Жилье класса премиум: территория и инфраструктура

Требования к жилью премиум-класса эксперты описывают в нескольких словах: новейшие технологии, эксклюзивность и роскошь во всем: местоположении, архитектуре, инфраструктуре, планировочных решениях, дизайне, сервисе.

Разумеется, это относится не только к самой квартире, но и ко всему, что ее окружает, — к примеру, придомовой территории, холлу или лифтам. О том, как в жилье высокого класса должны быть организованы места общего пользования, — в материале УрБК.

Придомовая территория

Первое, что видит житель или гость дома, — это придомовая территория, которой застройщики зачастую не уделяют должного внимания, установив там лишь скамейку и качели. При этом то, с каким настроением человек зайдет в свое жилье, во многом зависит от окружения.

Как считает генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций «Красное слово» (г. Москва), придомовую территорию жилого комплекса класса премиум можно в полном смысле слова считать отделенным от окружающего пространства миром комфорта и благополучия.

В настоящее время нет каких-либо официальных нормативных документов, которые регламентировали бы вопросы организации, обустройства придомовой территории жилья класса премиум. При строительстве обычно руководствуются нормами градостроительного проектирования, СНиПами, как для обычных домов, что предполагает наличие детской, спортивной, хозяйственной площадок, урн и скамеек.

«В домах класса премиум тот же набор, но применяются более сложные архитектурные формы. На стадии проектирования должны учитываться пожелания клиента по обустройству территории», — сообщил начальник группы маркетинга ЗАО «Нова-строй» Евгений Полков.

Эксперты сходятся во мнении, что придомовая территория прежде всего должна быть зеленой.

«Иначе дом превратится в отель», — заявил директор ООО «Агентство недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

Придомовая территория жилья высокого класса должна оформляться в соответствии с дизайн-проектом.

«На территории могут располагаться естественные или искусственные водоемы, малые архитектурные формы. Ландшафтный дизайн придомовой территории должен подчеркивать концепцию объекта и в то же время учитывать природное окружение», — сообщила руководитель управления маркетинга и продаж ОАО «Синара-Девелопмент» Татьяна Старостина.

Должно быть выполнено благоустройство — вымощены пешеходные аллеи, проработан ландшафтный дизайн, освещение, малые архитектурные формы и так далее. Для детей — детские площадки с интересными и, главное, безопасными горками, качелями и каруселями.

«Иногда на территории домов премиум-класса также устраивается специальная площадка для выгула собак», — отметил первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна «ЮИТ» Теему Хелпполайнен.

По мнению экспертов, придомовая территория, помимо красоты, должна еще быть и четко зонированной.

«Проект должен быть продуман с точки зрения увязки интересов различных возрастных групп, чтобы не получалось, что под скамейками, под ногами бабушек, дети ковыряются в песочницах или что в баскетбол вынуждены играть, прибив кольцо к опоре детской горки. Придомовая территория должна быть четко и правильно спланирована и архитектурно, и ландшафтно», — добавил Сергей Дарюхин.

Популярность дома, по мнению экспертов, повышает наличие на территории собственного фонтана.

«В московской практике есть проекты, где обособленность придомовой территории такова, что посторонние люди не могут ее даже видеть», — рассказал Вадим Горжанкин.

Однако не стоит забывать и о том, что придомовая территория жилья класса премиум должна быть просторной.

«В России нет норм, предусматривающих количество метров придомовой территории на одного жителя, но ясно, что понятия «теснота» и «премиум-класс» — несовместимы», — считает Сергей Дарюхин.

Более того, территория должна быть безопасной и огороженной.

«При этом недопустимо, чтобы ограждение становилось клеткой, это уже вопрос размера территории и технологии благоустройства», — рассказал эксперт.

Среди наиболее распространенных элементов обеспечения безопасности, используемых на придомовой территории объектов такого уровня, можно назвать круглосуточную охрану, системы видеонаблюдения и закрытый двор.

«Также возможно привлечение сотрудников частного охранного предприятия (ЧОП), регулярно совершающих обходы территории. Иногда в подъездах устанавливается тревожная кнопка, которой при необходимости мог бы воспользоваться консьерж», — добавил первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна «ЮИТ» Теему Хелпполайнен.

Таким образом, можно выделить несколько основных важных черт придомовой территории жилья класса премиум: безопасность, простор, зонированность и, конечно, ландшафтный дизайн и большое количество зеленых насаждений. Человек, находясь во дворе своего дома, не должен ощущать себя как в городе.

Паркинг

На сегодняшний день проблема парковочных мест является немаловажной. Сегодняшняя ситуация с наставленными на газонах автомобилями, разумеется, неприемлема для дома премиум-класса.

По мнению экспертов, в таком жилье обязательно должен быть подземный паркинг, причем каждая семья должна иметь возможность купить хотя бы одно парковочное место.

Москвич Вадим Горжанкин говорит о 2–4 парковочных местах на квартиру.

Паркинг должен быть соединен с домом лифтом. Он должен быть ухоженный, чистый, с нормальными въездами-выездами с рампами, освещенный, теплый, охраняемый.

«Желательно, чтобы было светофорное регулирование, потому что паркинг — это все равно место с заведомо ограниченной видимостью и пространством, люди не должны бить свои дорогие машины друг об друга при маневрировании и разъездах. Необходимо создавать целую технологию. В России эта тема пока плохо развита, но без нее не может быть парковки дома премиум-класса», — считает Сергей Дарюхин.

Что касается комфорта, то нормой для современных домов высокого класса является наличие лифтов, поднимающихся прямо из паркинга. Помимо всего прочего, это позволяет содержать двор и парадный холл в чистоте, так как для погрузки и разгрузки крупногабаритных грузов нет необходимости заезжать во двор — грузовые лифты спускаются прямо в подземный паркинг.

Немаловажными являются и сами въезды, которые для удобства жильцов должны быть широкими (не как в эконом-классе), чтобы даже неопытные водители могли свободно, без мучений проехать.

«Разумеется, в паркинге должна быть организована охрана, видеонаблюдение. Причем очень важно само качество общения охраны с жильцами», — сообщил Сергей Бузунов.

Однако кроме подземного паркинга дому высокого класса необходимо также иметь и гостевую парковку.

«Она, как правило, незначительна по величине и рассчитана максимум на 30–40 автомобилей. Гостевая парковка обычно бывает наземной, однако проектировщики продумывают ее положение внутри придомовой территории таким образом, чтобы автомобили не нарушали спокойствия внутреннего пространства жителей дома», — добавил Вадим Горжанкин.

«Сервис в паркинге может включать в себя охрану, уборку, услуги по шиномонтажу. Размещение в домах автомоек пока принесло скорее негативный опыт — уж слишком часто мойщики злоупотребляют доверием и ключами от дорогих авто, иногда это заканчивается авариями. Но это уже отдельный вопрос, скорее даже проблема — отсутствие культуры уважения к чужой собственности, особенно для людей, выросших в стране, где все было общим», — заключил Сергей Дарюхин.

Входная группа

Холл дома — это его визитная карточка, поэтому ему необходимо уделять особое внимание. С входной группы, собственно, и начинается знакомство человека с домом, и по ней он составляет о доме первое впечатление.

Пространство должно быть оформлено по индивидуальному дизайнерскому проекту и согласовываться с общей концепцией дома.

В холле должны быть использованы самые дорогие материалы, приятные на ощупь. Кроме того, по мнению экспертов, он должен быть организован как лобби хорошего отеля.

«Вообще, на Западе так организован холл в домах, которые даже не имеют такую высокую классность. Это принято», — считает Сергей Бузунов.

Более того, холл и все внутреннее пространство должны быть выдержаны в единой стилистике, должна быть продуманная концепция дома. Так, если это стиль XIX века, то понятно, что там должны быть колонны и прочее.

«Часто застройщики экономят на материалах, применяемых в оформлении подъездов, ориентируются больше на внешнюю привлекательность, чем на качество, что совсем неправильно. С нашей точки зрения, в этом вопросе необходимо в первую очередь заботиться именно о качестве отделки», — отмечает Т. Хелпполайнен.

Как отмечают эксперты, функционал рецепции должен быть сопоставим по уровню с сервисом пятизвездочного отеля. Сотрудники рецепции должны обеспечивать решение всех бытовых вопросов жителей — от заказа ужина до приобретения авиабилетов. С точки зрения внутренней инфраструктуры также должен быть обеспечен полный комплекс услуг: услуги горничных, прачечной и так далее, считает руководитель управления маркетинга и продаж ОАО «Синара-Девелопмент» Татьяна Старостина.

Логическим продолжением холла являются лифты, к которым также предъявлен ряд требований. Они также должны быть сделаны по индивидуальному проекту и соответствовать единой концепции.

«Лифты, как и парадный и лобби, должны отражать аутентичность проекта. Желательно, чтобы в лифтах была предусмотрена возможность видеонаблюдения и связи с центральным пультом охраны дома.

Вообще, лифтов должно быть столько, чтобы у жителей никогда не создавалось унылое ощущение очереди, где они — последние. А самым важным для высотных домов можно назвать гарантированное энергоснабжение лифтового хозяйства: застрять в лифте дома премиум-класса — это как самому менять колесо у Rolls-Royce.

Дом премиум-класса обязан обеспечивать своих жителей бесперебойным энергоснабжением, что достигается установкой собственной трансформаторной подстанции с резервным вводом», — рассказал Сергей Дарюхин.

Коммунальная инфраструктура

Для обеспечения высокого уровня комфорта жителей дома класса премиум мало сделать дорогую и красивую отделку, необходимо обеспечить коммунальные удобства, такие как чистая вода или свежий воздух.

Разумеется, первое, на что смотрят покупатели, — это качество воды в доме.

Как считает Сергей Дарюхин, общедомовая система фильтрации является неотъемлемым качеством жилья высокого класса.

«Дело в том, что индивидуальные системы водоочистки — это априори проигрышный вариант: во-первых, потому, что в квартире может быть 2–3 стояка, а значит, нужно обеспечивать каждый своей системой, а во-вторых — бытовые системы, как правило, в силу принципа «поставил и забыл» ведут к потере качества фильтрации, а водоподготовка требует постоянного обслуживания и ухода», — считает Сергей Дарюхин. С ним солидарен и Александр Дмитриев.

Эксперты большое внимание уделяют также и качеству самих труб. Как отмечает Сергей Дарюхин, магистральные трубы в доме должны быть сделаны из стали или полипропилена, потому что медь слишком мягкая. Поквартирная разводка — шитый полиэтилен.

«Это надежно, на века, единственный минус — цена: материал в основном поставляется из Германии. Альтернативным вариантом является полипропилен, он дешевле, поскольку производится в России, и проигрывает только в возможностях скрытого монтажа ввиду толщины и жесткости. Металлопластик вообще выбывает из вариантов выбора для класса премиум, после того как рынок заполонили китайские поставки», — сообщил эксперт.

Начальник группы маркетинга ЗАО «Нова-строй» Евгений Полков также отмечает, что поквартирно трубы должны быть из шитого полиэтилена и полипропилена — на магистрали.

Вообще, для жилья высокого класса обязательно бесперебойное функционирование всех систем жизнеобеспечения дома. Для этого необходимо создание резервных мощностей, например генераторов, собственных котельных, считает Татьяна Старостина.

Эксперты считают, что дом должен зависеть от городских сетей как можно меньше.

Руководитель отдела продаж «Жилые высотки «АНТАРЕС» (ООО «Центрстройинвест») Сергей Дарюхин также придерживается этого мнения, при этом отмечает, что эра дешевых энергоносителей закончилась.

«На сегодняшний день оптимальным вариантом становится применение индивидуальных теплопунктов (ИТП). Это ответ на постоянный рост цен на магистральный газ. В схеме с ИТП источником тепла являются магистрали «Свердловских тепловых сетей», цена в этом случае регламентирована общими тарифами, в остальном же система автономна. При таком подходе у нас максимально широкие возможности регулировки работы систем теплоснабжения и горячего водоснабжения. Вариант ИТП, гибридный по своей природе, в итоге оказывается лучшим решением», — отметил Сергей Дарюхин.

При этом в доме класса премиум вряд ли можно встретить обычные батареи. Чаще всего строители прибегают к импортным радиаторам с термостатами, которые позволяют поддерживать установленную жителем температуру.

Однако строители не должны забывать и о системе учета. Как считает Татьяна Кутишенко, все должно работать на жителей дома и гарантировать им комфорт и безопасность и при этом обеспечивать рациональность расходов на содержание жилья. Это возможно только при использовании современных технологий и материалов.

«Так, автоматическая система учета энергоресурсов и воды позволяет специалистам управляющей компании дистанционно измерять объемы потребления каждой квартиры, а жители смогут самостоятельно контролировать эти данные у себя дома», — отметила Татьяна Кутишенко.

Своего рода мерилом действительно высокого уровня инженерного обеспечения жилого комплекса является система центрального кондиционирования дома.

«Это довольно дорогостоящее оборудование, однако вложения в него оказываются обычно оправданными», — рассказал Вадим Горжанкин.

Что касается систем общего пользования, то понятно, что мусоропровод и премиум-класс несовместимы. В доме класса премиум должна быть организованная система эвакуации отходов как с этажных площадок, так и из двора сотрудниками специализированных служб УК.

Как считает Сергей Дарюхин, в доме должна быть система чистой санитарной обработки мест складирования мусора, при которой мусор находится в доме минимальное время. При этом человек должен, не покидая своего этажа, иметь возможность выбросить мусор. Это место должно всегда оставаться чистым и ухоженным.