Еще год без доступной ипотеки
Банк России обновил прогноз по ключевой ставке: ее среднее значение в 2027 году теперь ожидается на уровне 12,5–13,5% вместо июльских 10,5–12,5%. Это сигнал, что регулятор не рассчитывает на быстрое снижение ставок в экономике, поэтому участникам рынка жилья придется как минимум еще год работать в условиях дорогой ипотеки. Хватит ли у них запаса прочности — в материале ИАА УрБК.
Ключевая ставка — главный движущий фактор на рынке новостроек: по данным аналитической платформы bnMAP.pro, в текущем году около 65% всех сделок на первичном рынке жилья Екатеринбурга проходит с использованием ипотеки, причем примерно половина из них приходится на льготные программы, остальное — на рыночные. Иными словами, рынок сильно зависит от заемных денег.
После отмены безадресной льготной ипотеки в середине 2024 года главным инструментом поддержки спроса стала семейная ипотека. Однако с 1 октября 2026 года условия по этой программе заметно ухудшились. Раньше ставка для всех заемщиков по программе составляла 6%. Теперь ее привязали к числу детей: чем их больше, тем ниже ставка. Для покупателей с одним ребенком в нестоличных регионах она выросла до 10%, с двумя — до 8%, с тремя — осталась на уровне 6%.
Очевидно, что эти нововведения заметно сократят число сделок по семейной ипотеке. Компенсировать это могло бы только снижение ставок по рыночным жилищным программам, однако этот процесс идет гораздо медленнее, чем рассчитывали многие наблюдатели.
Высокая ключевая ставка не только тормозит рыночную ипотеку, но и создает риски для дальнейшего ужесточения льготных программ: государство субсидирует разницу между рыночными и льготными ставками, а в условиях жесткой денежно-кредитной политики бюджетные расходы оказываются весьма ощутимыми.
Дорогие деньги бьют не только по бюджету, но и по застройщикам. Так, высокие ставки серьезно осложняют привлечение проектного финансирования: льготная или сниженная ставка банка действует только на ту часть кредита, которая покрыта средствами на эскроу-счетах, тогда как остальная, непокрытая часть кредитуется по высокой рыночной ставке. Из-за падения продаж в 2026 году расходы на строительство многих девелоперов сильно выросли. Это заметно давит на общую маржинальность бизнеса и усиливает давление на рынок жилья.
В связи с этим многие застройщики уже в 2027 году могут столкнуться с серьезными испытаниями, и первые признаки этого уже появляются. Так, в этом году проблемы возникли у крупнейшего в стране девелопера «Самолет» — сейчас компания ведет переговоры с кредиторами об улучшении своего финансового положения. По итогам первого полугодия девелопер получил чистый убыток в размере 22,3 млрд руб. против чистой прибыли годом ранее.
Есть вероятность, что в будущем году сложности с обслуживанием долга возникнут и у других застройщиков. Покупатели при этом вряд ли пострадают: сама система проектного финансирования нацелена на то, чтобы решить проблему долгостроев и обманутых дольщиков. Поэтому даже при самом негативном сценарии объекты, скорее всего, будут достроены другими девелоперами. А вот для самих застройщиков сохраняется риск ухода с рынка, если они не смогут обслуживать свою долговую нагрузку.
Многое будет зависеть от динамики продаж квартир. Если на рынке появятся новые драйверы роста спроса — например, будут запущены стимулирующие меры или заметно улучшится геополитическая ситуация, — массового кризиса у застройщиков может и не возникнуть. При этом в любом случае важнейшее значение будет иметь скорость снижения ключевой ставки: по оценкам участников рынка, для оживления рыночной ипотеки ее, вероятно, потребуется опустить до 10–11%, и при текущем прогнозе ЦБ на 2027 год это вряд ли произойдет раньше 2028-го.
Ранее ИАА УрБК сообщало, что на первичном рынке жилья Екатеринбурга растет доля сделок с квартирами высокой стадии готовности, тогда как интерес к жилью на начальном этапе строительства снижается.
