Дмитрий Сень: Мы готовы удовлетворить запросы самых взыскательных жильцов

На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» ответил директор управляющей жилищной компании «Территория» Дмитрий Сень.

— Дмитрий Владимирович, известно, что услуги управляющих компаний по обслуживанию жилья могут быть разделены на обязательные и дополнительные. Какие из них входят в минимальный муниципальный пакет, а какие относятся к дополнительным?

— Действительно, существует некий минимальный пакет услуг, который входит в установленный муниципалитетом норматив. Именно он оплачивается в соответствии с установленными тарифами. Он включает в себя, во-первых, уборку подъезда и территории не менее 2 раз в неделю. Сюда же входит и вывоз мусора, твердых бытовых отходов.

Во-вторых, должно быть обеспечено аварийно-диспетчерское обслуживание. При аварии жилец должен иметь возможность вызвать ремонтную бригаду, которая оперативно как минимум остановит аварию: перекроет протекающую трубу, чтобы не дать проблеме распространиться. Особенно важно это зимой, когда один прорыв батареи может заморозить весь дом. Кроме того, обязательно должна быть проведена сезонная подготовка оборудования к эксплуатации — запуску отопления, летним опрессовкам.

Если в доме есть лифт, то на управляющую компанию ложится ответственность по его эксплуатации, техническому обслуживанию, страхованию. Если дом высотный, то должна быть система дымоудаления.

Третья составляющая — бухгалтерское обслуживание дома, расчет и разнос ежемесячных платежей, ведение счетов и договоров клиентов. Кроме того, управляющая компания должна каждый месяц подавать в социальную службу списки людей, которые имеют права на льготы, и указывать объем начисления для них услуг. Потом на основе этих данных социальные службы рассчитывают для них размеры денежных компенсаций.

Кроме того, на управляющие компании возложили обязанности по проведению занятий по гражданской обороне и поведению в чрезвычайных ситуациях.

Собственно, этими требованиями минимальный пакет услуг исчерпывается. Если правильно посчитать цену такого пакета, то он может оказаться даже дешевле установленного муниципалитетом. Но и относиться к этим услугам следует именно как к минимуму.

— Какие дополнительные услуги возможны в сфере управления жильем? Какие возможности своим клиентам предоставляет «Территория»?

— Их спектр практически не ограничен и упирается главным образом в фантазию и платежеспособность заказчика. Такие компании, как УЖК «Территория», готовы удовлетворить практически любые запросы самых взыскательных жильцов.

Единственное, что нужно понимать, — все эти услуги платные. Так, муниципальный минимум подразумевает уборку в подъезде 2 раза в неделю. Если заказчик хочет, чтобы подъезд мыли 2 раза в день, — мы сделаем это, но за отдельную плату. То же аварийное обслуживание может быть улучшено до ежемесячных профилактических обследований всех коммуникаций. Но тоже не бесплатно.

Для нас нет ничего невозможного. В любом доме, где бы он ни находился, возможно обеспечить охрану. Причем на различных уровнях: от консьержки в подъезде до систем видеонаблюдения и круглосуточного патрулирования территории.

Мы проводим озеленение территории. В мае цветы высаживаются абсолютно у всех наших домов. При этом еще в начале зимы мы обговариваем с товариществом собственников жилья, какие цветы они хотят увидеть, какие узоры на клумбах мы будем делать.

При этом мы можем создавать дополнительные услуги по запросу наших жильцов. Так, сейчас мы делаем на северном Химмаше маленький детский садик. Наша компания арендует у застройщика помещение и передает его группе проверенных людей. Они будут заниматься организацией садика, вложат в него свои собственные деньги. Я в этой ситуации помогаю организовывать процесс, выступаю гарантом порядочности хозяев садика перед жильцами. Все конфликты также будут решаться через меня, я буду участвовать как арбитр.

В свое время мы думали над организацией прачечной, но пришли к выводу, что она не будет окупаться. Но организация сбора одежды и ее централизованной отправки в прачечную — интересная и востребованная услуга. Помимо прочего, мы привлекли организации, которые делают мебель. Прежде всего, это интересно жителям новостроек. Мы разработали типовые проекты недорогих кухонь, которые предлагаем новоселам. Процесс организован, но пока не встречает активного отклика.

— К этим же услугам относится и консьерж?

— Что касается консьержек, то услуга эта мало востребованная. И тому есть несколько причин. Во-первых, консьержка — это дорого. Для того чтобы обеспечить круглосуточное нахождение специалиста на месте, мы вынуждены держать в штате 4 человека на один подъезд. К тому же подбор персонала — сложная и небанальная задача. У нас этим занимается отдельное подразделение.

Во-вторых, это малофункционально. Всё, что они делают, можно организовать иначе: дешевле и более эффективно. У нас есть дома, где часть обязанностей консьержа выполняют охранники. Например, я заказываю воду, её везут охраннику, которому я оставляю деньги, чтобы он рассчитался. При этом я спокойно сижу дома, мне воду приносят прямо в квартиру.

Конечно, в идеале консьерж должен организовывать быт людей. Посмотрите, как это сделано в Европе. Там он может вызвать мастера или такси. Консьержка должна делать что-то для людей, когда они ушли на работу: кого-то встретить, за чем-то приглядеть, кого-то выпустить. Там ты можешь позвонить одному человеку, который может организовать всё, что только может понадобиться, в том числе — и за хлебом сходить, если это необходимо. У нас этого пока нет, да и представление о консьержах совершенно другое. Это бабушка, которая сидит и якобы что-то охраняет. А это часто просто не нужно.

— Как собственники жилья могут выбрать дополнительные услуги? Кто выступает инициатором? Как этот процесс осуществляется на практике?

— На практике организация новых услуг очень часто идет непросто. Жильцы зачастую не знают о том, какие услуги они могут получить, не задумываются о том, что могут улучшить свою жизнь. Специалисты нашей компании, прежде всего — управляющие, обязаны слушать и слышать, что говорят люди, в чем они заинтересованы. Не один человек, а все жители.

Кроме того, мы постоянно взаимодействуем с правлениями ТСЖ, с инициативными группами жильцов. Причем чаще всего мы предлагаем им новые возможности. Только в домах, с которыми мы работаем не первый год, и сами жильцы выступают с предложениями. В этом случае мы готовим им проект, план, смету реализации их пожеланий. Жильцы сами принимают этот проект на общем собрании — и мы начинаем его реализовывать.

— Как организована оплата дополнительных услуг для жильцов?

— Сначала принимается решение, проводится голосование, потом собираются деньги. Если мы работаем с ТСЖ, то по закону обязаны сначала собрать всю сумму, а только потом начать выполнение работ. Если дом управляется нами напрямую, то мы можем сделать часть услуг авансом, а потом собирать с жителей деньги.

— Становится ли оказание дополнительных услуг, наличие «активной» управляющей компании существенным преимуществом при продаже квартиры?

— Я считаю, что уже в ближайшем будущем именно управляющая компания станет одним из основополагающих факторов при покупке жилья. Более того, приобретая недвижимость, человек будет в обязательном порядке знакомиться с документом о том, какие услуги оказываются в этом доме и сколько ему будет стоить владение этой недвижимостью. Это необходимо для того, чтобы человек мог точно знать, что в этом доме каждый год будут цветы, что у него есть детский сад или спортзал, это общее имущество, которое надо содержать. Ведь эта информация не менее важна, чем стоимость квартиры «в моменте». И если человеку не нужны все эти дополнительные слуги, он просто не будет покупать такую квартиру.
То же самое касается и старых домов. Если весь подъезд решил, что ему нужна уборка два раза в день, видеонаблюдение и автоматическая калитка, а несколько человек не хотят за всё это платить, то им, возможно, имеет смысл продать квартиру и переехать в другое место, с менее требовательными соседями.

— Всем ли управляющим компаниям нужны подразделения по оказанию дополнительных услуг?

— Я считаю, что рынок управления жильем будет специализироваться. И управляющим компаниям на нем следует заниматься именно тем, что у них лучше всего получается. Например, есть большие управляющие компании, которые предоставляют обязательный минимум муниципальных услуг. В рамках этого минимума они работают очень хорошо. У них есть необходимые аварийные и диспетчерские службы, бухгалтерия, все необходимые подразделения. Но, допустим, один из обслуживаемых ими домов захотел прибавить к этому минимуму некие дополнительные возможности. Стоит ли большой компании ради одного этого дома заводить некую собственную дополнительную сервисную службу? Нет, это экономически невыгодно. Стоит ли ему ради одной этой услуги уходить к другой управляющей компании? Это тоже бессмысленно.

Выходом в данной ситуации может стать разделение труда между управляющими компаниями. Одна должна обеспечить минимальный набор услуг, без которых дом не живет. Для дополнительных услуг люди могут привлечь другую, более специализированную компанию.

Таким образом, у нас появятся организации, которые действуют на различных уровнях. Будут большие управляющие компании, специализирующиеся на массовых услугах минимального качества, и те, кто предоставляет дополнительные возможности бизнес-класса или в премиальном сегменте.

Конечно, будут и те, кто сможет обеспечить несколько уровней качества одновременно. Но не все, потому что очень сложно обслуживать элитный дом и латать дыры в старых бараках.