Эксперты рынка недвижимости: «Антей» постепенно превращается в долгострой

В Екатеринбурге сегодня начал работу первый супермаркет сети «Перекресток» (X5 Retail Group N.V.). На открытии присутствовали глава города Аркадий Чернецкий и его заместитель Виктор Контеев. Федеральный ритейлер для размещения своего магазина выбрал первую очередь бизнес-центра «Антей». Тем не менее проблем «Антея» это не решает.

«Переговоры длились полтора года. За это время ни одна сеть не смогла предложить таких денег, которые сейчас платит X5 Retail Group. Они дают самую высокую цену в городе», — сообщил директор БЦ «Антей» Андрей Гавриловский, отметив, что договор аренды заключен сроком на 10 лет.

Желание собственника торгового центра получить как можно большую арендную ставку оправданно: Андрей Гавриловский нуждается в средствах на достройку «башни» — третьей очереди «Антея».

Сейчас он не оставляет попыток найти на это средства. Недавно на продажу по условно сниженной цене был выставлен еще один этаж в третьей очереди проекта, но пока коммерческое предложение не вызвало ажиотажа среди инвесторов. Параллельно предприниматель объявил конкурс на название для небоскреба.

Рекламные объявления о продаже курсируют по СМИ уже в течение нескольких недель. При покупке от 45 кв. метров стоимость «квадрата» составляет 120 тыс. рублей. Оптовым покупателям предлагается скидка: 119,8 млн. рублей за все 1198 кв. метров этажа.

Это уже не первая попытка Андрея Гавриловского найти дольщиков для своего проекта, превратившегося в итоге в скандальный долгострой. Около полугода назад были выставлены на продажу верхние этажи, предназначенные под гостиницу, общей площадью около 11 тыс. кв. метров. Тогда бизнесмен рассчитывал выручить со сделки 1,3 млрд. рублей, достроить на них паркинг бизнес-центра и начать реализацию других проектов. Однако ни одна из гостиничных сетей, вопреки ожиданиям Андрея Гавриловского, проектом не заинтересовалась.

Тогда была предпринята попытка реализовать так называемые «апартаменты» на верхних этажах здания. Потенциальным покупателям предлагалось внести 50% от суммы и купить пентхаус по 158 тыс. за кв. метр, а при 100%-ной единовременной оплате — «всего» по 155 тыс. за «квадрат». Но и тогда инвесторы более чем критично отнеслись к предложению, объясняя скепсис явным несоответствием цены и качества.

Сейчас, спустя полгода, взгляд инвесторов на БЦ «Антей» существенно не изменился. По мнению директора ООО «Агентство недвижимости «Диал» Александра Дмитриева, офисный этаж выставлен на продажу лишь для того, чтобы определить текущую конъюнктуру рынка.

«Антей» — объект для Екатеринбурга уникальный, и он будет занимать свою нишу. Поэтому проблематично оценить его стоимость: каждый будет делать это по своим предпочтениям, ограничиваясь, конечно, здравым смыслом. 100 тыс. рублей за кв. метр — цена более-менее адекватная, но с одним большим «но»: это нормально для готового объекта. С нарезкой и планка в 120 тыс. не вызовет аллергии», — заявил УрБК генеральный директор УК R.management Алексей Мальцев, комментируя рекламное предложение о продаже этажа в недостроенной третьей очереди бизнес-центра «Антей».

Заявленной ценой недоволен и Александр Дмитриев.

«По моим ощущениям, заявленная цена слишком высокая даже для эксклюзивного предложения. На рынке коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, оздоровления после кризиса нет», — считает эксперт.

Причины, почему цену можно считать завышенной, назвал Алексей Мальцев.

«Во-первых, самое основное — это риски. Участники рынка понимают, что «Антей» постепенно превращается в долгострой. Дольщики недовольны. Второе: очевидно, что эти площади для Андрея Гавриловского не лишние, их продажа не является стратегией компании — деньги необходимы банально для достройки объекта. И если этаж не продадут, дольщики могут долго еще не увидеть готового «Антея», — добавил Алексей Мальцев.

«И наконец, предлагаемые 1198 кв. метров — это некрупная площадь. Но основная проблема в том, что сейчас на рынке на нее такое количество платежеспособных покупателей, какое уместится на пальцах одной руки. Пожалуй, это «Газпром» и его «дочки», Сбербанк и территориальные госструктуры. Но им этот вариант не будет интересен для соинвестирования: они рассматривают лишь готовые объекты, такие риски им ни к чему», — отметил А. Мальцев.

«Следовательно, в реальных условиях продать Гавриловскому площади будет практически невозможно. Я вижу единственный выход — достроить и выставлять уже готовый объект. Общая тенденция — рынок уходит от высокорискованных схем софинансирования, это наблюдается и на рынке коммерческой недвижимости, и жилья», — заключил генеральный директор УК R.management.

«Антей» — это эксклюзивный объект, который нельзя продавать, опираясь на традиционный сравнительный метод оценки. Возможно, собственник сознательно выставляет его на продажу, чтобы понять конъюнктуру рынка и успокоиться, чтобы строить дальнейшие стратегии.

Еще критичней к бизнес-предложению отнесся финансовый аналитик Константин Селянин. Эксклюзив нынче не в моде — кризис и ослабление рынка всё еще дают о себе знать. Сегодня, в отличие от более благополучных 2007—2008 годов, желающих доплачивать за пафосный адрес в первом екатеринбургском небоскребе крайне мало. Поэтому и владельцам «Антея» эксперт советует поумерить аппетиты.

«Мне кажется, это предложение не выглядит слишком заманчивым. Сегодня без труда можно найти офисы любого класса. За эти же и даже за меньшие деньги можно купить уже завершенный офис того же уровня. Тем более что «Антей» еще не сдан, и когда он будет сдаваться — не очень понятно. Там, насколько я знаю, к внутренней отделке еще не приступали», — заявил Константин Селянин.

Скорее всего, Андрею Гавриловскому и дальше придется делать значительную скидку на свой объект, если, конечно, перед ним действительно стоит задача продать площади. В противном же случае достраивать высотку придется за свой счет и уже потом выставлять на реализацию готовые к открытию метры.

«Реальность такова: здание недостроено, на завершение нужны внушительные деньги, кредиты продолжают «капать». Те, кто уже купил помещения, видимо, тоже проявляют недовольство. Поэтому надо выставлять гораздо более заманчивые предложения, чем это. Не надо кормить себя иллюзиями, что кризис закончился и цены вернулись к докризисному уровню. Такого нет. Надо выставлять адекватную стоимость, в этом случае появятся шансы продать и получить деньги на достройку здания. Иначе это может закончиться весьма печально», — предположил аналитик.

Плачевным для владельцев БЦ «Антей» вариантом развития событий может стать окончательная заморозка объекта и развенчание амбициозного проекта первого уральского небоскреба. С учетом существенного влияния на риэлторский бизнес кризисных явлений перспектива эта более чем реальная. Третья очередь «Антея» изначально готовилась к сдаче еще в благополучном 2008 году. Одновременно выставлялись на продажу самые лакомые куски.

Сейчас, спустя годы, инвесторы проекта по-прежнему ищут средства для завершения мегастройки.