Специалисты рынка недвижимости: Идея перепрофилирования офисов в жилую недвижимость не является адекватной

Специалисты рынка недвижимости Свердловской области скептически восприняли идею перепрофилирования объектов коммерческой недвижимости в жилые. Первое, на что обращают внимание независимые эксперты, — это тот факт, что серьезные проблемы со сбытом в настоящее время не в меньшей степени, чем для рынка коммерческой недвижимости, характерны и для жилой.


«Если сравнивать жилую и коммерческую недвижимость, то на рынке жилой недвижимости все очень плохо, а на рынке коммерческой недвижимости все еще хуже, и идея перепрофилировать офисы в жилую недвижимость не является реальным решением существующих на рынке проблем. Сложная ситуация на рынке недвижимости сохраняется. Будет еще много перипетий, сложностей, и для некоторых компаний дело вообще может закончиться банкротством», — заявил УрБК заместитель генерального директора, директор Уральского филиала ИК «Аккорд-Инвест» Константин Селянин.
Специалисты-практики при этом задаются вопросом о том, чем будет привлекательна для покупателя «переформатированная» недвижимость в отличие от изначально возводимой в формате жилой.


«Теоретически такое переформатирование, конечно, возможно в том случае, к примеру, если в жилом здании первый этаж сначала был отведен под магазин. Тогда можно перепланировать помещение и сделать из него квартиры. Однако, принимая во внимание тот факт, что даже на обычную жилую недвижимость спрос на сегодняшний день достаточно низкий, то на такую недвижимость он будет существенно ниже», — отмечает специалист по вторичной и коммерческой недвижимости ООО «Квартирное бюро «Ярмарка» Алексей Баранов.


Еще один существенный момент, заставляющий экспертов сомневаться в перспективах данного проекта, — его техническая составляющая.


«Лично мне сложно понять, каким образом можно перепрофилировать коммерческую недвижимость в жилую, потому что к объектам данных сегментов предъявляются совершенно разные требования с точки зрения структуры и инфраструктуры. Например, к наличию парковочных мест или к высоте потолков. Я могу себе представить, что перепрэто ужасофилирование произойдет на стадии котлована, но проделать это с уже построенным объектом достаточно сложно», — отмечает начальник управления жилой недвижимостью ООО «БК-Недвижимость» Ирина Сангалова.


«Разные объекты на разной стадии возведения трансформировать из коммерческой недвижимости в жилую достаточно сложно, поскольку технические требования к жилой и коммерческой недвижимости существенно отличаются друг от друга. Изменение концепции на стадии возведения чревато достаточно большими денежными и временными потерями», — отмечает Константин Селянин.


Алексей Баранов акцентирует внимание на финансовой стороне вопроса.
«Решение о переводе коммерческой недвижимости в жилую, мягко говоря, неадекватно. Во-первых, если недвижимость планировалась как коммерческая, то она изначально не приспособлена под жилье. Во-вторых, с точки зрения жилой недвижимости коммерческая недвижимость, как правило, расположена в неудачных местах. В-третьих, данный перевод будет очень затруднительным, ведь в нежилых помещениях, например, нет кухни или ванной комнаты. Вдобавок, на 200 кв. метров в магазине часто имеется только 1 туалет для персонала. Необходимо будет газифицировать здание, добавить отсутствующие помещения. Для этого потребуются достаточно большие денежные вложения», — заявил эксперт.


Константин Селянин обращает внимание на тот факт, что пока примеров положительного плана такого рода переформатирования рынок не знает, напротив, как правило, попытки реконцепции сталкивались с существенными сложностями.


«Есть вполне реальный пример смены концепции уже после окончания строительства. Так, бизнес-центр «Небо» изначально строился как торговый центр. Здание было построено около 2 лет назад и имело хорошее расположение и удобную парковку. Однако «Небо» не смог собрать необходимое количество арендаторов, и собственники решили переделать здание в офисное. Казалось бы, намного легче переделать торговую недвижимость в офисную, чем в жилую. Однако даже в этом случае на реконцепцию здания у владельцев ушел как минимум год. И такой, достаточно мягкий, переход потребовал больших затрат», — констатировал Константин Селянин.



Напомним, что поводом для обсуждения идеи о возможности перепрофилировать коммерческую недвижимость в жилую стал один из тезисов антикризисной стратегии Группы ЛСР, в котором, еще в конце прошлого года, компания сформулировала, что допускает возможность о частичном перепрофилировании коммерческой недвижимость в жилую. «Коммерческая недвижимость, которую мы в дальнейшем сдаем в аренду, требует значительных финансовых вложений, прежде чем начинает приносить доход, в отличие от жилой, которая позволяет привлекать средства уже на этапе строительства», — говорит Игорь Левит. Он также отмечает, что компания рассматривает возможность по частичному перепрофилированию еще не запущенных объектов коммерческой недвижимости в жилую.


При этом, как отмечают в Группе ЛСР, речь идет исключительно о новых (проектируемых) проектах коммерческой недвижимости в Петербурге, которые представляют собой многофункциональные масштабные деловые комплексы в центральных районах города, как правило, включающие и жилую недвижимость. Таким образом, компания допускает возможность увеличения жилых площадей за счет коммерческих. Как отмечают в Группе ЛСР, пока данная идея не получила дальнейшего развития, вопрос находится в стадии изучения.