На жилищном фронте без перемен

Рынок недвижимости, вопреки традиционным осенним тенденциям, в этом году показывает незначительный рост. Объем предложения увеличивается, при этом покупатели становятся более разборчивыми и неторопливыми. Эксперты связывают это со стоимостью квадратного метра, которая уже достигла своего максимума, а также ростом ипотечных ставок. При сохранении текущих показателей рынка не исключено, что к весне цены на жилье пойдут вниз. Традиционный всплеск активности рынка к Новому году, если и произойдет, то не окажет существенного влияния на отрасль.

По общему мнению экспертов, ситуация на рынке недвижимости остается стабильно положительной и рынок не стоит на месте: присутствует небольшой рост цен, ежемесячно совершается порядка 2,5 тысячи сделок. Однако предпосылок для какого-либо всплеска активности все же нет.

Объем предложения на вторичном рынке жилья растет. По данным Уральской палаты недвижимости, рост отмечался в начале года, затем, в период с мая по сентябрь, количество выставлявшихся в базе данных УПН квартир колебалось в пределах 6800–7000 единиц. В последние полтора месяца объем предложения вновь демонстрирует тенденцию к росту и уже превысил отметку 7200. Всего по сравнению с началом года показатель вырос на 37%. Таким образом, за это время выбор у покупателей расширился почти на 2000 вариантов.

По мнению экспертов, растущие показатели предложения говорят о падении спроса.

«В целом рынок достаточно инертен. Сделки есть, но у покупателя появился выбор. Количество выставленных объектов увеличивается — это говорит о некотором снижении спроса. Такое происходит периодически из-за роста цен. Перед Новым годом всплеск активности возможен, это бывает каждый год, даже во время кризиса, однако в этом году, скорее всего, он не окажет существенного влияния на рынок», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

«Налицо ряд интересных тенденций. Объем предложения увеличился — как правило, это происходит весной, а не осенью. При этом темпы роста достаточно невелики, хотя обычно осенью рынок более оживлен. Это связано, во-первых, с ценой, которая уже подошла к серьезной отметке. Во-вторых, с ростом ипотечных ставок. Возросла и средняя цена кредита», — рассказал УрБК руководитель аналитического отдела группы компаний «Новосел» Сергей Меньшенин.

Отметим, что чуть больше месяца назад эксперты были уверены, что рост ипотечных ставок не окажет серьезного влияния на рынок, но при этом не исключали возможности заморозки цен. Очевидно, этот процесс уже начался: падение спроса может привести к корректировке цен на жилье уже в начале следующего года.

«Возможно, что к февралю-марту цены начнут снижаться. Однако это усредненный показатель. Например, новое жилье пока не имеет тенденции к снижению цен, в то время как брежневки и хрущевки могут подешеветь — этот год в принципе показал переоценку старого жилья», — добавляет Александр Дмитриев.

Действительно, средняя цена квадратного метра в Екатеринбурге начиная с января 2012 г. поднялась на 8%, сообщает УПН. При этом брежневки, пентагоны и хрущевки выросли в цене более чем на 12%. В начале года за квадратный метр в пятиэтажных «панельках» просили 58 тыс. руб., сегодня — уже более 65 тыс. руб.

«Также высокий показатель динамики у квартир улучшенной планировки — они выросли в цене на 11%. Наименьший рост в этом году наблюдался в сегменте спецпроектов — квартир в домах современной постройки. Они стали дороже только на 4,3%, то есть средняя цена метра в них выросла с 73 тыс. руб. до 77 тыс. руб.», — говорится в сообщении УПН.

Впрочем, самый интенсивный рост цен наблюдался в районах четвертого пояса. Эксперты видят в этом еще одну тенденцию этого года — удорожание жилья на окраине города.

«Это объясняется тем, что цены в центре города уже достигли своего максимума. При этом на окраинах вводится в эксплуатацию много новостроек, они и формируют среднюю цену», — отметил исполнительный директор УПН Рустем Галеев.

Так, по данным УПН, с конца декабря 2011 г. стоимость квартир на окраинах поднялась на 19,7%, то есть с 42 тыс. руб. за кв. м до 50 тыс. руб. за кв. м. Стоимость квартир в самом дорогом районе — центре — пострадала меньше всего: с начала текущего года рост в сегменте составил чуть более 6% (с 82 тыс. руб. за кв. м до 88 тыс. руб. за кв. м).

При этом эксперты опровергают мнение о падении спроса на однокомнатные квартиры. С одной стороны, количество выставленных на продажу однокомнатных квартир увеличилось, причем существенно — на 60% по сравнению с прошлым годом. С другой стороны, это говорит не столько о падении спроса на малогабаритное жилье, сколько о падении спроса на его стоимость: на сегодня средняя цена квадратного метра в «однушках» составляет 76 тыс. рублей.

«Нельзя говорить, что спроса нет, я по-прежнему считаю, что однокомнатные квартиры остаются самыми востребованными на сегодня. Думаю, что такое жилье просто отказываются приобретать из-за завышенной стоимости квадратного метра. Поэтому спросом пользуются «трешки» — цена квадрата в них наиболее адекватна рынку», — заключил Александр Дмитриев.

Отметим, что эксперты уже давно говорят о том, что цены на жилье в Екатеринбурге подошли к критической точке. Рано или поздно рынок отреагирует на цену. Вероятнее всего, это произойдет уже в начале следующего года. Впрочем, резких изменений рынку эксперты не предрекают: ситуацию в отрасли оценивают как стабильную, причем если в УПН отмечают положительное развитие, то ряд участников рынка видит и отрицательную динамику движения рынка.