Загородная мечта продолжает оставаться в дефиците

Рынок загородной недвижимости переживает не лучшие времена. По данным УПН, количество предложений за три квартала 2012 года снизилось на 20%. Положительная динамика (+7%) зафиксирована лишь в III квартале. В сегменте блокированных домов объем предложения снизился на 30%. По оценке экспертов, наиболее сложная ситуация сложилась на рынке загородной недвижимости эконом-класса. Сегодня потенциальный потребитель уже не готов становиться собственником клочка земли в чистом поле. По данным УПН, цена на землю резко упала из-за снижения спроса. Потребительский интерес сохраняется лишь на те участки, где проложены минимальные инженерные коммуникации.

По оценке риэлторов, на рынке загородной недвижимости покупателю зачастую предлагают либо кота в мешке, либо «дворцы» стоимостью от 10 млн руб. Таким образом, те потребители, кто хочет жить за городом, но имеет ограниченные средства, часто попадают в ловушку.

«Коттеджи стоимостью до 5 млн руб. с проведенными коммуникациями разлетаются как пирожки. Их предложение на рынке загородной недвижимости весьма ограниченно. Зачастую люди гонятся за низкой ценой, не беря во внимание правовые аспекты: в собственности ли земля у тех, кто ее пытается продать. Если рыночная цена 40–45 тыс. за кв. м, то нужно хорошо подумать, стоит ли покупать за 17–20 тыс. кв. м», — рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости КБ «Ярмарка» Андрей Попков.

На вторичном рынке загородной недвижимости, по оценке наблюдателей, ситуация более благополучная: объем предложения и цены достигли докризисных показателей — 48 тыс. руб. за кв. м (цены распространяются на недвижимость, расположенную в радиусе 40 км от Екатеринбурга).

Не вызывает оптимизма у экспертов тот факт, что 80% рынка загородной недвижимости — это земля без подряда и лишь 10% остается на долю организованных поселков. Для сравнения: в 2008-м доля земель без подряда составляла лишь 10%.

По оценке экспертов, на рынке загородной недвижимости присутствует дефицит конкурентоспособного продукта. Таким образом, те самые 10% рынка загородной недвижимости, на которые приходятся организованные коттеджные поселки, никак не могут удовлетворить сформированный спрос.

«Рынок загородной недвижимости не структурирован, хаотичен. Если строительство ведется без подряда, то компания-застройщик лишь покупает землю и размежевывает участки; подведение коммуникаций к своему участку — забота каждого отдельного собственника. Логика покупки такой земли понятна: цена вопроса приемлема — от 30 до 100 тыс. руб. за сотку. У организованных поселков свой потребитель: застройщик инвестирует, чтобы повысить комфортность проживания», — рассказывает коммерческий директор УК «AVS Девелопмент» Лев Тетин.

По оценке участников рынка, рынок загородной недвижимости в Екатеринбурге находится в зачаточном состоянии. Он сформировался лишь 7 лет назад и, несмотря на то что за последние 5 лет вырос в 3 раза, в значительной степени отстает от показателей Москвы и Санкт-Петербурга.

«Присутствует либо неадекватная цена, либо несформированное предложение. Мало того, в России строительство — это крайне сложный бизнес в плане инвестиционного климата. Ни один банк не пойдет на то, чтобы дать застройщику денег на начальном этапе строительства. Традиционный ответ: стройте сами, а мы дадим потребителю ипотеку на покупку готовой недвижимости. Вот и получается, что застройщики тащат все на своем горбу, являясь заложниками своего бизнеса: мы не можем просто так взять и отказаться от проекта, нужно доводить строительство до конца, или мы просто-напросто похороним свои деньги», — рассказал УрБК генеральный директор загородного комплекса «Шервуд Парк».

Сложившаяся ситуация, по оценке специалистов, говорит об отсутствии этики на рынке загородной недвижимости. В сегменте эконом-класса, на который возлагают надежды застройщики и риэлторы, покупатели делятся на две категории: те, кто хочет жить в строящихся или приобретенных домах сами, и те, кто собирается их впоследствии выгоднее продать. Ситуация усугубляется сформировавшейся тенденцией: построить по минимальной цене — продать по максимальной.

В итоге, инвестиции в загородную недвижимость могут себе позволить лишь крупные застройщики. Остальные участники рынка рискуют потерять деньги.