Константин Октаев о ситуации на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга

«Рынок контрастов и эпизодов» — пожалуй, самая точная формулировка, которой можно было бы описать сегодняшнюю ситуацию с офисной недвижимостью Екатеринбурга. Выбор свободных площадей в классах «А», «В+» и наиболее качественной части класса «В» становится невелик, а возможности для торга — не так высоки, как ранее.

При этом объекты низкого качества продолжают терять арендаторов. Если посмотреть на график, иллюстрирующий темпы заполнения качественных офисных площадей, можно увидеть, что площади топового сегмента («А», «В+») заполняются быстрее, чем более массовый класс «В», но темпы этого заполнения нестабильны. Происходит это за счет тех самых «эпизодов» — сделок с крупными, в том числе государственными, компаниями.

При отсутствии качественного развития рынка на протяжении последних восьми лет наиболее передовым остается малочисленный сегмент офисов классов «А» и «В+», по сути, того образца, в котором он вышел на рынок еще до 2012 года. Если ранее он был практически недоступен для малого бизнеса и заполнялся международными и федеральными компаниями, то на этапе санкционной экономики структура резидентов поменялась. Место международных компаний стали активно занимать российские госкомпании, а оставшиеся площади в условиях реального снижения арендных ставок стали более доступными для местного среднего и малого бизнеса.

В 2018 — начале 2019 года мы видим ситуацию, когда на фоне стабилизировавшихся арендных ставок объем поглощения словно «упирается» в ограниченную емкость предложения. Рынок, который не предлагает принципиально нового продукта, может оказаться «выключенным» из дальнейшего процесса разделения труда в рамках российской межрегиональной конкуренции. Среди площадей класса «В», которые были крайне востребованы в начале десятилетия, на сегодняшний день уже высока доля морально и физически устаревающих зданий. Многие из них уже не обеспечивают достаточного уровня комфорта и управления. А среди заполненных в последние годы крупными компаниями офисных зданий класса «В+» немало построенных ими же для собственной эксплуатации. А это именно следствие того, что рынок не смог своевременно предложить им соответствующего по качеству продукта.

Остается взглянуть на то, что рынок сможет предложить в ближайшие годы, скажем, федеральной компании, если будет принято гипотетическое решение об открытии крупного регионального офиса. Для этого взглянем на диаграмму, отражающую изменение количества офисных площадей в бизнес-центрах, находящихся на стадии строительства. На сегодняшний день это 214 тыс. кв. м., 65% из которых — «проблемное», замороженное строительство.

Строительство объекта с расчетом на крупного арендатора — достаточно рискованный шаг, вероятность спрогнозировать успешность которого равнозначна шансам стать «королем эпизода». Однако в ситуации назревающего дефицита качественных предложений наибольшая вероятность заполнения площадей остается у тех игроков, которые первыми и наиболее оперативно способны выйти на рынок с соответствующим продуктом. А любая крупная федеральная компания, вышедшая на рынок города, приводит с собой ресурс спроса на услуги более мелких компаний, которые также могут стать арендаторами офисных пространств. Будет ли оправдан риск девелоперского проекта возможностью нового этапа развития рынка? Пожалуй, это дело случая. Вопрос лишь в том, кому достанется этот случай.

Константин Октаев, аналитик Уральской палаты недвижимости