Екатеринбургские дачники мигрируют на сельхозземли

Риэлторы Екатеринбурга отказываются продавать земли, расположенные за пределами 50 км от города. О причинах такой избирательности и текущей ситуации на земельном рынке рассказали сегодня эксперты, специализирующиеся на загородной недвижимости.

В последние годы ситуация на этом рынке существенно изменилась в сторону снижения спроса и увеличения предложения. Причем, по мнению аналитиков, доля действительно качественных участков значительно упала, а вот предложений из серии «дом за миллион», напротив, всё больше. Причиной тому — сокращение материальных возможностей покупателей одновременно с нехваткой финансовых ресурсов у собственников.

«Структура спроса в последнее время действительно изменилась. Если раньше потребители предпочитали готовые коттеджи, то сейчас многим интересней просто купить землю и самим на ней строить. Дело в том, что нет стоящих проектов: либо завышенные цены, либо неудачные планировки домов. Кроме того, много неоконченного строительства — у застройщика из-за кризиса не хватило средств закончить, и он пытается избавиться от этих «неликвидов», — говорит заместитель директора ЦН «Северная казна — 1» Павел Маслихин.


Павел Маслихин утверждает, что спроса на участки за пределами 50 км от Екатеринбурга нет

По этой причине вокруг Екатеринбурга до сих пор остается достаточно полупустых поселков с непонятным статусом.

По словам маркетинг-менеджера ООО «Центр загородной недвижимости «ДОМРЯДОМ» Артемия Лесникова, 80% коттеджных поселков, два года назад живших только в рекламных проспектах, так и остались фантомами. Де-факто это пустыри с недостроями.

У инвестора не хватало средств на полный цикл строительства поселка, поэтому строилась первая очередь в расчете на то, что остальные средства будут выручены от последующей продажи проектов домов. Однако реализовать все участки не удавалось, и территории так и оставались неосвоенными, напоминают эксперты.

Впрочем, и покупатель оказывается не так прост: зачастую клиент желает иметь загородный дом с приличным участком по цене городской квартиры. Такой вариант возможен, но тогда не стоит рассчитывать ни на готовую инфраструктуру, ни на «шаговую доступность» от города. Именно последний фактор, как правило, и определяет ценовую категорию предлагаемого участка.

«Покупатель согласен брать готовый коттедж в готовом коттеджном поселке, а не картинку в журнале посреди поля. Поэтому спрос на готовые коттеджи в определенном сегменте есть всегда», — отмечает Артемий Лесников.

В соответствии со спросом больше всего появляется таких поселков на наименее загруженных белоярском и челябинском направлениях. Там пока не только свободны дороги, но и имеется достаточное количество доступных предложений. В Белоярском районе долгое время не продавались участки из-за субъективного страха покупателей вдруг оказаться в эпицентре ядерной катастрофы.

В окрестностях Тюменского тракта довольно много сельскохозяйственных земель, которые можно успешно перевести в земли поселений. Менее всего освоены участки вокруг Московского тракта: здесь мало населенных пунктов.


По мнению Семена Дерменжи, муниципалитеты не возьмут новую территорию, если там не будет готовых коммуникаций

Самыми востребованными считаются земли в радиусе 15—20 км от Екатеринбурга. На московском направлении эта территория находится в «зоне покрытия» промышленных предприятий. При этом выходить в более благоприятные с экологической точки зрения зоны риэлторы не решаются: спрос за пределами 50 км от города становится нестабильным и не приносит оперативной выгоды. Потому и покупателям этих земель приходится искать предложения самостоятельно, ориентируясь исключительно на конкретные предложения.

Инвесторы между тем активно осваивают все возможные земли вокруг Екатеринбурга. Из-за острой нехватки земель поселений для строительства инвесторы обратили внимание на земли сельскохозяйственного назначения.

Напомним, категория земель, к примеру то же сельхозназначение, может меняться на земли поселений через очень долгую и дорогую процедуру, связанную с большим количеством согласований. Но давно существовал выход: изменение разрешенного использования этих земель. Теперь инвесторы активно осваивают земли сельскохозяйственного назначения, которые имеют разрешенное использование под дачное строительство. Для этого нужно малое: поменять разрешенное использование через муниципалитеты.

Впрочем, по мнению экспертов, такие манипуляции с землей могут оказаться довольно рискованными, если отсутствует несколько обязательных факторов.

«Перевод в статус ИЖС возможен, если земля примыкает к какому-либо населенному пункту. И лучше, если на этой земле уже будут проведены коммуникации. В этом случае администрация населенного пункта охотней возьмет территорию к себе на баланс», — считает риэлтор Семен Дерменжи.

Эта процедура стоит недешево, поэтому гораздо эффективней переводить из статуса в статус уже образовавшиеся поселки, нежели отдельно стоящий коттедж. Либо предлагается продавать участки в черте Екатеринбурга — здесь стоимость сотки колеблется от 70 тыс. до 1 млн. рублей.

Юристы обращают внимание и еще на ряд проблемных точек данной схемы.


Олег Григорьев считает, что российское земельное законодательство еще очень далеко от совершенства

«Не многие граждане осознают, что в данных отстроенных «дачах» будет очень сложно получить постоянную регистрацию по месту жительства, так называемую прописку, и есть ряд серьезных ограничений в части строительных работ. Более того, построив четырехэтажную «дачу» с гаражами, мансардами и парковкой на 4 машины, можно столкнуться с тем, что оформить этот объект недвижимости в собственность через «дачную амнистию» не удастся, всё зависит опять же от «доброй воли» муниципальных чиновников», — заявляет адвокат Иван Кадочников.

Еще одна проблема, которую активно обсуждают специалисты, — реализация программы по выделению земли нуждающимся категориям граждан. Недавно к их числу были причислены молодые семьи в возрасте до 35 лет. Тогда в администрацию Екатеринбурга буквально хлынул поток заявлений. Говорят, количество желающих получить бесплатный кусок земли исчислялось тысячами. Теперь ситуация такова, что речь идет о замораживании программы: городские власти объективно не могут исполнить популистский закон, принятый областным законодателем. Тем, у кого есть возможность купить участок по разумной цене, предлагают участвовать в ежемесячных торгах.

Однако средств на покупку земли по рыночной стоимости, судя по всему, хватает не у многих.

Директор агентства недвижимости «Бизнес Партнер» Олег Григорьев констатирует, что в сравнении с 2009 годом спрос на участки значительно снизился. Предложение выросло раза в два, но доля действительно интересных проектов в общей массе по-прежнему очень мала.