Эксперты рынка недвижимости: Рынок аренды коммерческой недвижимости в Екатеринбурге достиг дна

В Екатеринбурге прошел круглый стол на тему «Коммерческая недвижимость: эффективное управление активами в условиях кризиса». Участники обсудили проблемы рынка и пути выхода из нынешней ситуации. Своими мнениями поделились председатель Совета директоров ООО «Корин Холдинг» Андрей Бриль, руководитель проектного отдела ЗАО «Астера» Светлана Ярова, руководитель коммерческой службы в Уральском регионе компании «Евразия Логистик» Александр Перфильев и другие участники.


По мнению специалистов, еще до начала кризиса ценообразование на рынке коммерческой недвижимости нельзя было назвать адекватным.


«До кризиса рынок аренды коммерческой недвижимости в Екатеринбурге был сильно перегрет. Практически во всех его сегментах цены были неадекватные. Например, арендная ставка в бизнес-центре далеко не самого высокого качества составляла 1200 руб за кв. метр. Сейчас цена на такую недвижимость варьируется от 600 до 800 рублей. Что касается офисов класса B+, то цена скорректировалась до 1400—2000 руб. за метр», — заявил А.Бриль.


«В наших торговых центрах мы перезаключили договоры с арендаторами на удержание прежних ставок еще в январе — феврале этого года. Одному арендатору мы снизили арендную ставку на 7%. Больше снижать смысла нет, потому что в этом случае мы будем работать себе в убыток», — добавил А. Бриль.


Арендные ставки снизили не только владельцы бизнес-центров, но и руководители логистических компаний.


«До финансового кризиса стоимость аренды складского помещения хорошего качества составляла порядка 120—150 долларов за кв. метр. В настоящее время произошло снижение стоимости в среднем на 10—15%. Это произошло из-за резкого снижения спроса на складскую недвижимость — количество завершенных сделок по аренде сократилось в несколько раз. Что касается недостроенных объектов, то по ним количество сделок приблизилось к нулю», — заявил руководитель коммерческой службы в Уральском регионе компании «Евразия Логистик» Александр Перфильев.


Эксперты констатировали, что с развитием кризиса выросли расходы не только арендаторов, но и арендодателей.


«В настоящее время, по нашей статистике, уже не существует более 20% розничных торговых сетей, 50% находятся в тяжелом положении. К тому же 40 розничных сетей выставлены на продажу, у 60% продажи упали на 20—30%. В результате владельцы магазинов стремятся сократить свои расходы. Они обращаются к управляющим компаниям, заявляя об отказе от расходов на рекламу и с просьбой снизить арендные ставки. Однако они по-прежнему требуют высокую посещаемость торгового центра, поэтому арендодателю приходится оплачивать рекламу ТЦ самому», — сообщила С.Ярова.


Обозначили специалисты и зоны рискованной торговли.


«Ретейлеры, стараясь сократить расходы, отказываются от нерентабельных магазинов.


В торговых центрах сейчас наблюдается уход ретейлеров из «мертвых зон». Эти зоны сейчас пустуют. Компании закрывают те магазины, которые приносят меньшую доходность. Поэтому торговые центры, имеющие неудачное расположение, будут терпеть большие убытки», — отметила С. Ярова.


Тенденция сокращения расходов наблюдается и среди крупных холдингов.


«Крупные холдинги стараются консолидировать свои усилия. Если раньше предприятия холдинга арендовали каждый свою площадь, то сейчас они стараются арендовать общую площадку. Такая тенденция зафиксирована как на федеральном, так и региональном рынках», — добавил А. Перфильев.


Усугубить низкий спрос может не только неудачное расположение объекта, но и недостаточная готовность помещения, отмечают специалисты.


«Сейчас никому не нужны офисные помещения без отделки. Компании не готовы делать дополнительные вложения. Такие офисные помещения доход их владельцам приносить не будут», — добавил А. Бриль.


Андрей Бриль констатировал, что, несмотря на продолжение кризиса, дальше снижаться цены на коммерческую недвижимость уже не будут.


«Рынок аренды коммерческой недвижимости Екатеринбурга достиг дна. Ниже арендные ставки уже не будут», — сообщил А. Бриль.


Эксперт ожидает рост арендных ставок через 1,5 года.


«Спрос на коммерческую недвижимость есть и будет. Все упирается в платежеспособность. Однако при том, что сейчас строительство остановилось, с конца 2010 года нам необходимо ждать роста арендных ставок, так как будет недостаточно предложения коммерческой недвижимости», — заявил А. Бриль.


Спрос, по мнению эксперта, не будет подкрепляться платежеспособностью.


«По статистике, городу необходимо больше 1 млн. кв. метров качественной офисной недвижимости. Однако сегодняшнее их количество вовсе не говорит о наличии реального платежеспособного спроса на нее. Если на рынок единовременно выводят десятки тыс. кв. метров такой недвижимости, то она обречена на простой, поэтому множество из ранее запланированных проектов так и не увидели свет. Причина кроется в плохой аналитике: ведь если объект больше 5—6 тыс. кв. м, то он должен быть сделан под определенного заказчика, а иначе он будет пустовать», — заявил председатель Совета директоров ООО «Корин Холдинг» Андрей Бриль.


Эксперт приходит к выводу, что строить такую недвижимость сейчас невыгодно.


«Сроки окупаемости строительства офисной недвижимости сейчас, исходя из нынешних процентных ставок по кредитам, составляют 15—20 лет. Причем спроса на коммерческую недвижимость не будет еще до конца 2010 года. Поэтому нужно хорошо подумать, прежде чем вкладывать деньги в такие проекты. Конечно, и сейчас есть вероятность того, что какая-либо иностранная компания приобретет коммерческую недвижимость. Однако это в лучшем случае произойдет только тогда, когда бизнес-центр будет заполнен на 100%», — сообщил А. Бриль.


В сложной ситуации из-за состояния рынка коммерческой недвижимости оказались и банки.


«Банкам такая недвижимость не нужна, потому что чаще всего она не достроена и в нее необходимо вкладывать дополнительные средства. Кроме того, реализовать такую недвижимость в настоящее время очень проблематично», — заявила С.Ярова.


В результате арендодателям приходится отказываться от новых проектов и принимать усилия по сохранению прежних арендаторов.


«Наша компания временно отказалась от строительства новых объектов. Свои усилия мы сконцентрировали на завершении проектов, близких к завершению. Для оптимизации расходов мы скорректировали численность работников и организационных структур в сторону уменьшения. Также если раньше мы не сдавали в аренду площади меньше 5 тыс. кв. метров, то сейчас эта цифра снизилась до 1 тыс. кв. метров. Плюс мы стали предоставлять клиентам более гибкие условия, к примеру рублевые ставки», — заключил А. Перфильев.