«Ведомости» и Татьяна Борисова: «Опустевшие центры»

Лишь четыре небольших бизнес-центра открылись в этом году в Екатеринбурге. Собственники офисов идут на демпинг, но арендаторы покидают кабинеты

Параметры стратегической программы «Деловые центры Екатеринбурга» пересмотрены: к 2015 г. в городе не введут заявленные в ней почти 2 млн кв. м новых офисов. Как оказалось, и существующего предложения хватает с избытком.

Виноваты консультанты

Председатель совета директоров «Корин холдинга» Андрей Бриль вину за пустующие кабинеты возлагает на международных консультантов: «Они нам неправильно говорили, что нужно строить офисные здания по 50 000-200 000 кв. м». Оказалось, что региональный рынок не готов их переварить. Гендиректор ИФК «Ява — управление финансами» Константин Селянин удивляется, откуда взялись данные о «большом спросе» на качественные офисы. Последние в основном нужны под представительства иностранных фирм — их в Екатеринбурге не более 150 со средней численностью персонала в 10 человек и крупных федеральных компаний — их не более 100 с общим штатом примерно в 200-250 человек, подсчитал эксперт.

Международные консультанты пересмотрели прошлогодние прогнозы об офисном дефиците. Сергей Рябокобылко, управляющий директор Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, признал, что сейчас уровень свободных площадей в городе составляет 25%.

Вплоть до демпинга

Опрошенные «Ведомостями» местные девелоперы и управляющие сходятся во мнении, что в целом в качественных офисах вакантно около 40%. Ставки аренды за прошедший год упали более чем в два раза. По данным гендиректора УК «Пред-групп» Алексея Мальцева, 1 кв. м в классах А и В предлагается сейчас в среднем по 800-1200 руб. (против 2500 руб.) в месяц. Заместитель гендиректора УК Red Андрей Брауде, однако, говорит, что и эти ставки не устраивают потенциальных арендаторов: «Они ссылаются на кризис и низкие цены в других объектах, где собственники открыто идут на демпинг». Владелец торгово-офисного центра «Антей» Андрей Гавриловский приводит пример: многие владельцы снижают цены до 250-300 руб. за 1 кв. м. По его мнению, это покрывает лишь коммунальные расходы.

Из-за демпинга рынок качественных офисов теряет «ценовые ориентиры», считает Бриль. А гендиректор УК «Партнерство» Андрей Черушев уверен, что низкие ставки говорят о непрофессионализме девелоперов, которые не могут привлечь арендаторов ничем другим.

Уловки управляющих

Те, кто не желает — по крайней мере публично — снижать ставки, идут на другие ухищрения. «Пред-групп», например, частично компенсирует затраты арендаторов на перестройку офисного помещения, рассказал Алексей Мальцев. Исходя из спроса прошлых лет, в деловом центре «Европа» были спроектированы помещения по 300 кв. м — их уменьшили до 50 кв. м. «Мы подстроились под потребности арендаторов. Однако и эти площади сдаются с трудом», — говорит Мальцев.

Практически все собственники предоставляют рассрочки платежей, отказываются от индексации в договоре, фиксируют валютный курс, заменяют страховой депозит на банковскую гарантию. Черушев уверен, что многим владельцам просто не хватает креативности, чтобы сдать площади. По его словам, большинство ищут потенциальных арендаторов среди крупных иностранных и федеральных компаний, не уделяя должного внимания местным, пусть и мелким игрокам. Он рассказал, что в одном из деловых центров «Партнерства» помещение площадью 200 кв. м, откуда в начале кризиса съехал банк, удалось сдать танцевальной школе. «Сейчас это один из наших лучших плательщиков», — похвалился Черушев.

Что есть, что будет

В текущем году офисное предложение пополнилось лишь четырьмя объектами. Были сданы деловые центры класса В «Европа» (офисная площадь — 8000 кв. м), «Рифей» (10 000 кв. м), «На Верх-Исетском бульваре» (9000 кв. м) и административно-торговое здание «Нахимов плаза» (14 000 кв. м). Как указывают в мэрии Екатеринбурга со ссылкой на данные девелоперов, сейчас в них сдано около 60%.

Говоря о перспективах рынка, ряд его игроков настроены пессимистично. По мнению аналитика Уральской палаты недвижимости Гурама Тухашвили, снижение ставок аренды будет продолжаться и может составлять до 10% в квартал. «Собственники все больше приходят к пониманию, что нужно любыми способами удерживать арендаторов. И ситуаций, когда арендаторов пускают практически бесплатно, лишь за оплату коммунальных услуг, все больше», — признает Селянин. По его словам, уже сейчас многие «от безысходности» соглашаются на демпинг. Но пока эта информация не афишируется.

За долги

Крупными сделками и в части аренды, и в части продажи сегодня не может похвастаться ни один офисный центр. «Таких сделок просто нет, — констатирует гендиректор агентства недвижимости «Ликом» Артур Сафаров. Одна из причин, считает он, — неопределенность, в какой стадии кризиса находится рынок: инвесторы не идут, пока непонятны риски.

С ним согласен гендиректор риэлторской компании «Проспектъ» Александр Бабичев, который добавляет, что надежда на то, что рынок оживят сделки по банковским залоговым объектам, себя не оправдала. «По таким площадям много трудностей. Например, недавно один из банков нам предложил к реализации объект, который не зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе. Становится непонятно, как банк вообще мог взять его в залог», — удивляется Бабичев. Он говорит, что из восьми залоговых объектов, предложения по которым поступили в «Проспектъ», агентство не может работать ни с одним в основном по причине того, что «банк провел плохую работу с заемщиком».