Приемка новостроя: роль управляющей компании

Застройщики и управляющие компании разрабатывают новые методы приемки готового жилья.


«Чтобы принять дом у строительной организации, необходимы специальные знания. У большинства людей, приобретающих жилье, их просто нет, ведь они не обязаны разбираться в строительстве. Зачастую им сложно принять даже собственную квартиру. Они еще могут определить, ровно ли положен ламинат, правильно ли поклеены обои, открывается ли окно», — говорит директор ЗАО «Управляющая жилищная компания «Территория» Дмитрий Сень.


Процесс осуществления приемки жилья действительно нельзя назвать простым. Крайне трудно адекватно оценить качество чистовой отделки квартир и коммуникаций, не будучи специалистом в жилищной сфере. Поэтому очень многие собственники предпочитают прибегать к услугам работников управляющих компаний еще до передачи жилья, так как в компетенцию последних также входит и проверка качества сдаваемых квартир. Лучше всего, считают они, если принимать жилье будет именно та управляющая компания, которая впоследствии и будет обслуживать этот дом.


Сама схема осмотра, как правило, у всех строительных компаний принята одна и та же: собственник жилья приходит в квартиру, у него на руках акт предварительного осмотра помещения. Если в процессе у него появляются какие-либо замечания, он вписывает их в акт и устанавливает со строительной компанией сроки устранения недочетов.


«При осмотре присутствуют все три стороны — жилец, застройщик и представитель управляющей компании. Специалист УК нужен для опломбировки счетчиков и для того, чтобы увидеть, что и в каком виде сдано пайщику», — сообщила специалист по недвижимости ЗАО «Строй-Акцент» Наталья Дербушева.


«Если жильца все устроило и акт приема-передачи жилья подписан, то в этот же день управляющая компания пломбирует все счетчики, и отныне все коммунальные услуги оплачивает уже не строительная компания, а собственник», — отметила Наталья Дербушева.


«В процессе приема-передачи жилья участвовать со стороны жильцов обязательно должны сами жильцы, не более того. Но в идеале желательно присутствие также и управляющей компании: несмотря на то, что приемка квартир первоначально осуществляется различными государственными инстанциями, лишняя проверка никогда не помешает. Именно для этого и нужна управляющая компания», — говорит председатель Совета директоров ООО «ГК «Кронверг» Игорь Леонтьев.


Застройщики


«Наша работа поддерживается застройщиком. Ведь он, так же как и мы, заинтересован в том, чтобы его клиенты получили жилье именно того качества, которое им было обещано на стадии покупки. И в его интересах жестче контролировать своих подрядчиков — строителей, сантехников, электриков, отделочников и прочих смежников. Ведь не секрет, что застройщик всегда продает своим клиентам определенную «сказку», историю о том, как им хорошо и замечательно будет жить в новом доме. И застройщик, и управляющая компания заинтересованы в том, чтобы эта «сказка» как можно больше соответствовала действительности. А вот практически все подрядчики, напротив, стремятся поменьше поработать и больше получить. И поэтому контроль над ними — общее дело и заказчика строительства, и управляющей компании», — говорит по этому поводу Дмитрий Сень.


«Приемка построенного нами жилого дома осуществляется в два этапа: сначала все общие системы дома, инженерную инфраструктуру, места общего пользования принимает управляющая компания, затем индивидуально квартиры принимают непосредственно будущие жильцы», — сообщил маркетолог ООО «ЦН «Наш дом» Евгений Завьялов.


Некоторые специалисты утверждают, что в идеале управляющая компания должна принимать участие в контроле за ходом выполнения строительно-монтажных работ и вносить необходимые коррективы в ход строительства и, может быть, даже и в проектную документацию — для удобства и простоты эксплуатации в будущем.


«Сами собственники жилья не смогут полноценно принять объект у строителей. Это большая и кропотливая работа, которую должны осуществлять профессиональные, специализированные организации», — отметил Евгений Завьялов.


Недвижимость


Данная схема касается не только жилья. Присутствие специалистов управляющих компаний, по мнению экспертов, нужно и при осуществлении приемки нежилой недвижимости. «При покупке жилого или нежилого помещения управляющая компания, действуя в интересах собственника, оказывает консультационные услуги. Идеальный вариант приемки осуществлен в проекте «Академический»; в связи с тем, что функции инвестора и заказчика разделены, управляющая компания представляет интересы инвестора, а следовательно, в дальнейшем будущего собственника жилых и нежилых помещений. То есть УК — не компания застройщика, а представитель инвестора, который в первую очередь заинтересован в качественной приемке, покупательной привлекательности и продаже не одного объекта, а всего комплекса. В проекте «Академический» инвестором выступает ЗАО «Ренова-СтройГруп-Академическое», а интересы инвестора и будущих собственников в приемке объектов, согласно договору, осуществляет ЗАО «Управляющая компания «Академическая», — рассказал директор ЗАО «Управляющая компания «Академическая» Николай Смирнягин.


«Существует 3 этапа приемки. Первый этап — в процессе строительства УК контролирует все работы субподрядных организаций. Второй этап — УК принимает после испытаний отдельные виды работ, например систему отопления дома. Третий — после комплексного испытания всего объекта УК осуществляет приемку от заказчика с дальнейшим контролем выполнения заказчиком гарантийных обязательств. Так как УК планирует управлять жилыми домами, то она заинтересована в минимизации дальнейших затрат по эксплуатации дома за счет высоких требований к приемке объекта», — отметил Н. Смирнягин.


Есть схемы, где управляющую компанию при осуществлении приемки жилья заменяет товарищество собственников жилья. «После окончания строительных работ дом сдается государственной комиссии. После приемки дома государственной комиссией дом вводится в эксплуатацию и передается от застройщика кооперативу. Затем инвесторы квартир приглашаются для осмотра квартир и подписания акта приема-передачи. В случае выявления недостатков инвесторы подписывают акт о выявленных недостатках с участием представителя кооператива и представителя заказчика. Указанный акт передается представителям генерального подрядчика для устранения недоделок. В случае если дом в долевом строительстве, то после приема комиссией он остается на балансе у застройщика, поскольку именно на застройщика зарегистрирован земельный участок», — рассказал генеральный директор ЗАО «Уралстройинвест» Илья Журавлев.


Приемка домов


«Действующий вариант приемки дома предусмотрен законом. Он и является идеальным. ЖСК принимает введенный в эксплуатацию объект от заказчика-застройщика как организация, которая будет осуществлять управление жилым домом. Все решения принимаются на общем собрании жильцов дома», — отметил Илья Журавлев.


«Главное для собственников жилья — как можно раньше организоваться в коллектив. Сейчас у всех есть Интернет, и каждый строящийся дом очень быстро обзаводится форумом будущих жильцов. Когда собственники создают коллектив, им следует озаботиться поиском того, кто сможет от их имени грамотно осуществить приемку жилья у застройщика. Я покупаю квартиру и хочу, чтобы вы посмотрели всё, что там строится», — говорит Д. Сень.


На сегодняшний день проверкой готового жилья в обязательном порядке должны заниматься только государственные структуры и сами жильцы. Но, учитывая единодушие как застройщиков, так и представителей УЖК во мнении, что участие специалистов управляющей компании в этом процессе играет далеко не последнюю роль, можно предположить, что в дальнейшем необходимость этого участия будет осознана и, возможно, продиктована законом.