Постановление № 5024: коррупция или халатность?

Одной из основных проблем, встающих сегодня перед строительным рынком Екатеринбурга, является дефицит свободных площадок для застройки. Сегодня не только в центре, но и в периферийных районах города практически не осталось «пустых» территорий, пригодных для строительства. Число подготовленных площадок без обременений и с подведенными к ним коммуникациями, выставляемых на аукционы городской администрацией, относительно невелико, а цена их — высока. И их явно недостаточно для того, чтобы обеспечить потребности города в новом жилье.

В результате большая часть крупных новостроек в Екатеринбурге возводится на ранее застроенных землях. Как правило, такое строительство подразумевает выкуп у собственников строений соответствующих земельных участков, попадающих в зону застройки. При этом наиболее затратным и сложным считается организация расселения частного сектора: этот процесс зачастую оказывается крайне растянут по срокам и очень затратен для застройщика. Одной из проблем является необходимость вести переговоры с большим количеством собственников, каждый из которых преследует собственные интересы. С другой стороны, владельцы расселяемых участков часто всеми правдами и неправдами стараются максимизировать свою прибыль, в несколько раз завышая стоимость своих земель и строений выше среднерыночной. Известны случаи, когда деревянный дом с небольшим участком в «третьем поясе» Екатеринбурга выкупался за 20—25 миллионов рублей.

Как правило, частный застройщик не имеет никаких легальных возможностей повлиять на собственников земельных участков, он вынужден идти на уступки, договариваясь о цене в индивидуальном порядке. Однако некоторые строительные компании, похоже, нашли метод обходить эти сложности путем весьма своеобразного «частно-государственного партнерства».

Дело в том, что муниципалитету получить частные земли намного проще, чем частной строительной компании. По закону изъятие земель для муниципальных нужд производится в фактически принудительном порядке. Администрация Екатеринбурга издает постановление, в соответствии с которым земли изымаются у их собственников и передаются городу. Конечно, такое изъятие подразумевает выплату компенсации собственнику сносимых строений. Но с учетом принудительного характера такого выкупа «поле для торга» у собственника заметно сужается. В Екатеринбурге известны случаи, когда собственники отселяемых строений обращались в суд, оспаривая размер компенсаций, предлагаемых администрацией города. Но, как показывает практика, суд часто встает на сторону муниципалитета, в результате чего собственники получают компенсацию ниже рыночной стоимости их участков. Так, в свое время при строительстве одной из дорожных развязок изымались земли находящихся в границах города коллективных садов. Городская администрация определила размер компенсации за участок 8—10 соток в размере 300 тыс. руб при том, что рыночная стоимость такой земли составляла не менее 2 млн руб. И районный суд тогда просто штамповал решения против «несогласных садоводов», попавших в буквальном смысле под каток административной машины.

Так или иначе, по закону подобное изъятие земель возможно только для муниципальных или государственных нужд, к которым относятся, например, строительство дорог, коммуникаций, военных или общественно-значимых объектов. На практике же, как говорят наблюдатели, возможны нюансы, поскольку процедуры, связанные с вопросами принудительно изъятия земель и выплатами из городской казны соответствующих компенсаций, абсолютно не прозрачны. А это в конечном счете может привести к тому, что администрация города под видом муниципальных нужд может изымать земли фактически в интересах частных застройщиков, значительно экономя им средства и время на расселение. Что в обмен получают чиновники — остается только догадываться.

Похоже, что в настоящее время подобного рода «сотрудничество» обнаруживается в екатеринбургском районе Уктус. Здесь уже несколько лет ведет строительные работы компания «Уралэнергостройкомплекс», возводящая жилой район «Новый Уктус». По мере постепенного освоения земель застройщиком одной из сложностей, возникших при ведении строительных работ, стал частный сектор, примыкающий или непосредственно попадающий в зону новой высотной застройки.

Однако удивительным образом 28 ноября 2011 года администрацией города принимается постановление № 5024 по которому все эти частные домовладения попали в список на отселение. В соответствии с этим документом, дома, расположенные по улицам Самолетной, Мраморской, Благодатской, Павлодарской, Можайского, Шишимской, Туристов и переулку Короткому должны были быть переданы муниципалитету «на нужды развития». На месте частных домов предполагалось создание «коммуникационного тоннеля и инженерных сетей». Изъятием земельных участков занялось муниципальное бюджетное учреждение «Комитет по приватизации и высвобождению земельных участков под застройку». Тут следует оговориться, что данное учреждение было создано в свое время городскими властями специально для эффективной работы по отселению. Опытные специалисты МБУ с наличием административного ресурса с легкостью организуют и проведут переговоры с любым владельцем земельного участка, попавшим в зону интересов чиновников городской администрации. С учетом того, что в частном секторе города, как правило, проживают люди пожилые, в законах несведущие, то аргументы специалистов по высвобождению земель, по которым «частнику» следует согласиться с предлагаемой муниципалитетом ценой, обычно не вызывают возражений. Тем более, у людей не возникает сомнений в законности действий администрации города по вопросу обоснованности и целесообразности изъятия их земель для муниципальных нужд.

При других условиях такая схема «частно-государственного партнерства», при которой за бюджетные деньги и с помощью административного ресурса частная строительная компания решает свои проблемы с расселением, и могла бы быть осуществлена. Но на Уктусе, похоже, чиновники явно перегнули палку, поскольку собственники земельных участков решили бороться за свои права и обратились с иском в суд. В ходе судебных разбирательств выяснилось, что МБУ «Комитет по приватизации и высвобождению земельных участков под застройку» не смог доказать, что изъятие участков является абсолютно необходимым для города. Более того, оказалось, что у городской администрации не было проекта планировки и межевания территории, отсутствовало заключение экспертизы проектной документации и разрешение на строительство. То есть фактически оказалось, что никаких реальных работ на указанной территории городскими властями проводиться не планировалось.

Суд встал на сторону собственников земли: признал незаконным и отменил постановление № 5024 от 28.11.2011 года. Жители Уктуса остались собственниками своих участков. Но это судебное решение не сняло вопросов о причинах более чем нелогичного поведения муниципального учреждения. Впрочем, в самом МБУ не видят в произошедшем ничего странного.

«Мы не готовили проектную документацию, потому что даже не успели предложить жителям цену на их участки. Все эти работы стоят денег, и мы просто решили их не тратить заранее, пока жители не согласятся», — отметил представитель МБУ.

Впрочем, эксперты выражают мнение, что специалисты МБУ всего лишь являются исполнителями решений, принятых в администрации Екатеринбурга, и именно там следует искать следы возможного «частно-государственного партнерства» его выгодоприобретателей.

В компании «Уралэнергостройкомплекс», которая также очень активно участвовала в переговорах по отселению «частников» (зачастую предлагая квартиры под отселение в своих новостройках), ситуацию прокомментировать не смогли. Данный застройщик сам по себе вызывает массу вопросов. Компания создана в организационно-правовой форме некоммерческого партнерства, что затрудняет определение реального бенефициара застройщика. Компанию возглавляет Игорь Плаксин, который одновременно является депутатом городской думы последнего созыва, а кроме того, заместителем председателя комиссии по городскому хозяйству, строительству и (ни много, ни мало!) землепользованию. То есть для городских властей человек явно не посторонний. Кстати, цены в новостройках компании очень даже коммерческие (от 51 тыс. руб. за кв. м.). А в себестоимость квадратного метра, судя по всему, не вошли затраты на отселение части индивидуального жилого сектора в зоне застройки.

Вместе с тем, нельзя исключить, что уже в ближайшее время деятельностью администрации города, МБУ и застройщика в части подготовки и реализации постановления № 5024 от 28.11.2011 года могут заинтересоваться компетентные органы. И если описанная выше ситуация не является «частно-муниципальным партнерством» с привкусом коррупции, то кто в конечном счете ответит за неэффективное использование средств налогоплательщиков? Ведь исполнение незаконного постановления нанесло существенный ущерб городскому бюджету: сейчас очевидно, что никакие коммуникационные сооружения здесь построены не будут, большая часть частного сектора уже отселена и собственникам фактически выплачены оговоренные компенсации, необходимость которых, как выяснилось, под большим вопросом.