Спецпроект ИАА «УралБизнесКонсалтинг»: Долгострои Екатеринбурга

ИАА «УралБизнесКонсалтинг» продолжает серию материалов, посвященных самым растянутым по времени строительным объектам города, наиболее значимым и известным долгостроям Екатеринбурга.

ИАА «УралБизнесКонсалтинг» продолжает серию материалов, посвященных анализу процессов, определяющих развитие строительного рынка Екатеринбурга. Сегодня вопрос остановки строительства наиболее актуален, поскольку до начала проведения в Екатеринбурге саммита Шанхайской организации сотрудничества осталось менее месяца, при этом большинство строек в черте города остаются незавершенными или вовсе замороженными, что существенно снижает привлекательность архитектурного лица города и свидетельствует о серьезном влиянии кризисных явлений в экономике на строительный рынок города и области.

По данным Управления государственного строительного надзора Свердловской области, в апреле 2009 г. в Свердловской области насчитывался 471 не завершенный строительством жилой дом (это 47 740 квартир, общая площадь которых составляет 3,7 млн. кв. метров), в том числе 177 домов со строительной готовностью 50% и выше (это 20 950 квартир общей площадью 2,4 млн. кв. метров).

В настоящее время в Свердловской области официально приостановлено строительство 80 объектов капитального строительства, из них 38 жилых домов (это 3780 квартир общей площадью 278,7 тыс. кв. метров). В Екатеринбурге приостановлено 38 объектов капитального строительства, из них 21 жилой дом. Основная причина приостановки строительства — отсутствие финансирования.

В соответствии с ч. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, в случае прекращения работ или их приостановки более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта, но пока в адрес Управления госстройнадзора уведомлений о консервации не поступало. При этом жители как Екатеринбурга, так и области наблюдают целый ряд объектов жилой и коммерческой недвижимости, строительные работы на которых не продолжаются в течение длительного времени.

«Демидов»

Бизнес-центр «Демидов», строящийся в самом центре Екатеринбурга — напротив Дома правительства Свердловской области, рядом с Театром драмы, — все же, как и предполагали ранее наблюдатели, приобретает статус долгостроя. Бизнес-центр класса «А», ставший год назад причиной громкого скандала между компанией-застройщиком ЗАО «Клаас-Строй» и строительными подразделениями ООО «УГМК-Холдинг», не будет завершен в срок.

Напомним, в конце мая 2008 г. стало известно о покупке УГМК-Холдингом 50% акций строящегося бизнес-центра «Демидов», при этом в планы генерального директора компании Андрея Козицына не входило внесение каких-либо корректировок, касающихся хода строительства или сроков сдачи объекта. Об этом заявил журналистам в ходе ежемесячной пресс-конференции губернатор Свердловской области Эдуард Россель, который накануне лично встречался с главой УГМК. Отметим, что первоначально сдать первую очередь БЦ «Демидов» (девять этажей, общая площадь — 89 тыс. кв. м) предполагалось уже в октябре 2008 г.

Однако вслед за появлением второго собственника начались серьезные перебои в финансировании строительства бизнес-центра. Временем же структуры, занимающиеся реализацией проекта, не располагали: «Демидов» изначально был внесен в список объектов, строительство которых должно быть завершено до начала саммита ШОС в июне 2009 г., и в список объектов, находящихся на личном контроле губернатора, поскольку в конгресс-холле бизнес-центра планировалось провести одно из мероприятий в рамках саммита.

Согласно заявлениям официальных представителей ЗАО «Клаас-строй», сделанным летом 2008 г., причиной сбоев в финансировании строительства БЦ «Демидов» стали действия ООО «УГМК-Холдинг». По словам специалиста по связям с общественностью БЦ «Демидов» Олега Земцова, московскому инвестору бизнес-центра от УГМК неоднократно поступали предложения о продаже его пакета акций, и в тот момент финансирование производила только компания Марса Шарафулина — ЗАО «Клаас-Строй». УГМК в свою очередь заявляла о том, что инвестировала более 500 млн. рублей в строительство бизнес-центра «Демидов» в Екатеринбурге. В итоге, пока каждая из сторон конфликта занималась перетягиванием одеяла, темпы возведения бизнес-центра с конгресс-холлом заметно замедлялись. На прошедшем в августе 2008 г. ежемесячном совещании по строительной программе Марс Шарафулин заявил, что работы по возведению объекта были приостановлены и их возобновление запланировано только на сентябрь 2008 г. Осенью 2008 г. контроль за ходом строительства бизнес-центра «Демидов» полностью начал осуществлять горно-металлургический холдинг.

«Это очень сложный объект, контроль за строительством которого осуществляет Андрей Анатольевич Козицын лично», — заявил на ежемесячном совещании по строительным объектам, находящимся на контроле губернатора, управляющий ЗАО «Клаас-Строй» Николай Минеев. Он не смог доложить о ходе строительства бизнес-центра «Демидов». На всех последующих совещаниях в резиденции Эдуарда Росселя о ходе строительных работ отчитывались уже представители УГМК.

Отметим, что и смена контролирующей организации не ускорила темпов возведения здания, — «Демидов» был вычеркнут из списка объектов саммита ШОС.

«Бизнес-центр «Демидов» не входит в перечень объектов ШОС. Никаких мероприятий, связанных с саммитом, в здании проводить не предполагалось», — заявил в сентябре губернатор Свердловской области Эдуард Россель.

По признанию губернатора, именно смена собственника БЦ «Демидов» стала причиной задержки строительства, и теперь первоочередной задачей стало завершение работ по благоустройству прилегающей к бизнес-центру территории до начала саммита.

«Наша задача — сделать так, чтобы ко дню проведения саммита вокруг здания строящегося бизнес-центра не было забора, чтобы ремонт дороги завершился, — одним словом, чтобы благоустройство было закончено», — отметил Эдуард Россель.

Но и с этой задачей застройщикам, похоже, справиться не удастся: внутренний конфликт собственников вкупе с экономическим кризисом привели к тому, что «Демидов» к началу проведения саммита не будет даже внешне выглядеть как завершенный объект.

«В декабре мы для строительства комплекса «Демидов» получили кредит размером в 335 млн. руб. Этих денег хватит на каркасирование второй очереди. Мы полностью заканчиваем железобетонные работы. Сразу после этого приступаем к закрытию фасадов. Вариант остекления фасада комплекса к саммиту ШОС не получится. В настоящий момент мы рассматриваем вариант размещения на здании конструкций с социальной рекламой», — заявил заместитель начальника департамента строительства и инвестиций по непромышленным и гражданским объектам ООО «УГМК-Холдинг» Сергей Литвиненко.


«Золотой ключик»

Жилой комплекс «Золотой ключик», строящийся в Екатеринбурге на пересечении ул. Ключевская — Мельникова, начал возводиться в 2005 г. Застройщик ООО «ДСС «Свердловскгражданстрой» и заказчик строительства ООО «Мета» возводят комплекс из объектов высотой 18, 11, 13 и 15 этажей уже четыре года с регулярным перенесением сроков.

Так, пайщики ожидали окончания срока строительства в июне 2008 г., отмечая при этом, что в январе 2007 г. (за 18 месяцев до заявленной застройщиком даты) на перекрестке ул. Мельникова — Ключевская появилось только два этажа.

Летом 2007 г. у участников долевого строительства появилась информация, что столь медленные темпы строительства с частыми приостановками обусловлены отсутствием необходимого финансирования. ООО «ДСС «Свердловскгражданстрой» о реальном положении дел предпочитало пайщикам не сообщать, и недовольные клиенты начали сравнивать застройщика с недобросовестным ЗАО «УК «Новый Град».

Напомним, ЗАО «УК «Новый Град» не раз становилось объектом судебных разбирательств, в том числе уголовное дело было возбуждено против самого председателя Совета директоров компании Юрия Репеты.

Отметим, основания для подобных сравнений у пайщиков имелись: компания «Свердловскгражданстрой» — структура, близкая к ЗАО «УК «Новый Град».

Помимо затягивания сроков строительства, беспокойство пайщиков ЖК «Золотой ключик» было вызвано внезапно возникшими проблемами с уже заключенными договорами. Согласно условиям договоров между застройщиком и дольщиками, последним предоставлялся свободный график внесения платежей. Однако спустя некоторое время представители ООО «ДСС «Свердловскгражданстрой» звонили клиентам и сообщали о расторжении договоров из-за нарушения условий внесения денежных средств.

Ситуация усугубилась, когда стало известно о банкротстве подрядной организации стройки — ООО «Трест «Свердловскгражданстрой». В январе 2008 г. подрядчик был исключен из Союза строителей Свердловской области. Сроки сдачи домов на ул. Ключевской затянулись в очередной раз в связи в необходимостью поиска нового подрядчика.

В настоящее время на официальном сайте ООО «Мета» в строке «сроки сдачи объекта» значится уже IV квартал 2009 г.


«Три Д-клуб»

До недавнего времени строительство в Екатеринбурге жилого комплекса «Три Д-клуб» в районе ул. Московская — Братская шло в соответствии с графиком, и у покупателей квартир не возникало сомнений в том, что они начнут заселяться в новое жилье в сроки, указанные в договоре с инвестором проекта. Речь шла о сдаче первого дома в 2007 году, сроком сдачи всего комплекса назывался 2010 год.

Но в условиях финансового кризиса в конце января 2009 г. был уменьшен объем работ на строительстве первой очереди жилого комплекса «Три Д-клуб» в Екатеринбурге по сравнению с летом 2008 года. Основной причиной этой ситуации генеральный подрядчик — строительная компания «Метеорит» (ООО «Метеорит и Ко») называет уменьшение финансирования со стороны инвестора строительства — ПК ЖСК «Три Д-клуб».

Отметим, проект «Три Д-клуб» изначально позиционировался как «первый в Екатеринбурге жилой комплекс бизнес-класса». Строящийся жилой комплекс включает в себя три 24-этажных жилых дома.

Правление кооператива обратилось к пайщикам первой очереди с предложением отказаться от чистовой отделки квартир путем зачета части суммы за подземный паркинг.

«Чистовая отделка квартир — емкий и денежный процесс, требующий почти 100%-го финансирования и длительного времени», — заявили в кооперативе.

При этом в компании-застройщике прямо заявляли о том, что лишь в случае принятия данных мер пайщики могут рассчитывать на своевременное получение квартир.

«При выполнении вышеуказанных мероприятий генеральный подрядчик сможет передавать квартиры собственникам с черновой отделкой уже в I квартале 2009 года и далее — сдать дом в эксплуатацию», — отмечается в официальном сообщении компании.

По мнению экспертов, внесение изменений в условия ранее заключенного договора вполне допустимо, если в нем такая возможность была изначально прописана. Поэтому эксперты обращают внимание дольщиков на необходимость проявления повышенного внимания к юридическому оформлению документации.

«В условиях финансового кризиса предложить пайщикам новый порядок расчета — это право застройщика. Если покупатель жилой недвижимости согласен на новые условия, например на увеличение процента предоплаты, тогда с ним должно быть заключено дополнительное соглашение к действующему договору», — считает председатель Комитета по защите прав потребителей администрации Екатеринбурга Андрей Артемьев.

Иными словами, теперь судьба элитного жилого комплекса «Три Д-клуб» зависит от того, смогут ли дольщики вложить дополнительные средства в реализацию проекта или откажутся от чистовой отделки квартир.


Поселок «Снегири»

Шесть-семь лет назад на российском рынке недвижимости появился новый формат загородного жилья — таунхаусы. Загородные поселки, состоящие из сблокированных коттеджей, довольно быстро завоевали популярность как среди застройщиков, так и среди покупателей. Строителей привлекает высокая плотность сооружения таунхаусов, которая позволяет возводить их на небольших по площади участках, покупателей — возможность приобретения загородной недвижимости с меньшими затратами, чем при покупке коттеджа. В настоящее время в окрестностях Екатеринбурга застраиваются более 20 участков организованной малоэтажной застройки.

В I квартале 2006 г. ООО «Строительная компания «Третья Столица» начало строительство поселка таунхаусов «Снегири» в 22 км от Екатеринбурга, на границе Октябрьского района Екатеринбурга и Белоярского района. Планировалось, что поселок будет состоять из 21 таунхауса, то есть из 120 блок-секций, и общая площадь застройки составит 9 га. Генеральным подрядчиком строительства поселка «Снегири» стало ООО «Аском-холдинг». Первоначально объект планировалось завершить в IV квартале 2007 г. Покупатели, большая часть которых внесла оплату согласно договору в полном объеме уже в 2006 г., столкнулись с неоднократным переносом сроков строительства.

В апреле 2008 г. в ООО «СК «Третья Столица» пайщикам сообщили о приостановлении работ в поселке на неопределенный срок, объясняя это невозможностью привлечения дополнительных банковских кредитов.

Кроме того, у застройщика — «АСком холдинг» — появились долги перед банком, давшим кредит на строительство таунхаусов в «Снегирях». Кредитное учреждение подало иск в Арбитражный суд Свердловской области с просьбой взыскать заложенное имущество. Отметим, что залогом, согласно условиям договора, стала недвижимость СК «Третья Столица». Обе компании заявили дольщикам о намерении изыскать средства на погашение задолженности перед банком, продав свободные дома, а затем привлечь новое финансирование для завершения строительных работ.

Работы на территории поселка таунхаусов не возобновлены до сих пор. Эксперты рынка недвижимости утверждают, что подобные проблемы в условиях кризиса будут испытывать многие организации, специализирующиеся на загородной недвижимости.

«В условиях кризиса ликвидности у застройщиков и стремительного снижения цен пересматриваются (примерно на год) планы строительства и ввода большинства загородных поселков. Заморожено строительство поселка «Снегири», возведение загородного клуба «Ривер Парк» отложено на неопределенный срок, а его концепция из-за кризиса кардинально пересмотрена. Похожим образом обстоят дела и с другими проектами: до сих пор не началось строительство поселка таунхаусов «Приозерный», что стало причиной переноса срока сдачи с 2009 на 2010 год. Еще в докризисное время продажи коттеджных поселков в Екатеринбурге были сравнительно невысоки. Однако на фоне сокращения спроса на городскую жилую недвижимость увеличился спрос на земельные участки, расположенные как в черте, так и за пределами города. Таким образом, люди пытаются решить жилищную проблему путем самостоятельного строительства коттеджа/дома. Средняя стоимость квадратного метра в кирпичном коттедже в Екатеринбурге составляет около 30 тыс. руб.», — считает директор по маркетингу агентства недвижимости ЗАО «МИАН» Алексей Кудрявцев.


«Галеон»

Строительство 8-этажного офисного комплекса общей площадью 31 тыс. кв. м «Галеон» в квадрате улиц Горького — Гоголя — Карла Маркса — Куйбышева в Екатеринбурге началось осенью 2006 г. Планировалось, что уже в июне 2007 г. объект будет передан под чистовую отделку, а в IV квартале 2007 г. одновременно три блока офисного центра будут введены в эксплуатацию. Затем сроки сдачи бизнес-центра класса «В+» переносились на II квартал 2008 г. и далее — на IV квартал 2008 г.

Реализацией проекта занимается группа компаний RED, открывшая в апреле бизнес-центр класса «А» «Сенат» и в августе 2008 г. бизнес-центр такого же уровня «Палладиум».

У компании, очевидно, возникают сегодня определенные трудности и с этими, уже эксплуатируемыми, объектами коммерческой недвижимости.

В Екатеринбурге, по данным экспертов рынка, спрос на элитную недвижимость всегда был небольшим, а в условиях мирового финансового кризиса поиск арендаторов становится серьезной проблемой для девелоперов. По информации Уральской палаты недвижимости, в 2009 г. уровень вакантных офисных площадей составляет около 20% от общего предложения (в начале 2008 г. этот показатель не превышал 5%).

«Сокращение объемов банковского кредитования, оборотов потребительского рынка и другие тенденции экономического и финансового кризиса отразились также и на показателях спроса. Многие компании, которые до недавнего времени рассматривали возможность приобретения площадей в строящихся бизнес-центрах, приняли решение пересмотреть свои планы и отложили принятие решения о покупке офиса на «более стабильные» времена. Те же, кто по-прежнему подбирают объект, ориентируются прежде всего на темпы его возведения. В текущих условиях риски затягивания сроков или заморозки строительства многократно выросли, и доверие покупателей к застройщикам теперь играет не меньшую роль, чем цена объекта», — отмечено в аналитическом отчете о рынке офисов за январь 2009 г. риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости.

Судя по всему, даже если офисный комплекс «Галеон» будет достроен, вряд ли при нынешних экономических условиях он будет успешно функционировать. Отметим, коммерческая недвижимость класса «B+» несущественно отличается от недвижимости класса «А» по своим качественным и ценовым характеристикам, что существенно обостряет проблему поиска арендаторов как торговых, так и офисных площадей.

На официальном сайте группы компаний RED какая-либо информация о сроках сдачи бизнес-центра «Галеон» отсутствует.


«Высокий берег»

В I квартале 2004 г. на пересечении улиц Луначарского — Большакова в Екатеринбурге ООО «Уралстрой-1» начало возведение жилого комплекса из трех зданий — 16-, 20- и 25-этажного. Застройщик обещал дольщикам завершить строительство не позднее I квартала 2005 г., однако в сентябре 2006 г., то есть через два с половиной года после начала работ, покупатели квартир стали получать уведомления о переносе сроков сдачи в эксплуатацию «Высокого берега» на II квартал 2007 г. Но и к такому сроку компания «Уралстрой-1» не завершила возведение жилого комплекса.

Отметим, «Высокий берег» — не первый долгострой на счету «Уралстрой-1». В IV квартале 2004 г. в районе улиц Белинского — Шварца — Бобруйская застройщик начал возведение жилого комплекса «Солнечный круг», плановая сдача которого предполагалась в IV квартале 2006 г. В апреле 2007 года соинвесторам удалось выяснить, что ООО «Уралстрой-1» вело строительство ЖК «Солнечный круг» без полного пакета соответствующих разрешительных документов. Вероятно, именно отсутствие необходимой документации стало причиной затягивания строительства.

При этом дольщикам, ожидающим завершения строительства обоих жилых комплексов, было объявлено об увеличении первоначальной стоимости договоров и о необходимости вносить дополнительную плату для того, чтобы у застройщика появилась возможность завершить работы на объектах.

По мнению экспертов, действия ООО «Уралстрой-1» в данном случае не шли вразрез с существующим законодательством: застройщик при подписании договора с покупателями оставил за собой право вносить в него поправки.

«В условиях финансового кризиса предложить пайщикам новый порядок расчета — это право застройщика. Если покупатель жилой недвижимости согласен на новые условия, например на увеличение процента предоплаты, тогда с ним должно быть заключено дополнительное соглашение к действующему договору», — пояснил председатель Комитета по защите прав потребителей администрации Екатеринбурга Андрей Артемьев.

В середине марта 2009 г. на одном из екатеринбургских форумов появилось сообщение от имени председателя правления ТСЖ «Высокий берег», в котором сообщалось о том, что «фонд по достройке дома успешно формируется, уже много дольщиков сделали свои взносы». Таким образом, дольщики, оказавшись по сути заложниками ситуации, вынуждены были соглашаться на изменение суммы договора с ООО «Уралстрой-1». Застройщик же, при условии выполнения покупателями своих обязательств в рамках измененного договора, обещал завершить строительство в короткие сроки. Однако ни наблюдатели, ни пайщики не отметили ускорения темпов возведения жилого комплекса.

На протяжении всего времени строительства «Высокого берега» дольщики подозревали руководство ООО «Уралстрой-1» в недобросовестности: ими неоднократно озвучивались мысли о том, что застройщик намеренно затягивает срок строительства для реализации какой-либо мошеннической схемы. Подозрения пайщиков, к сожалению, подтвердились.

Сотрудниками УБЭП ГУВД по Свердловской области в результате проведенных проверочных мероприятий выявлена и пресечена преступная деятельность компании «Уралстрой-1», сообщила пресс-служба ГУВД по Свердловской области.

В ходе следствия было установлено, что застройщик после заключения договора инвестирования (т.е. долевого участия в строительстве) переоформлял инвесторам право собственности на помещения, производя при этом двойную продажу объектов третьим лицам.

«Мошенничество имело латентный характер, то есть потерпевшие до настоящего времени надеются на то, что их помещения будут возвращены законным владельцам, при этом не осознавая, что застройщики изначально имели умысел на обман клиентов. Сейчас в материалах дела фигурирует более 50 потерпевших. Ущерб от махинаций, по предварительным данным, составляет несколько миллиардов рублей. Также оперативниками управления по борьбе с экономическими преступлениями регионального ГУВД установлено, что сотни доверчивых граждан, вложивших средства в строительство, лишились своих квартир», — отметил пресс-секретарь ГУВД по Свердловской области Валерий Горелых.

По итогам проведенной проверки главным следственным управлением ГУВД по Свердловской области возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере), что может означать для руководства недобросовестной организации наказание от 10 до 15 лет лишения свободы. Кроме того, в действиях руководства фирмы сыщики УБЭП усматривают признаки состава преступления, подпадающего под статью 35 УК РФ (совершение преступления организованной группой лиц или сообществом).

Следствие пока не завершено, правоохранительные органы ждут новых обращений обманутых инвесторов. Пока на вопрос о том, что будет с их средствами, вложенными в строительство жилого комплекса «Высокий берег», а также о судьбе самого долгостроя никто не может дать однозначный ответ.

Предыдущие спецпроекты УрБК:

http://www.urbc.ru/spec.asp?ida=193576

http://www.urbc.ru/spec.asp?ida=185724

http://www.urbc.ru/economy.asp?ida=183060