«Некачественные» офисы нарасхват

К 2013 году в Екатеринбурге появились новые офисные здания уровня повышенной комфортности — класса «А» и «В+». Однако, как показывает практика, екатеринбургские бизнесмены не готовы платить за комфорт, предпочитая экономить. Так называемые «некачественные» площади, которые эксперты относят к классу «С» и «D», продолжают пользоваться спросом и не уступают в этом своим новым удобным и продвинутым аналогам.

Аналитик Уральской палаты недвижимости Константин Октаев утверждает, что несмотря на то, что офисы класса С (здания советского времени постройки (НИИ, заводы и т. д.), а так же памятники архитектуры) требуют периодической реставрации и дополнительных расходов, они остаются востребованными и по-прежнему занимают довольно большую долю рынка.

«В Екатеринбурге офисы класса А и В составляют около 40% от всех офисных площадей. Соответственно, на офисы классы С и D приходится 60%, что составляет примерно 1 млн квадратных метров. При этом пустующих офисов в этом классе почти нет», — рассказал Константин Октаев.

Глава представительства Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль объясняет такую популярность офисов невысокого качества низкой ценой.

«Безусловно, офисы этой категории пользуются спросом. Арендаторов в данном случае привлекает только цена. Качественных площадей не так много в городе и по ценам они существенно отличаются. Стоимость квадратного метра офиса класса С зависит от того, как договорятся люди: от 300 до 900 рублей», — рассказал Андрей Бриль.

Генеральный директор управляющей компании «AVS Девелопмент» Алексей Гущин отмечает, что арендная ставка офисов класса С варьируется от 500 до 710 руб. за кв. м., в то время, как арендные ставки офисов класса А, в среднем, составляют 1 500 руб. за кв. м., офисы класса В+ — 1 200 руб. за кв. м., цена в классе В — от 800 до 1 000 руб. за кв. м.

Таким образом, цены на офисы класса С и В практически одинаковы. Тем не менее, «некачественные» здания имеют свои преимущества, которые привлекают бизнесменов.

По мнению Константина Октаева, кроме цены, существует еще одно преимущество этих помещений. Офисы класса С и D, как правило, расположены в непосредственной близости к производственным цехам, складам или торговым объектам.

Еще об одной причине повышенного спроса на эти площади рассказал генеральный директор ООО «Урал-Гермес» Александр Засухин. По его мнению, наличие небольших офисов несомненно выгодно для основных потребителей центров данного класса. По его словам, здесь минимальный арендный лот может составлять 10 — 20 кв. м.

Таким образом, при наличии этих преимуществ, пустующих офисных площадей класса С не так много. Эксперты называют разные цифры: 5%, 10% и 15%. Но тем не менее данные говорят о том, что «некачественные» офисники практически полностью загружены. При этом девелоперы утверждают, что и тенденции к высвобождению этих помещений нет.

«Я думаю, офисы класса С пустовать не будут. Участились случаи переезда арендаторов в более престижные помещения, в связи с успешным развитием бизнеса. Но высвободившиеся площади в данном случае заполняются теми, для кого приоритетом является низкая арендная ставка и экономия на расходах. Как правило, потребителями класса «С» становятся компании малого бизнеса, недавно открывшиеся предприниматели, все они начинают с низкого сегмента», — рассказал Алексей Гущин.

Впрочем, популярность таких помещений сказалась на цене. Так, по утверждению эксперта, в 2012 году арендная ставка на офисы класса С выросла на 3% и составила 680 руб. за кв. м.

«Конечно, при стабильной экономической ситуации в стране спрос будет повышаться в пользу площадей более высокого класса, но за счет низкой цены класс С останется востребованным», — заключил Алексей Гущин.

Однако риелторы уверяют, что сейчас количество вакантных площадей класса С увеличилось. Совладелец риэлторской компании «ТИМ» утверждает, что предложений по продаже офисников класса С стало гораздо больше. По его мнению, это связано с тем, что в Екатеринбурге очень большое количество предложений по офисной недвижимости, из-за появления в прошлом году новых объектов.

Однако другие эксперты утверждают, что это явление временное. Как только новые объекты заполнятся, количество предложений на аренду офисов С и D увеличится. Тем более, что в последующие годы сдача новых офисников не планируется.

Как показывает практика, девелоперы предпочитают строить качественные дорогие офисники в центре города по цене аренды порядка 1 500 руб. за кв. м. Но далеко не все бизнесмены готовы переезжать в такие здания, предпочитая экономить.

Александр Засухин отметил, что популярность элитных офисников возрастет при условии улучшения экономической ситуации в России и мире, при активном развитии предприятий малого и среднего бизнеса. Только тогда, по его мнению, качественные офисные центры начнут постепенно замещать устаревшие объекты, которые неминуемо столкнутся с необходимостью реконцепции. Однако это может произойти только в среднесрочной перспективе, примерно через 3—5 лет, да и то только при благоприятном состоянии экономики страны.

Татьяна Юстус