Рынок жилья премиум-класса: Проблема минимизации юридических рисков

Покупатель жилья класса премиум предпочитает минимизировать риски. О том, на что стоит обратить внимание при заключении сделки, по каким признакам можно распознать юридически безопасное жилье и как сэкономить время, — в материале УрБК.

Эксперты рекомендуют: такое жилье необходимо приобретать с соответствующим юридическим обеспечением.

Ведь кроме тех гарантий, которые дает закон, сам договор может быть прописан таким образом, чтобы максимально защитить застройщика. Юрист же, проанализировав договор, объяснит, с какими рисками покупатель сталкивается, считает управляющий партнер юридической компании Vinder Law Office Артем Абрамов.

Кроме того, только юрист может объяснить, как минимизировать затраты по налогу на имущество физических лиц при приобретении жилья, только юрист может проверить юридические и финансовые документы застройщика, только юрист может объяснить все подводные камни.

«Также обязательно участие со стороны застройщика человека с юридическим образованием. Это поможет юристу покупателя и юристу застройщика обговорить все юридические тонкости как можно быстрее, что сэкономит время покупателя», — добавил адвокат Иван Кадочников.

Первое, на что необходимо обратить внимание, если приобретается недостроенное жилье, — соответствие ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

ФЗ № 214 — главный признак юридической безопасности

По мнению руководителя отдела продаж «Жилые высотки «АНТАРЕС» (ООО «Центрстройинвест») Сергея Дарюхина, развитие проекта в рамках 214-го закона — один из критериев того, что проект является состоявшимся, а застройщик — «внятным».

«Строительство объекта в рамках 214-ФЗ — залог надежности застройщика и жизнеспособности проекта», — отметил Сергей Дарюхин.

214-ФЗ обеспечивает наибольшее количество точек контроля за качеством проектирования, и это хорошо, потому что новостройки у нас периодически начинают «трещать», паркинги под ними проваливаются, и вообще, случается много мелких, но неприятных для жителей перипетий», — рассказал эксперт.

Соответствие этому закону также позволяет защититься от ситуаций со второй продажей.

«Все сделки проходят регистрацию в ФРС, которая проверяет законность и правомерность совершения сделки», — отметил директор по правовым вопросам ООО «УК «ЛСР Урал» Дмитрий Летягин.

С ним солидарен и управляющий партнер ООО «Юридическая фирма «Юрлига», соучредитель и член Уральской правовой палаты Иван Волков. Он уверен, что покупать жилье высокого класса по договору инвестирования не стоит. Это должна быть только долевка в соответствии с 214-ФЗ, ведь он направлен на защиту интересов дольщика и обеспечивает ему ряд гарантий.

Закон дает покупателю гарантию соблюдения застройщиком сроков передачи объекта и качества строительства. Причем за нарушение сроков и качества застройщиком дольщик вправе взыскать неустойку, размер которой для застройщика весьма существенен.

«Предусмотренная договором регистрация ДДУ (договора долевого участия) гарантирует дольщику, что его квартира не будет продана дважды, что может иметь место, когда застройщик работает по другим схемам; право дольщика требовать от застройщика предоставления информации об объекте строительства и о самом застройщике до заключения договора, что помогает дольщику не ошибиться в выборе контрагента; обеспечительные меры (залог и поручительство) гарантируют возврат дольщику денежных средств в случае, если по каким-то причинам застройщик не выполняет свои обязательства», — добавил первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна «ЮИТ» Теему Хелпполайнен.

Более того, если у застройщика в процессе стройки не складывается по каким-то причинам финансирование проекта, как он планировал, подавляющее большинство банков откажет ему в финансировании объекта, если он строит не по 214-му закону. По мнению Сергея Дарюхина, основная масса недостроев как раз связана с тем, что люди кинулись строить объект и не рассчитали деньги — например, слишком «радужно» просчитали план продаж, а он не состоялся. В итоге те, кто положил деньги в этот ЖСК, стали навечно его узниками.

«На Урале есть такие случаи, когда люди и по 5 лет судятся, пытаются деньги получить, причем зачастую их не получают. Потому что на ЖСК распространяется только закон о защите прав потребителей», — отметил Сергей Дарюхин, добавив, что на 214-й закон распространяется ряд ипотечных программ, доступных на этапе строительства. Объекты по ЖСК подавляющее большинство банков отказывается кредитовать как раз таки в силу рискованности подобных схем.

«Это важно, потому что приобретение объекта на этапе строительства предполагает дисконт, что позволяет с минимальными издержками приобрести квартиру в хорошем доме. После ввода в эксплуатацию цена может вырасти на 15—30%», — рассказал Сергей Дарюхин.

«Опять же, при приобретении готового жилья сложнее процедуры, связанные с производством и регистрацией перепланировок; на этапе строительства, когда это возможно с наименьшими издержками, только 214-й закон позволяет регистрировать отклонения объекта от первоначального проекта.

И когда объект будет введен в эксплуатацию, ни у БТИ, ни у ФРС не возникнет вопросов о причинах округлости всех ваших стен, к примеру, когда у остальных квартир в доме они прямые», — сообщил Сергей Дарюхин.

Юридическая экспертиза объекта и застройщика

Вообще, наиболее значимой с юридической точки зрения является следующая правоустанавливающая документация. Первое — это документ о происхождении земельного участка. По мнению руководителя отдела продаж «Жилые высотки «АНТАРЕС», он должен быть сформирован в установленном законом порядке. Желательно, чтобы по нему не было судебных процессов; если же таковые случались, стоит поинтересоваться, в чью пользу они завершились.

«Однозначно, могут возникнуть проблемы с регистрацией прав собственности на приобретенный объект, если есть незавершенные судебные процессы», — заявил Сергей Дарюхин.

Второе: очень важно, чтобы объект строился в соответствии со всеми нормами Градостроительного кодекса, на основании договора аренды между застройщиком и администрацией МО, зарегистрированного в ФРС, или на основании понятных по происхождению прав собственности, если земля частная. Необходимо, чтобы было действующее разрешение на строительство. Причем юристы могут запросить необходимую информацию и через независимые каналы.

По мнению заместителя генерального директора Агентства отличной недвижимости Great reality (г. Москва) Петра Васютика, если в ходе юридической экспертизы документов будут обнаружены некоторые «шероховатости» в истории объекта недвижимости, они могут послужить аргументом для снижения цены.

«В некоторых случаях мы, возможно, порекомендуем клиенту отказаться от покупки, если никакие действия не позволят исключить финансовые и иные риски», — отмечает Петр Васютик.

При оценке объекта необходимо обратить внимание на наличие обременений жилья. Это связано с тем, что застройщик очень часто работает по кредитным схемам и отдает в залог построенное, но непроданное жилье.

«Поэтому нужно просить выписку из ФРС по данному объекту недвижимости, сроком не более одного месяца. В ней не должно содержаться обременений», — рассказал адвокат Иван Кадочников.

Более того, необходимо сразу затребовать всю документацию по тому ТСЖ, ЖСК, которые будут впоследствии обслуживать жилье.

«И при подписании акта приема-передачи при покупке в данный акт вписываются показания счетчиков, чтобы избежать требований ТСЖ/ЖСК по уплате за электричество и воду, долги по которым остались от строителей», — говорит Иван Кадочников.

Управляющий партнер юридической компании Vinder Law Office Артем Абрамов считает, что в идеале у объекта недвижимости должна быть банковская гарантия выполнения застройщиком своих обязательств.

«Гарантия хорошего банка существенно снижает риски», — уверен Артем Абрамов. Дополнительные признаки, по которым можно определить юридическую безопасность жилья, — возможность встретиться с руководством компании лично, задать интересующие вопросы и получить ответы.

«Более того, возможность не вносить всю сумму сразу, а внося полную оплату, получать какие-то регалии, бонусы, к примеру — покупка места на паркинге по льготной цене», — добавил Иван Волков.

Процедура заключения сделки

Понятно, что если человек пришел не в супермаркет, а в бутик, то он вправе рассчитывать на высокий уровень обслуживания.

«Так и процесс приобретения жилья высокого класса должен экономить время и нервы покупателя. Застройщик, к примеру, может предложить оформить доверенность на своего сотрудника на действия по сдаче и получению документов в ФРС, БТИ.

То же самое касается и перепланировок. Надо пойти на неудобства, перепроектироваться, юридически все согласовать, но все-таки выдать человеку то, что он хочет купить. Только тогда, когда есть штучная работа, можно сказать, что это премиум-класс», — отметил Сергей Дарюхин.

Иван Волков разделяет его мнение, говоря о том, что застройщик должен обеспечить весь сервис, начиная с чашечки кофе и заканчивая встречей с руководителем, а между этим — грамотное оформление всех документов. Все специалисты от строителей до юристов должны быть тоже высококлассными профессионалами.

Представитель Great reality отмечает, что стоит обратить внимание на сам договор — недопустимо использование «типовых договоров», так как они не учитывают особенности конкретной ситуации.

«Договор купли-продажи — не просто основание для государственной регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу, но прежде всего — документ, описывающий схему сделки, гарантии продавца и устанавливающий компенсационные штрафные санкции в случае возникновения каких-либо проблем с приобретенным объектом», — рассказал Петр Васютик.

Помимо договора купли-продажи и передаточного акта, разрабатываются иные документы, необходимые для реализации конкретной схемы покупки объекта: договоры поручительства, дополнительные обязательства сторон, документы по аккредитиву, условия доступа к банковской ячейке и так далее.

Директор по правовым вопросам ООО «УК «ЛСР Урал» Дмитрий Летягин говорит о том, что и страхованием пренебрегать не стоит. К примеру, покупатель может получить выплаты от страховой компании в случае, если жилой объект не успели построить к сроку.

Подписание документов и денежные расчеты также должны происходить на высоком уровне. Если расчеты производятся наличными деньгами, как правило, для передачи средств используется сейфовая ячейка в банке.

«В этом случае в задачу юристов входит решение организационных вопросов в банке, подготовка и проверка документов, обеспечивающих доступ к ячейке после государственной регистрации, и организация пересчета и проверки купюр», — добавил Петр Васютик.

Следующим этапом является сопровождение государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. На последнем этапе юристы получают зарегистрированные документы в территориальном отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (регистрирующем органе) и тщательно их проверяют.

«После этого стороны подписывают передаточный акт, продавец передает покупателю документы по объекту и вскрывает сейфовую ячейку, если расчеты производились наличными», — сообщил Петр Васютик.

Юридическая безопасность жилья премиум-класса, таким образом, является одним из важных критериев того, что жилье действительно высокого класса. Весь процесс оформления сделки должен проходить также на высоком уровне с использованием индивидуального подхода к каждому покупателю.

«Индивидуальностью подхода, в том числе и в юридическом аспекте, премиум и отличается», — заключил Сергей Дарюхин.