Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга: выход из кризиса почти не виден

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости постепенно стабилизируется, констатируют аналитики Уральской палаты недвижимости. Падение арендных ставок и цен предложения на офисные и торговые площади, которое наблюдалось с начала прошлого года, остановилось. В течение последних двух кварталов, несмотря на некоторые корректировки, ценовые показатели высокой динамики не демонстрируют. Данная тенденция характерна как для рынка современных качественных объектов, так и для рынка встроенно-пристроенных площадей — магазинов и офисов, расположенных на первых этажах жилых домов.

Сегмент встроенно-пристроенных площадей в последние годы переживал те же потрясения, что и весь рынок коммерческой недвижимости. Снижение общей активности и падение спроса, вызванные влиянием экономического кризиса, существенно отразились на нем. В первую очередь это, безусловно, заметно на показателях первичного рынка, который напрямую зависит от рынка жилья. Объемы строительства здесь с середины 2008 г. снижались: с одной стороны, из-за «заморозки» площадок, с другой — из-за ввода готовых объектов. При этом в тех домах, что продолжали строиться, выставляемых коммерческих объектов становилось всё меньше.

В результате текущее предложение встроенно-пристроенных коммерческих площадей можно назвать крайне ограниченным. Оно составляет только 20% от всего объема строительства коммерческих помещений, тогда как еще в I квартале текущего года составляло 28%. При этом подавляющее большинство этих объектов находятся на завершающей стадии строительства, а следовательно, также уйдут с рынка в ближайшие два-три квартала. Поэтому тенденция к сокращению объема предложения на первичном рынке в ближайшее время будет не только сохраняться, но и усиливаться. Это тем более вероятно, что новых площадок в городе сегодня появляется мало, а значит, пополнение рынка будет происходить по большей части за счет тех объектов, которые сегодня заморожены на начальных стадиях строительства.

На вторичном рынке объем предложения также не показывает тенденции к росту. Напротив, с середины прошлого года количество офисов и магазинов на первых этажах жилых домов, выставляемых в базе данных УПН, постепенно сокращается. Это относится как к рынку продажи, так и к рынку аренды.

Что касается ценовых показателей, то в последние полгода они остаются стабильными по всем сегментам рынка. Так, цены на торговые площади с начала года подорожали только на 2%. На сегодня их средняя цена составляет 89 000 руб./кв. м. В то же время стоимость офисных помещений снизилась на 3,7%, до 70 500 руб./кв. м. Если сравнивать эти данные с прошлогодней динамикой, то смена тенденций на рынке становится очевидной. Так, например, торговые площади на первых этажах жилых домов за двенадцать месяцев прошедшего года упали в цене на 22,5% — со 112 400 руб./кв. м до 87 000 руб./кв. м. Аналогичное снижение наблюдалось и в сегменте офисных помещений. Они подешевели на 21,5% — с 93 300 руб./кв. м до 73 200 руб./кв. м.

Еще более значительное падение цен наблюдалось в прошлом году на рынке аренды. Офисные помещения, которые в начале 2009 г. предлагались в среднем по городу по ставке 975 руб./кв. м/мес., к его окончанию сдавались уже по 715 руб./кв. м/мес. Потери составили при этом более 26%. В сегменте торговых площадей снижение запрашиваемых арендных ставок было еще большим — 33%. За год они упали с 1300 руб./кв. м/мес. до 880 руб./кв. м/мес.

Сегодня можно констатировать, что процесс падения цен остановился. Несмотря на краткосрочные колебания, их уровень остается практически неизменным. Не последнюю роль в этом играет сужение возможности выбора для покупателей и арендаторов, а также рост общей активности рынка, который в этом году отмечается большинством его участников.

Тем не менее выход из кризиса будет затяжным, и существенных перемен к лучшему стоит ждать не раньше чем в конце года. В ближайшее время роста показателей рынка коммерческих площадей не предвидится. Активность потенциальных арендаторов также не обещает вернуться на уровень 2006—2007 гг.. Серьезные изменения на рынке наступят только после преодоления последствий кризиса в экономике не только города и региона, но и страны целом.