Метры против денег

После тяжелых кризисных лет на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга эксперты фиксируют оживление, но не более того. Ожидания ажиотажного роста цен и дефицита офисных площадей не оправдались. На подходе тем временем новые объекты, с вводом в строй которых предложение вновь может существенно превысить спрос.

Как заявляют эксперты рынка недвижимости, активность компаний по поиску коммерческих площадей серьезно возросла по сравнению с прошлым годом. Это следует из выросшего числа заявок на просмотр и звонков.

В сегменте офисной недвижимости сейчас наиболее популярны площади размером от 15 до 30 кв. метров классов B и C. Таким образом, в основном арендаторами становятся небольшие компании. Соответственно, сокращение числа вакантных площадей происходит низкими темпами. Тем более что растет и объем действующего качественного офисного фонда.

«За год введено около 50 000 кв. м таких помещений, из которых 41 000 кв. м было сдано в первом квартале текущего года. Такая ситуация стала результатом возобновления строительных работ на многих объектах, которые кризис застал на финальной стадии строительства», — отмечают аналитики УПН.

По данным УПН, всего сегодня в городе действует около 340 тысяч кв. м площадей в качественных бизнес-центрах (класса А, В+, В), из них на рынок аренды (включая занятые арендаторами) поступает около 235 тыс. кв. м.

Что касается арендных ставок, то, после роста в конце прошлого года, уже полгода они остаются на одном уровне.

В офисах класса С средний уровень ставок достигает 560 рублей за кв. метр в месяц, класса В — 780 рублей. В сегменте качественных площадей класса В+, по данным УПН, диапазон цен весьма широк — от 950 до 1300 рублей.

От докризисного уровня эти ставки пока далеки, и управляющие ищут способы их подъема.

«Мы думаем, возможно ли достичь докризисных ставок. Для этого нам необходимо повысить цену на 30%. Возможно, стоит вложиться в качество площадей», — сообщила сегодня генеральный директор ЗАО «Управление основными фондами» Галина Нагорных, имея в виду, что это оправдает рост счетов в глазах клиентов.

При этом управляющие компании, решившие сейчас инвестировать в офисную недвижимость, также отмечают рост цен. Есть объекты, где срок экспозиции составляет уже год, однако собственники не хотят снижать цену: недорогих объектов на рынке практически не осталось, и рано или поздно площади будут проданы.

Соответственно, и срок окупаемости таких вложений вырос. Как рассказала представитель управляющей компании «Алдис» Эльвира Махмудова, в связи с ростом цен на недвижимость он увеличился до 10 лет.

Еще одна тенденция — переход арендаторов в статус собственников.

«Они пересчитывают свои расходы и приходят к выводу, что нередко построить свои площади становится выгоднее, нежели арендовать. К примеру, с наших площадей съехала компания, которая арендовала у нас офисное помещение много лет. Они пришли к выводу, что для них это разумнее», — отметила руководитель Управления основными фондами.

При этом эксперты добавляют, что собственников офисных площадей и управляющие компании жизнь заставила заниматься продвижением, активнее использовать рекламу и маркетинговые ходы. Более того, эта тенденция будет усиливаться.

Так или иначе, до кризисного уровня ставки будут идти еще долго. Несмотря на оживление бизнеса, места хватит всем: на этот год запланировано долгожданное введение новых бизнес-центров, в том числе AVS Group, Summit, «Венский дом» и «Высоцкий». Для заполнения площадей им придется предлагать более доступные для арендаторов условия.

«Наполнение действующих бизнес-центров будет продолжаться текущими темпами, однако управляющим новыми объектами, которые будут достроены в ближайшие шесть месяцев, придется решать нелегкую задачу привлечения арендаторов в условиях бездефицитного рынка. Наибольшие сложности ожидают те здания, где уровень оснащения и услуг не будет отвечать современным требованиям и заявленному классу», — уверены в УПН.

Пока же аналитики с сожалением констатируют: несмотря на то что худшее уже позади, окончательный выход из кризиса явно затянулся.