«Очередное начало войны»: рынок недвижимости замер в ожидании

О том, что будет с рынком недвижимости, многие эксперты говорят с осторожностью. Однако сдержанность прогнозов, вероятно, вызвана ожиданием больших перемен. Впрочем, некоторые из застройщиков обращают внимание на то, что законодатель устроил в этом году рынку «очередное начало войны». Перемены вызваны желанием правительства решить проблему с обманутыми дольщиками: восстановление замороженных объектов тяжелым бременем ложится на бюджет государства. Однако, по мнению экспертов, данная попытка оказалась настолько неудачной, что поставила под угрозу само существование рынка жилья на стадии строительства.

Напомним, что с 1 января 2014 года вступила в силу поправка к ФЗ-214. Согласно ей застройщик должен страховать свою ответственность перед дольщиками — это обязательное условие заключения договоров долевого участия. Законодатель предложил три механизма оформления страховки. Первый — создание на территории России Общества взаимного страхования застройщиков, второй — получение застройщиком банковской гарантии, третий — коммерческое страхование.

«Вступление в силу ФЗ-214 сделало невозможным зарегистрировать договор долевого участия на объект. На строительном рынке Екатеринбурга возникла «аховая» ситуация. Легальный инструмент защиты прав дольщиков — договор долевого участия — перестал работать. Вместе с этим прекратилось финансирование строительства, потому что на сегодняшний день выдача ипотеки на объекты первичного строительства приостановлена. Этот рынок практически прекратил свое существование в том виде, в котором он развивался последние 5 лет. В 2014 году законодатель лишил нас возможности привлекать ипотечные деньги на строительство новых домов. В Екатеринбурге 80% объектов эконом-класса строится за счет первичной ипотеки. Таким образом, законодатель устроил нам очередное начало войны», — заявил председатель правления ГК «Астон», исполнительный директор СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

По мнению Вячеслава Трапезникова, первые два варианта страховки не жизнеспособны в современных условиях. Крупные игроки строительного рынка заявили, что выбрали для себя именно третий вариант — коммерческое страхование. Страховщики объясняют это тем, что данный способ дешевле.

«Условия в каждом из механизмов (общество взаимного страхования, банковская гарантия, страхование) практически одинаковые. Разница в цене. Как в самой цене за услугу (будь то страховка или банковская гарантия), так и в условиях обеспечения. Естественно, застройщикам не выгодно выводить деньги из оборота, как того требуют кредитные учреждения. Выгоднее и менее затратно, конечно, обращение в страховую компанию», — пояснила директор по страхованию СК «Выручим!» Екатерина Воронова.

Она заявила, что на сегодняшний день услуга страхования ответственности перед дольщиками у застройщиков пользуется большой популярностью.

Директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой» Александр Погончик отмечает, что все предложенные законодателем механизмы страхования не являются невыполнимыми, но требуют дополнительной проработки.

«Основной пробел статьи 15 ФЗ-214, где речь идет об обеспечении ответственности застройщиков перед дольщиками, заключается в том, что пока не разработана система перестраховочной защиты (когда крупные риски перестраховываются) и не проработан вопрос регрессных требований. Пока риски страховых компаний находятся на собственном удержании. Насколько мне известно, Всероссийский союз страховщиков обратился к правительству России с предложением доработать статью 15 ФЗ-214», — отметила Екатерина Воронова.

С предположением Вячеслава Трапезникова о том, что рынок кредитования с 2014 года может прекратить свое существование, согласны не все застройщики.

Генеральный директор управляющей компании «AVS Девелопмент» Алексей Гущин считает, что падения объемов выдачи ипотеки на первичное жилье по сравнению с 2013 годом сегодня не зафиксировано.

«Насколько я знаю, сегодня многие банки делают акцент на выдачу ипотеки на первичное жилье, так как именно оно считается более ликвидным залогом, нежели квартиры на вторичном рынке», — отметил он.

Александр Погончик также считает, что предположение о том, что рынок ипотеки на первичное жилье может прекратить свое существование, полностью не соответствует действительности.

«Наш опыт продаж показывает, что объем ипотечных сделок в первые месяцы 2014 года превышает показатели 2013 года», — заявил эксперт.

Однако стоит отметить, что в начале этого года ипотека выдавалась на объекты, которые были зарегистрированы до вступления в силу поправки к ФЗ-214. Эксперты отмечают, что с первого января 2014 года зарегистрированных объектов буквально единицы, так как застройщики еще не определились, каким образом они будут работать. По мнению Вячеслава Трапезникова, многие девелоперы уже предпочли уйти в «серую зону», то есть продавать жилье не по ФЗ-214 посредством ДДУ, а при помощи составления простых письменных договоров.

Эксперты отмечают, что кроме ДДУ существуют и другие законные способы приобретения жилья на стадии строительства, но они более рискованные для покупателя. Кристина Муртазина рассказала, что на рынке применяется практика продажи жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также создание жилищно-строительных кооперативов.

«Договор долевого участия является наиболее защищенным законным способом продавать жилье в строящемся многоквартирном жилом доме. Вступление в жилищно-строительный кооператив очень рискованно, так как не гарантировано со стороны государства. Если мы говорим о загородном жилье (не многоквартирном, а индивидуальном), то может подойти договор инвестирования, предварительный договор купли-продажи (договор купли-продажи будущей вещи) либо продажа земельного участка и договор подряда на строительство дома», — считает Алексей Гущин.

Отметим, что все из опрошенных застройщиков предпочитают работать по ФЗ-214, а, следовательно, заключают с дольщиками именно договора долевого участия, которые, по их мнению, наиболее безопасны для покупателя с точки зрения потери вложенных в строительство денег. Однако, по мнению Вячеслава Трапезникова, страхование ответственности застройщиков приведет к тому, что «девелоперам придется платить коррупционные взносы, не имеющие ничего общего с защитой прав дольщиков».

Таким образом, на строительном рынке возникает ситуация, в принципе, в России уже известная и даже нашедшая свое отражение в устном народном творчестве: «с чем боролись, на то и напоролись». Как бы ни была парадоксальна эта ситуация, но тем не менее эксперты вынуждены признать, что мы к ней близки. Статистика показывает, что в 2013 году дольщиков в Екатеринбурге стало на 60% больше. Это связано не столько с увеличением возможности покупки жилья, сколько с желанием людей сэкономить. А стремление правительства во что бы то ни стало достроить все дома обманутых дольщиков ситуацию только подогревает. В результате на пороге очередного кризиса мы имеем еще больше дольщиков и еще больше предпосылок для того, чтобы застройщики заморозили свои объекты.