Наталья Бочкарева: Цель работы УК — сохранить стоимость недвижимости

На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» ответила директор департамента по постпродажному обслуживанию корпорации «Атомстройкомплекс» Наталья Бочкарева.

— Почему застройщики создают собственные управляющие компании?

— Вы знаете, практически у каждого крупного современного застройщика есть своя управляющая компания. Теперь мы понимаем, что это не просто тренд или дань моде. Наличие УК, с которой застройщик может взаимодействовать и получать обратную связь, — это острая необходимость. Управляющие компании действительно являются обладателями уникальных компетенций и знаний, которые так необходимы застройщику. Получив эти знания, строители могут не просто оптимизировать свои будущие проекты, а сделать их намного более эффективными.

— Любой жилой дом после сдачи передается от строителей управляющей компании. Чтобы этот процесс прошел «бесшовно», в какой момент должно начаться взаимодействие между ними? Насколько важна для будущего обслуживания дома взаимосвязь между застройщиком и УК?

— «Атомстройкомплекс» сегодня применяет метод комплексного сервисного проектирования. Это значит, что мы начинаем взаимодействовать с нашими управляющими компаниями задолго до сдачи дома в эксплуатацию, на стадии проекта. При проектировании дома мы учитываем, как он будет в дальнейшем эксплуатироваться управляющей компанией.

Мы вместе с сотрудниками УК рассчитываем и продумываем не просто пути эвакуации или мусороудаления, мы составляем полный сценарий жизнедеятельности собственников и деятельности управляющей компании, оцениваем и прописываем ее действия по поддержанию объекта недвижимости в хорошем эксплуатационном состоянии. Эта работа включает все: от выбора фасадных материалов до инженерных решений.

Поэтому, когда УК приходит на приемку объекта недвижимости, она уже знает, как будет его эксплуатировать. Если на объекте предусмотрены сложные системы, например, система центрального кондиционирования или система дополнительной очистки воды, она имеет возможность заранее подготовить кадры, которые будут эти системы эксплуатировать.

— В проектировании каких систем участвует УК?

— Здесь нужно выделить две большие группы решений. Во-первых, это то, что видят собственники: места общего пользования, входные группы, благоустройство придомовое и дворовое. Все это управляющей компанией в дальнейшем нужно будет очищать, убирать и мыть. Мы совместно можем выбрать лучшие типы покрытий или определить, какие растения нужны на территории и как за ними ухаживать. Кроме того, нужно понять, куда зимой складировать снег: на кусты или на цветы? При этом мы должны рассчитать, чтобы по весне наши растения нормально ожили, а не умерли под тоннами льда и снега.

Вторая группа вопросов — это, конечно же, инженерное оборудование. Наши компании имеют большой опыт эксплуатации различных инженерных систем и уже представляют, как они поведут себя через год, 5 или 10 лет. УК смотрят на тот набор оборудования, насосов, например, которые применяет застройщик при проектировании, и выдают свои рекомендации по подбору инженерного оборудования с точки зрения надежности и безопасности, возможности его быстрой замены, если оно, предположим, по каким-либо причинам вышло из строя.

И последний, очень большой вопрос, — это фасады. Сохранение общего архитектурного облика здания — это тоже обязанность управляющей компании. Поэтому, когда мы проектируем сложные стеклянные фасады, они смотрят на то, чтобы были обязательно предусмотрены крюки для альпинистов, которые будут эти фасады мыть.

— Если такие вещи не проговариваются с управляющим компаниями на этапе строительства, то потом возможны проблемы?

— При проектировании необходимо учитывать эксплуатационные нюансы, которые знает только УК. Если приемку здания осуществляет компания, которая в проектировании не участвовала, то потом могут возникнуть определенные проблемы, которые после завершения строительства исправить бывает уже тяжело.

Мы знаем об этом не понаслышке, так как наши управляющие компании эксплуатируют не только дома, построенные «Атомстройкомплексом». Это тоже замечательные дома, но есть некие нюансы. Например, там не предусмотрены места забора воды в каждом подъезде. Или отсутствует место для поломоечной машины в паркинге. Или идет очень красивое декоративное озеленение с дорожками из камня. Это очень красиво, но зимой чистить такую дорожку просто невозможно: она забивается льдом и снегом.

— Как осуществляется взаимодействие между УК и застройщиком в гарантийный период и после него?

— Гарантийный период сейчас по законодательству составляет три года на конструктивную часть и инженерный системы, год на отделку. Есть такой миф, что управляющие компании от застройщика «приподзакрывают глаза» на выявленные недочеты и недоделки. На деле это не так. Все наши УК заинтересованы в долгой эксплуатации домов, поэтому им важно сохранение общего имущества собственников. Они максимально тщательно осматривают инженерные системы, места общего пользования, выявляют гарантийные случаи.

Вследствие того, что управляющие компании достаточно хорошо знают, в том числе и подрядчиков, которые были задействованы при строительстве и отделке дома, им легче находить общий язык при устранении недостатков. При этом согласования значительно сокращаются, так как компании находятся в едином контуре взаимодействия, они все друг друга знают. Поэтому вопрос гарантии здесь решается чуть проще.

— Как устроено постгарантийное обслуживание дома? По каким принципам строится эта работа?

— У застройщика есть департамент постпродаж, в котором работает группа осмотров. В этой группе осмотров присутствуют люди, которые занимаются оценкой деятельности управляющих компаний с точки зрения соблюдения требований по управлению и по технической эксплуатации. То есть мы приходим на наши дома не только когда идет гарантийный период, но и после его окончания.

Приходим и по чек-листам осматриваем то, как эксплуатируются наши инженерно-технические системы и как вообще оформлено взаимодействие с собственниками. Выгружаем заявки, обращения с ГИС ЖКХ, изучаем ответы.

Главный принцип этой работы — по максимуму сохранить стоимость объекта недвижимости для собственника. Ведь по сути дела управляющая компания — это те руки, которые позволяют сохранить вам ликвидность вашего жилья. Если ваш дом достаточно ликвиден, находится в хорошем техническом состоянии внешне и внутренне, то и стоимость вашего объекта недвижимости будет выше. Мы, как застройщик, также заинтересованы в том, чтобы наши объекты на вторичном рынке стоили дороже. Это повышает доверие к нашим новостройкам.

— Насколько сложен процесс приемки дома? Насколько велика роль управляющей компании и ее взаимодействия с застройщиками?

— Это очень сложный процесс, потому что в достаточно короткий период времени нужно принять современные инженерно-технические системы, необходимо проверить сработку пожарных сигнализаций, нужно посмотреть отделку мест общего пользования в соответствии с строительными нормами и правилами, нужно ознакомиться с огромным проектом. Если компания не участвовала в проектировании, то делать это часто приходится только по результатам визуального осмотра.

Для приемки дома нужно иметь определенные компетенции, потому что, например, лифтовое или вентиляционное оборудование обычный инженер не примет: нужно иметь в штате профильного специалиста. Не обойтись и без своего теплоэнергетика, потому что настройка и вывод на полную работоспособность ИТП в домах — это тоже отдельная большая работа.

У нас в компании он строго регламентирован. Последние годы мы закрепили его внутренней нормативной документацией. В «Атомстройкомплексе» существуют четкие процедуры и графики по приемке передачи. Недавно мы ввели процедуру, которая называется «Оценка готовности дома к заселению». На объекте собираются директор по строительству, главный инженер генерального подрядчика, представитель постпродаж, представитель управляющей компании, представитель передающего звена и оценивают по параметрам, насколько дом готов к передаче: как приняты все инженерные системы, как соблюдены продуктовая концепция и требования по благоустройству и инфраструктуре.

— Есть ли какие-то новые задачи, которые сейчас появляются у управляющих компаний, такие, которых раньше не было?

— Да, процесс управления домами усложняется. Сейчас трудимся над формированием центральной диспетчерской службы. В отличие от традиционной аварийной службы, которая просто принимает заявки и выезжает на локализацию, наша ЦДС даст возможность дистанционного считывания любых сигналов со всего инженерно-технического оборудования.

Сейчас у нас уже объединена система телеметрии, проведен мониторинг тепловых пунктов. Все это позволяет в режиме онлайн видеть все параметры по теплоносителям, по горячей воде, по давлению, видеть показания приборов учета во всех домах. Это заставляет наши управляющие компании формировать внутри себя новую цифровую экосистему, которой у них до этого не было.

Кроме того, «Атомстройкомплекс» при проектировании переходит к 3D-моделированию и BIM-моделированию. Перед управляющими компаниями сейчас ставится задача получать BIM-модели от застройщика, привязывать к ним паспорта на эксплуатацию оборудования и на основе этих данных проводить плановые работы по обслуживанию инженерно-технического оборудования. Делаться это будет уже не вручную, исследуя паспорта и изучая сроки проверки оборудования, а с использованием цифровых систем. Поэтому, да, управляющие компании сейчас становятся все мудрее.

— Насколько сторонние управляющие компании и ТСЖ могут управлять современным домом, в проектировании которого они не участвовали?

— Давайте начнем с ТСЖ. Это неплохая форма управления, при выборе которой собственники должны понимать, что они доверяют свое общедомовое имущество людям, которые не являются профессионалами в этой сфере. В идеале, председатель ТСЖ и техническая эксплуатация ТСЖ должны быть грамотно и профессионально обучены и аттестованы, как, предположим, директор управляющей компании. Но так как таких требований к председателям ТСЖ не существует, есть вероятность того, что домом будет управлять человек, который очень активен, но ничего не понимает в эксплуатации недвижимости.

Что касается других УК, которые заходят на дом, им потребуется определенное время, чтобы ознакомиться с инженерными системами. Через какое-то время они, наверное, тоже смогут эксплуатировать это оборудование, однако, например, такие вопросы, как гарантийное взаимодействие с застройщиком или быстрое устранение вопросов, связанных с сложными инженерными системами, они подхватить не смогут. Им для этого потребуется просто больше времени.

— С какими управляющими компаниями сейчас работает «Атомстройкомплекс»?

— У нас 4 управляющих компании: «А1», «Атом комфорт», «Легкая жизнь» и «Территория Атом». У каждой из этих компаний есть своя специфика управления. Например, компания «А1» занимается управлением домами уровня «Комфорт плюс» и «Бизнес». УК «Атом комфорт» занимается управлением очень большими жилыми комплексами на сотни и тысячи жителей. Их особенность в том, что они умеют общаться и организовывать работу большого количества проживающих.

Управляющая компания «Территория Атом» — это одна из старейших управляющих компаний группы. Их специализация — сложные инженерно-технические решения. Это больше техническая управляющая компания, в отличие, например, от «Легкой жизни», нашей самой молодой УК, которая настроена на легкое цифровое взаимодействие.