Риски новой волны «долевки»

Изменения в законодательстве о долевом строительстве (214-ФЗ) и сравнительно недорогая ипотека привели к тому, что застройщики стали массово скупать земельные участки под «долевку». Между тем эксперты отмечают, что экономическая ситуация в отрасли остается сложной, и даже строгий отбор застройщиков не гарантирует их надежности до сдачи объектов в эксплуатацию. В связи с этим риски граждан, покупающих жилье на стадии котлована, остаются высокими. Наблюдатели рынка не исключают возникновения новой волны обманутых дольщиков в течение ближайших нескольких лет.

Эксперты отмечают, что на сегодняшний день банки предлагают самые низкие ставки по ипотеке за последние 10 лет. Это стимулирует граждан принимать решения о покупке жилья.

«Сегодня ставка по ипотечным кредитам — одна из самых низких за последние лет десять. Кроме того, банки дают преференции различным группам граждан. Все это сказывается на спросе», — отметил на пресс-конференции в Екатеринбурге президент Российской гильдии риэлторов Арсен Унанян.

Еще одним фактором, способствующим росту объема продаж жилья, стала перспектива отмены «долевки», что неизбежно повлечет за собой увеличение стоимости квартир. Учитывая дисбаланс между ценами на жилую недвижимость и невысокими доходами основной части населения, многие граждане стремятся сэкономить, покупая жилье на стадии котлована.

«Количество сделок выросло, причем не только из-за увеличения ставки ЦБ РФ, а также из-за изменения законодательства, касающегося 214-ФЗ. Застройщики не смогут продавать жилье по договорам долевого участия: нужно будет сначала построить дом. Соответственно, цены вырастут. И многие задумались над тем, чтобы приобрести недвижимость именно сейчас. Застройщики к этому подготовились: получили много разрешений на строительство», — рассказала заместитель управляющего филиала Газпромбанка в Екатеринбурге Елена Копылова.

В итоге, по словам президента Уральской палаты недвижимости Ирины Зыряновой, объем продаж жилья сегодня превышает показатели прошлого года примерно на 20%. В то же время эксперт не исключает появления новых проблемных объектов, в том числе недостроев.

«Конгломераты пустых домов либо недостроев — такое может быть. С другой стороны, сейчас застройщиков очень тщательно проверяют. Не каждый возьмет на себя ответственность за такое строительство. Изменения в федеральном законе требуют соблюдения определенных правил. Кто попало заниматься «долевкой» уже не сможет», — отметила Ирина Зырянова.

Более радикальной позиции придерживается руководитель общероссийского объединения граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков, «Сила в движении» Анна Криндач. По ее словам, возникновение новой волны обманутых дольщиков — только вопрос времени.

«Через какое-то время будет армия обманутых дольщиков, государство вновь столкнется с социальным протестом. На сегодняшний день нет запрета на жилищно-строительные кооперативы, кроме того, застройщики «застолбили» множество участков под долевое строительство. Но действующий закон №214-ФЗ не гарантирует благополучной сдачи заложенных сегодня объектов — неважно, насколько надежен застройщик на момент вступления в «долевку»: таких примеров можно привести множество. В экономике ситуация меняется постоянно: сегодня компания имеет хорошие показатели, а через несколько лет уходит в банкротство», — отмечает Анна Криндач.

Впрочем, Арсен Унанян полагает, что многих проблем можно было бы избежать, если бы банки акцентировали внимание не только на кредитовании физлиц, но вкладывали средства в развитие строительной отрасли. Наличие доступных кредитов для застройщиков и помощь со стороны государства дали бы компаниям возможность снизить долю объектов, возводимых с участием граждан.

«Я считаю, государство может субсидировать не только физлиц, но и строительную отрасль. Нужно льготное — или хоть какое-то — кредитование. Если в начале года в этом направлении были какие-то шаги, то потом усилились санкции, ключевую ставку подняли — в итоге банки приостановили почти все планы по кредитованию отрасли на III-IV кварталы. В результате все пошли по отработанному пути «долевки». Но даже по новой схеме работы 214-ФЗ, где дольщик вносит деньги на депозит банка, и под этот депозит банк дает кредит, возможны последствия для потребителей, которые государству придется «разгребать», — пояснил Арсен Унанян.

Таким образом, несмотря на изменения в законодательстве, системные проблемы строительного рынка в ближайшие несколько лет могут только обостриться. В результате государство рискует получить новые волны социального протеста со стороны граждан, чьи права при возведении жилья окажутся нарушены.