«Областная газета» и Елена Абрамова: Квадратный максимум

В период кризиса многие застройщики прекратили освоение новых площадок. В результате в этом году в среднем по России объёмы вводимого в эксплуатацию жилья упадут до уровня 2003 года. Но в столице Урала, напротив, показатели достигнут исторического максимума.

Спрос на недвижимость в Екатеринбурге продолжает расти. Как следствие наблюдается и плавный рост цен на дома и квартиры. По словам президента Уральской палаты недвижимости (УПН) Игоря Обухова, жильё в столице Урала дорожает в среднем на один процент в месяц. При этом наибольшими темпами цены растут в таких микрорайонах как Вокзальный, Заречный, Уралмаш и Химмаш. Средняя цена предложения в городе на начало октября составляла 60290 рублей за один квадратный метр.

Объём предложения, по данным аналитического центра УПН, с начала года демонстрирует тенденцию к сокращению. Так, за последние четыре месяца число объектов, выставленных на продажу, уменьшилось почти на 14 процентов. Скидки покупателям со стороны продавцов упали в среднем до 0,5 процента от стоимости квартиры, во время кризиса скидки доходили и до пяти процентов. Что касается совершённых сделок, за восемь месяцев текущего года их число выросло на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, то есть предлагать стали меньше, а покупать больше.

Впрочем, подобная картина не только в Екатеринбурге.

— По числу сделок с недвижимостью в этом году в России будет достигнут абсолютный рекорд, — утверждает вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Константин Апрелев.

Он видит несколько причин столь высокого спроса на жильё. Несмотря на то, что цены на этом рынке медленно растут, они ещё не достигли докризисного уровня. Более того, если стоимость квадратного метра выразить не в денежных единицах, а в баррелях нефти марки Urals, окажется, что дома и квартиры постепенно дешевеют.

В условиях нестабильности доллара и евро и невозможности предугадать, куда сейчас выгоднее вкладывать деньги, недвижимость становится наиболее понятным и интересный инструментом сбережения средств.

— Если в 2008 году мы столкнулись с кризисом ликвидности: на рынке не хватало денежных средств, то сейчас денег хватает, но они обесцениваются. Поэтому инвесторы приобретают иные активы, в том числе недвижимость, — подчёркивает Апрелев.

Немалую роль в оживлении рынка играют и социальные инициативы органов власти. Сегодня действуют государственные жилищные программы для молодых семей, учителей, военнослужащих и некоторых других категорий граждан. Молодые семьи активно используют для приобретения жилья материнский капитал.

Число ипотечных сделок последнее время также растёт, поскольку действующие сейчас процентные ставки ниже докризисных. Но если до кризиса заёмщики чаще брали кредиты на покупку вторичного жилья, то сейчас — на квартиры в новостройках. Спрос на ипотеку мог бы быть ещё выше, однако многие граждане боятся брать на себя долговые обязательства из-за недостаточной уверенности в завтрашнем дне.

В сложившихся обстоятельствах не стоит ожидать сокращения спроса, ведь число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ещё очень велико. Эксперты опасаются, что может возникнуть дефицит предложения на рынке, тогда цены на квартиры рванут вверх.

— В 2008–2009 кризисных годах строители заложили очень мало новых домов, результаты начнём пожинать уже в этом году. В масштабах страны ожидается, что показатели ввода в эксплуатацию нового жилья будут на уровне 2003 года (все последующие годы наблюдался рост показателей), — поясняет вице-президент РГР. Между тем в Екатеринбурге картина в корне отличается от общероссийской.

— У нас спад наблюдался только в 2009 году, когда многие компании заморозили стройки. Но уже в 2010 году объёмы ввода превысили миллион квадратных метров, таким образом, мы достигли исторического максимума и вышли в лидеры среди российских городов-миллионников, — отмечает заместитель начальника главархитектуры администрации Екатеринбурга Михаил Волков.

Стоит ожидать, что по итогам 2011 года строители вновь сдадут в эксплуатацию более миллиона «квадратов», так как в первом полугодии результаты опережали прошлогодние показатели.

Сейчас на каждого екатеринбуржца в год возводится примерно по 0,61 квадратного метра. По словам Михаила Волкова, задача состоит в том, чтобы к 2015 году вводить в год по одному квадратному метру на одного жителя. К тому времени должна измениться и структура застройки. Если в этом году в городе 85 процентов возводимого жилья — это многоквартирные дома и 25 процентов — малоэтажные, то через четыре года соотношение будет 60 к 40.

— В этом году на площадке посёлка Светлореченский мы «обкатали проект», который станет основой для застройки микрорайона Медный, где на 500 гектарах земли планируется возвести 600 тысяч квадратных метров малоэтажного жилья.

Если говорить о тенденциях в многоэтажном строительстве, панельных домов из года в год возводится примерно одинаковое количество. Новых кирпичных домов появляется всё меньше и меньше, квартиры в таких новостройках очень дорогие, поэтому и спрос на них не велик. Число новых домов, возводимых по монолитно-каркасной технологии из года в год всё больше.

Между тем, в области картина такова: чем дальше от Екатеринбурга, тем меньше строится новых домов.

— Ожидается, что в этом году в целом по области будет сдано в эксплуатацию порядка двух миллионов квадратных метров жилья, в следующем году показатели должны быть выше. Проблема в том, что, чем дальше от Екатеринбурга, тем меньше объёмы строительства, — отмечает советник председателя правительства Свердловской области Дмитрий Нисковских. — К примеру, в Нижнием Тагиле, где численность населения более 200 тысяч, в этом году возводится всего 100 тысяч квадратных метров. Примерно столько же будет сдано в эксплуатацию в Верхней Пышме, где численность населения значительно меньше.

Впрочем, и в областном центре есть проблемы, которые могут помешать реализации амбициозных планов. Сегодня 20 процентов территории города занимает частный сектор. Застроить бы эти просторы многоэтажками, расселив жильцов старых домов. Но с введением нового Градостроительного кодекса процедура выкупа земли зависит от желания собственников.

— Представьте, приходит застройщик к хозяину индивидуального домика с маленьким участком и говорит: «Мы готовы выкупить вашу недвижимость». А хозяин отвечает: «Хочу два миллиона евро и дом в Каннах». Суммы порой называются фантастические, и у застройщика против этого нет никакого оружия. Сегодня единственный механизм, когда застройщик может предъявить иск и выкупить участок по цене, установленной независимым оценщиком — земельные аукционы под развитие застроенных территорий. Но требования к участкам, выставляемым на такие аукционы своеобразные — на участке должен быть хотя бы один многоквартирный дом. И это очень ограничивает развитие данного механизма. Пока в Екатеринбурге прошло лишь два таких аукциона, — рассказал исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

На обычный аукцион могут быть выставлены только участки без обременения, в Екатеринбурге их остаётся всё меньше и меньше.

Прочитать материал полностью: www.oblgazeta.ru/news.htm?top_id=2363