Михаил Дэви: Доля граждан, приобретающих жилье в инвестиционных целях, должна остаться незначительной

На вопросы информационного агентства «УралБизнесКонсалтинг» ответил президент Уральской палаты недвижимости Михаил Дэви.

— Главный вопрос к экспертам рынка недвижимости традиционен: вырастут цены или нет?

— Цены на недвижимость определяются соотношением спроса и предложения, поэтому точный прогноз не может дать никто. Можно только строить предположения на основании определенных тенденций. Сейчас мы видим, что роста количества новых предложений ожидать сложно. В настоящее время достраивают дома, возведение которых было начато 2—3 года назад. Новых объектов почти не закладывается.

Спрос пока также оставляет желать лучшего, особенно в секторе элитного жилья и офисной недвижимости. Но наблюдается оживление спроса на жилье эконом-класса, во многом благодаря возобновлению ипотечного кредитования и снижению банковских ставок, что делает население более платежеспособным. Можно предположить, что если на рынок не выйдут новые игроки, которые могли бы удовлетворить растущий спрос, то, возможно, возникнет и некий дефицит.

— Какие квартиры пользуются на сегодняшний день большим спросом в Екатеринбурге?

— Стандартное жилье, 1-2-3-комнатные квартиры. Несомненно, по мере улучшения экономической ситуации будет развиваться спрос в секторе элитного жилья и жилья бизнес-класса, но всё же покупка жилья высокого класса не является крайне необходимой, в отличие от эконом-жилья, когда людям негде жить.

— В разгар кризиса мы наблюдали большой разрыв цен между предложением и реальной ценой сделки. Изменилась ли ситуация сегодня?

— В сегменте относительно недорогого жилья среди аналогичных квартир действительно очень большой разброс цен. Если мы выставляем квартиру по нижней границе этого разброса, то ни о каком торге, как правило, речи не идет. Если вы выставите цену по максимальной цене, то, скорее всего, на вас будут смотреть как на ненормального и вряд ли кто-то откликнется на вашу цену.

Многие хотят по инерции поторговаться, однако это удается не часто: продавцы квартир неохотно идут на торг. В итоге скидка зависит от ликвидности каждого конкретного объекта.

— Сколько времени придется потратить на то, чтобы продать квартиру?

— Средний срок экспозиции, по данным нашей аналитической службы, составляет 106 дней. Однако это понятие на самом деле не отражает конкретные сроки продаж и является чисто математическим. Есть квартиры, которые стоят по году и больше, есть квартиры, которые уходят в течение месяца. Это зависит от того, насколько правильно была поставлена изначальная цена.

Типовую квартиру на сегодняшний день можно продать в течение месяца. Те, кто не могут продать жилье долгое время, вероятнее всего, неправильно поставили цену на нее, либо квартира является настолько уникальной, что не может найти покупателя.

— Как изменилось число сделок с привлечением ипотечных кредитов?

— Данные о том, сколько прошло сделок с использованием кредитных залогов, предоставляет Федеральная регистрационная служба. В Свердловской области в первом квартале 2010 года зарегистрировано на 33% больше сделок с недвижимостью, чем за аналогичный период прошлого года.

В марте этого года жители Екатеринбурга заключили 2720 сделок, из них 817 ипотечных, против 1916 сделок в марте 2009-го, где только 421 сделка была ипотечной. На сегодня количество ипотечных сделок приблизилось к докризисному периоду.

— Действительно ли на сегодняшний день реально получить ипотечный кредит?

— С точки зрения потребителя, не важно, выдают кредиты 100 или 10 банков. Главное, чтобы выдавали. На сегодняшний день человеку, имеющему белую зарплату, без проблем выдадут ипотечный кредит. К серым зарплатам банкиры относятся более прохладно, чем до кризиса. Они их рассматривают, но предпочитают всё же выдавать деньги людям с белыми зарплатами.

Однако таких потенциальных покупателей не так много. Ограничений больше не со стороны банков, а со стороны потенциального покупателя. Сейчас заемщик — это человек, работающий в естественных монополиях, потому что там можно получать официально приличную заработную плату. В основном это газовая сфера, энергетика, коммунальное хозяйство. Во время кризиса требования к заемщикам ужесточились, но сейчас идет некоторое ослабление: снижается первоначальный взнос, размер собственных средств.

У банка есть 2 риска: риск потери дохода заемщиком и риск потери цены предмета залога. Сейчас эти риски сокращаются. Средняя реальная ставка, по которой совершаются сделки, составляет 11—13%. АИЖК предлагает и более низкие ставки.

— Возможна ли ставка ипотечного кредитования на уровне 6%?

— Если президент Дмитрий Медведев поставит политическую задачу для уменьшения ставки до 6%, то добиться снижения ставки реально. Сейчас есть страны, где ставка рефинансирования составляет и 0,5—1%. 6% в рублях при определенных условиях вполне реальная ставка.

В то же время, если ставка по кредиту становится ниже темпов инфляции, это приводит к росту цен, соответственно, ежемесячный платеж для потенциальных покупателей- заемщиков не изменяется. С точки зрения покупателя недвижимости в кредит, ничего страшного не происходит. Для людей же с живыми деньгами это негатив. Не зря существует устойчивое мнение, что в росте цен виноваты ипотечники.

Низкие ставки провоцируют спекулятивные покупки. Можно взять кредит по низкой ставке, купить квартиру, а через год-два продать с прибылью. Я сторонник того, чтобы ставки соответствовали примерному уровню инфляции, чтобы жилье покупалось с целью потребления, проживания в нем. При меньшей доли спекулятивной составляющей профессионалам рынка легче работать, а гражданам легче решать свой квартирный вопрос, когда цены ведут себя более плавно.

В результате кризиса резко сократилось число людей, приобретающих недвижимость в инвестиционных целях, и хотелось бы, чтобы их число осталось именно таким и не увеличилось.

— В чем причины «провала» застройщиков? Кто в ситуации кризиса нормально функционирует?

— Размер того или иного застройщика во время кризиса перестал означать отсутствие у него проблем. Сейчас есть крупные застройщики, которые испытывают большие сложности: заморозили ряд строек, достраивают только более или менее готовые объекты. Напротив, есть небольшие застройщики, которые продолжают строить по графику. Это зависит не от размера компаний, а от наличия дополнительного финансирования, кроме долевого участия.

Особенностью строительства до кризиса было то, что почти все дома строились на деньги дольщиков. Их было достаточно много. В основном ставили первый этаж и табличку рядом с домом — тогда не нужно даже было особо рекламировать дом, чтобы привлечь покупателя. Причем на ранних стадиях, как правило, покупали квартиры не конечные потребители, а мелкие и средние инвесторы для того, чтобы продать по выгодной цене, когда строительство будет завершено.

В 2007 году эта схема начала давать сбой. Те застройщики, которые вовремя перешли на другую систему финансирования (строили за счет собственных средств, кредитных ресурсов), продолжают строить и сейчас. Большинство же из тех, кто по-прежнему ориентировался на дольщиков, испытывают проблемы. Те банки, которые выдали кредиты, в настоящее время пытаются поддержать застройщиков, потому что им не нужен залог в виде недостроенного дома, его невозможно реализовать. Так или иначе, его надо достраивать, чтобы продать готовые квартиры. Банки достаточно творчески подходят к этому вопросу.

— Насколько необходима на сегодняшний день классификация жилых объектов? Поможет ли она покупателям и застройщикам?

— Классификация на рынке жилой недвижимости поможет структурировать рынок, она помогла бы потенциальным покупателям более четко понимать, что они покупают. Что касается застройщиков, то некоторым она помешает. Речь идет о тех, кто привык продавать, благодаря активной рекламе, не совсем то, о чем заявлено.

Другим, наоборот, она поможет. Вообще, у меня есть масса вопросов к объектам, позиционирующим себя как элит- или бизнес-класс. Почему бы не строить такие дома из кирпича, а не из монолита и пеноблоков, как это делается сейчас? Дома строятся с использованием самой недорогой технологии, однако пока люди не всегда обращают на это внимание. На этапе принятия решения о покупке покупатели, видимо, больше внимания обращают на качество отделки мест общего пользования, а уже после постройки дома узнают, что звукоизоляция их квартиры оставляет желать лучшего. Если была бы принята официальная классификация, застройщик, возможно, потратил бы еще 3—5 тыс. рублей за метр, но использовал бы другие, более качественные технологии.

— Какое время потребуется для того, чтобы классификация действительно начала влиять на рынок?

— Она должна пройти проверку практикой. Пока она не станет общепринятой, она не будет влиять на рынок. Должно пройти несколько лет. Застройщики благодаря классификации уменьшат количество своих ошибок.

Однако другое дело, что наиболее удачливыми предпринимателями всегда оказывались те, которые делали что-то за рамками общепринятого.

— Будет ли влиять на рынок энергоэффективность объектов недвижимости? Смотрят ли на это екатеринбуржцы?

— Покупателей в настоящее время не особо интересует энергоэффективность объекта. Их, конечно, интересует, сколько они будут платить за свою квартиру ежемесячно, но это больше зависит от аппетитов и профессионализма управляющих компаний, чем от наличия или отсутствия энергосберегающих технологий.

— Каким образом игроки рынка сейчас осуществляют коммуникацию между собой? Насколько важно поддержание таких связей?

— Внутри рынка существуют свои профессиональные сообщества, Уральская палата недвижимости — одно из них. Разумеется, наиболее плотно общаются профессиональные участники рынка внутри своего сообщества, но и вовне они обмениваются мнением, опытом, проводят совместные конференции.

Ближайшее крупное мероприятие по недвижимости пройдет в Екатеринбурге. С 5 по 8 июня состоится XIII Национальный конгресс по недвижимости. Он будет проходить 4 рабочих дня, во время которых запланированы не только пленарные заседания и доклады на секциях, но и бизнес-туры по интересным и знаковым объектам недвижимости нашего города. Будет очень интересно пообщаться с представителями из других регионов и стран, где кризисные процессы проходили несколько раньше и иначе. К примеру, в Казахстане кризис на рынке недвижимости начался раньше, чем в других странах. На Украине рынок вообще падал почти до нуля. В Киеве были месяцы, когда во всех новостройках города продавалось не более 10 квартир.

Консолидация помогает не вариться в собственном соку, а смотреть более широко, перенимать положительный опыт коллег из других регионов.