Рынку ЖКХ не хватает профессионалов

На вопросы аналитического бюллетеня «VIP-консультант» ответил начальник управления Государственной жилищной инспекции Свердловской области Сергей Соколов.

— Сергей Борисович, расскажите о специфике работы вашего ведомства.

— В соответствии с Жилищным кодексом РФ, положением, утвержденным правительством Свердловской области, жилищная инспекция осуществляет государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Также мы следим за соответствием объема и порядка предоставления гражданам коммунальных услуг установленным требованиям. Ведомство создано в 2007 году как орган исполнительной власти. В наш штат входит 41 инспектор, в каждом управленческом округе есть отдел, который осуществляет контроль и надзор в пределах компетенции Госжилинспекции. Система органов Госжилинспекции состоит из главного государственного жилищного инспектора и госжилинспекций субъектов РФ.

— По какому принципу осуществляются проверки? Они плановые или проводятся по обращению граждан?

— Есть несколько форм, к примеру, есть плановые проверки, которые в соответствии с 294-м федеральным законом согласуются органами прокуратуры. Перечень тех, кто будет проверен в этом году, уже существует, с ним можно ознакомиться на нашем сайте. Компании оповещаются заблаговременно о предстоящих проверках.

Что касается внеплановых проверок, то они, как правило, проводятся на основании писем и обращений граждан и организаций. В 2010 году всего было около 5 тыс. обращений. Прокуратура обращалась к нам с просьбой провести проверки 1505 раз, органы Роспотребнадзора — 753 раза. От жителей области поступило 1909 обращений.

Всего при проведении инспекционных проверок за 2010 год Госжилинспекцией Свердловской области обследовано 20 млн. квадратных метров жилищного фонда всех форм собственности, или 21% от всего жилфонда Свердловской области. В результате выявлено 27 790 нарушений в жилищной сфере.

В целом площадь жилого фонда в Свердловской области составляет около 97 миллионов квадратных метров. Представьте, что на 97 миллионов автомобилей будет всего 41 инспектор ДПС, и поймете, насколько сложно нам следить за ситуацией. Дополнительную сложность придает тот факт, что жилой фонд серьезно изношен, а значит и жалоб очень много.

В конце прошлого года на нас возложили дополнительную функцию по контролю и обследованию жилых помещений лиц, которые пожелали взять под опеку детей. Мы на это пошли сразу, так как у каждого ребенка должен быть рядом кто-то, кто будет о нем заботиться. В результате за полмесяца у нас имеется уже 90 таких обращений. Пусть это не так много, но много обратившихся находятся в селах, куда и транспорт-то ходит редко. Это занимает крайне много времени у инспектора, поэтому с этим пока есть небольшие сложности.

— Какими карательными полномочиями, если так уместно выражаться, обладает ваше ведомство и какие санкции применяются к нарушителям по результатам проверок?

— Наш регламент — Административный кодекс РФ. Основные его статьи, по которым мы работаем, это статья 7.21 — перепланировка, переоборудование; 7.22 — правила содержания жилья; 7.23 — объем и нормативы по оказанию коммунальных услуг. Штрафы за нарушения в целом составляют для граждан от 1 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб., для должностных лиц — от 500 руб. до 5 тыс. руб., для организаций — от 5 тыс. руб. до 50 тыс. руб.

Помимо этого, в ближайшем будущем инспекция будет заниматься вопросами контроля за энергосбережением в жилых домах.

В 2010 году нами взыскано около 7 миллионов штрафов с управляющих организаций, с граждан, нарушивших законодательство.

— Помимо УК, кооперативов и ТСЖ какие еще компании входят в сферу контроля ведомства?

— Это все, кто так или иначе занимается управлением жилым фондом, в том числе все подрядные организации и сами жильцы.

— А в каких случаях вами проверяются жильцы?

— Жилищным кодексом четко расписаны, к примеру, правила перепланировки жилья. Есть отдельные статьи, регламентирующие это. Вообще, узнать о незаконной перепланировке жилья мы можем практически только благодаря жалобам.

По закону мы осуществляем плановую проверку здания, работы организации раз в три года. Хотя нередко компании в промежутке между плановыми проверками могут просто реорганизоваться, таким образом избегая проверок. Тут много различных схем, способов.

— Каковы основные нарушения, допускаемые управляющими компаниями, и почему, на ваш взгляд, они допускаются?

— В нашем случае это лучше назвать не нарушениями, а вопросами, по которым чаще всего обращаются. К примеру, некачественное предоставление коммунальных услуг: недостаточный напор воды, недостаточная температура в квартире и так далее.

Очень много обращений по поводу ветхости жилого фонда. Люди обращаются к нам с просьбами помочь им отремонтировать жилье. Но мы им объясняем, что только они сами могут в полном объеме решить, проводить ли им капитальный ремонт.

Сегодня еще сложно объяснить людям, что они реальные собственники. А пока по всем проблемам жильцы ищут выход у нас, не важно, какими путями.

— Скажите, существует ли у инспекции черный список недобросовестных управляющих компаний?

— До недавнего времени критериев не имелось, я не мог говорить о худших и лучших — они разные. У кого-то совершенно новый жилищный фонд, сегодняшний, а кому-то досталось то, что администрации «сбросили». Поэтому оценивать сложно.

Могу лишь привести примеры критериев неудовлетворительной работы, предлагаемых нам Министерством энергетики и ЖКХ Свердловской области: если компания выполняет наши предписания менее чем на 80%; если уровень подготовки к зиме не соответствует нормативам — каждая организация должна подготовить паспорт готовности к зиме на каждый жилой дом.

Также мы ориентируемся на количество жалоб граждан.

По результатам оценки мы разместили на своем сайте список недобросовестных управляющих компаний, составленный именно по критериям Министерства энергетики и ЖКХ Свердловской области. Однако это не значит, что они самые плохие. А вообще стоит отметить, что после наших обращений многие выполняют предписания и исключаются из этого черного списка.

— Насколько эффективна нынешняя система управления жилищным фондом?

— Мне никто не дал права оценивать эту систему. Для этого существует Министерство энергетики и ЖКХ Свердловской области. Туда стекается информация, оно может лучше судить об общей ситуации. Наша организация лишь контролирует состояние технической стороны вопроса. Госжилинспекция Свердловской области не имеет управленческих функций.

К примеру, рассмотрим, как у нас решается проблема борьбы с наледью на крышах. Еще в ноябре я направил предупреждения всем главам Свердловской области отнестись внимательнее к тому, что выпало много снега, на крышах могут образоваться сосульки. С этого момента мы стали их потихоньку контролировать, обследовать и штрафовать нарушителей. В связи с фактами падения с кровель снега и льда в других регионах к этому вопросу подключилась прокуратура.

Штраф за это нарушение составляет до 50 тыс. рублей. Управляющие компании объясняют свое бездействие тем, что у них руки не доходят, однако, когда людям валится на голову лед и это грозит уголовной ответственностью, моментально до дела доходят и руки, и все остальное.

— Насколько рынок ЖКХ Свердловской области отличается от других регионов? Есть ли принципиальные отличия или везде все примерно одинаково?

— В прошедшем году мы проводили в Екатеринбурге координационный совет. Съехались мои коллеги отовсюду — от Камчатки до Дагестана. Я стремился собрать здесь небольшой форум и поговорить с коллегами о том, что, где и как происходит. Встреча оказалась довольно интересной и четко показала: в каждом регионе свои особенности.

Хочу подчеркнуть: за Свердловскую область мне не стыдно, хотя традиционно более развита сфера ЖКХ в Москве, Подмосковье, Белгородской области, Казани. Там деятельность по оказанию коммунальных услуг идет более активно. Хотя я бы не сказал, что мы очень отличаемся.

Свердловская область сама по себе уникальна. У нас много городов, такого объема в других регионах нет, а управление городским фондом отличается от сельскохозяйственных регионов, таких как Курган и так далее. Интеллект управленцев ЖКХ, конечно, собран в Екатеринбурге.

Вообще, это только вначале есть желающие поуправлять домом. Когда дом берет в управление совершенно несведущий человек, громко и красиво говорящий, но не знающий, что это такое, не всегда получается успешная управляющая компания или ТСЖ. К сожалению, профессионалов мало. Учить надо и управдомов, и руководителей УК. Желательно, чтобы это были бывшие строители. Но рынок живет, развивается — думаю, постепенно мы к этому придем.

— Как поступить, если управляющая компания ведет себя неподобающим образом, нарушает закон, не реагирует на предписания и замечания контролирующих ее деятельность структур? Есть ли возможность каким-то образом ее дисквалифицировать, закрыть, удалить с рынка?

— Для того чтобы как-то подействовать на зарвавшуюся управляющую компанию, существуют законные схемы дисквалификации руководителей управляющих компаний за неоднократное неисполнение предписаний Госжилинспекции. Дисквалификацию применяет суд.

Однажды мы пытались провести такую процедуру, обратились к мировому судье, потом было решение судьи о дисквалификации руководителя управляющей компании. Однако руководитель данной компании подал апелляцию, и решение было отменено, хотя, на мой взгляд, это несправедливо.

— Как часто вам приходится сталкиваться с конфликтами между управляющими компаниями и жильцами? Как вы поступаете в таком случае?

— Переводим в правовое русло. Наша задача — соблюдение закона. Я понимаю, что многим эти решения не нравятся, но это по закону. Хотя бывает, что к нам приходят недовольные жильцы и устраивают скандалы. Человека, доведенного до предела откровенным хамством со стороны управляющей компании, можно понять. Он пытается найти у нас помощь в решении конкретных проблем.

В прошлом году было устранено 20 721 нарушение, во многом благодаря обращениям граждан. Когда чувствуешь необходимость в своей работе и получаешь отдачу от нее, это приятно.