Ажиотаж перед изменением правил
Российский рынок льготной ипотеки в июне 2026 года продемонстрировал неожиданно высокие темпы роста, однако аналитики не считают этот всплеск началом нового этапа восстановления. Напротив, речь идет о краткосрочном эффекте, вызванном ожиданием изменения условий программы «Семейная ипотека». Именно перенос запланированного ужесточения программы с 1 июля на октябрь стал главным фактором, который стимулировал заемщиков ускорить оформление сделок.
По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в июне банки выдали 51,10 тыс. льготных ипотечных кредитов на общую сумму 310,75 млрд руб. По сравнению с маем количество выдач выросло на 67%, а объем — на 69%. Если сопоставлять показатели с июнем прошлого года, рост составил 18% по количеству и 25% по объему.
Несмотря на такую динамику, происходящее нельзя рассматривать как устойчивый тренд. Большинство экспертов связывают июньскую активность исключительно с желанием покупателей успеть оформить кредиты до изменения правил господдержки. Первоначально новые условия «Семейной ипотеки» должны были вступить в силу с 1 июля, однако позже сроки были перенесены на октябрь. Тем не менее само ожидание реформы стало мощным стимулом для рынка.
Как отметил директор по риск-менеджменту, методологии и дата-аналитике ОКБ Николай Филиппов, новости о предстоящем ужесточении условий «оживили рынок недвижимости и мотивировали заемщиков постараться уложиться в срок и закрыть ипотечные сделки по госпрограммам до конца II квартала».
Июньский рост нельзя рассматривать как начало нового этапа расширения ипотечного рынка. Скорее, речь идет о перераспределении спроса во времени: значительная часть заемщиков ускорила принятие решения о покупке жилья, стремясь оформить кредит до изменения условий государственной поддержки. Это во многом объясняет столь резкий скачок выдач по сравнению с маем и позволяет говорить скорее о переносе части будущего спроса на более ранний срок, чем о формировании устойчивого восходящего тренда.
Именно «Семейная ипотека» стала главным драйвером июньского роста. Объем выдач по программе достиг 221,7 млрд руб., увеличившись на 88,8% относительно мая. При этом структура всего ипотечного рынка постепенно меняется. Если год назад льготные программы обеспечивали 61% всех ипотечных кредитов по количеству и 80% по объему, то в июне нынешнего года их доля снизилась до 48% и 64% соответственно. Это свидетельствует о постепенном возврате рынка к более сбалансированной модели ипотечного кредитования. Сейчас роль адресных программ господдержки сокращается, а значение рыночных механизмов постепенно возрастает. Можно говорить о том, что это завершение эпохи массовой льготной ипотеки.
Одновременно продолжают меняться и параметры самих кредитов. Средний размер льготной ипотеки в июне достиг рекордных 6,08 млн руб. Наиболее высокие показатели традиционно зафиксированы в крупнейших агломерациях: в Москве средняя сумма кредита составила 9,14 млн руб., в Московской области — 8,25 млн руб., в Санкт-Петербурге — 7,56 млн руб.
Сам по себе рост среднего чека говорит не только об удорожании приобретаемого жилья. Аналитики отмечают, что заемщики все чаще используют комбинированные схемы кредитования. Поскольку лимит «Семейной ипотеки» для большинства регионов составляет 6 млн руб., сумма сверх установленного лимита оформляется уже по рыночной ставке. Именно это позволяет среднему размеру кредита превышать максимальные параметры льготной программы.
Еще одной устойчивой тенденцией стало увеличение срока кредитования. В июне средний срок льготной ипотеки достиг 326 месяцев (27 лет и 2 месяца), увеличившись сразу на восемь месяцев по сравнению с маем. Такая динамика отражает стремление заемщиков снизить ежемесячную финансовую нагрузку в условиях сохраняющейся высокой стоимости кредитных ресурсов. Одновременно незначительно выросла и полная стоимость кредита — до 15,00% против 14,87% месяцем ранее.
Региональная структура рынка при этом остается достаточно стабильной. Наибольшие объемы выдач сохраняются в Москве, где оформлено 3,89 тыс. льготных кредитов на сумму 35,51 млрд руб., Московской области — 3,00 тыс. кредитов на 24,71 млрд руб. и Санкт-Петербурге — 2,68 тыс. кредитов на 20,22 млрд руб.
Гораздо интереснее выглядит динамика отдельных субъектов РФ. Максимальные темпы роста продемонстрировали Республика Башкортостан, где количество выдач увеличилось на 110%, а объем — на 107%, а также Республика Татарстан с приростом на 102% и 97% соответственно.
Сохраняются и заметные различия по условиям кредитования между регионами. Самый продолжительный средний срок льготной ипотеки зафиксирован в Карачаево-Черкесии — 349 месяцев, или почти 29 лет. Самый короткий — в Архангельской области, где средняя продолжительность кредита составила 251 месяц, или 20 лет 11 месяцев.
Свердловская область сохранила позиции одного из крупнейших региональных рынков льготной ипотеки. По итогам июня банки выдали жителям региона 1,84 тыс. кредитов с господдержкой на общую сумму 9,98 млрд руб., что обеспечило области шестое место среди всех субъектов РФ по объему выдач. По сравнению с маем количество оформленных кредитов выросло на 75%, а их объем — на 74%, что отражает общероссийский всплеск спроса на фоне ожидания изменений условий программы «Семейная ипотека». Средний размер кредита составил 5,44 млн руб., а средний срок кредитования достиг 331 месяца (27 лет и 7 месяцев). За первое полугодие жители Свердловской области оформили 8,33 тыс. льготных ипотечных кредитов на 44,24 млрд руб., что подтверждает статус региона как одного из крупнейших центров ипотечного кредитования в стране.
Если оценивать рынок не по абсолютным объемам, а по уровню распространения льготных программ среди населения, лидируют преимущественно удаленные регионы страны. По итогам первого полугодия 2026 года наиболее высокий показатель выдачи льготной ипотеки на тысячу жителей отмечен в Якутии, Бурятии, Тыве и Ямало-Ненецком автономном округе — более трех кредитов на тысячу жителей.
При этом июньский всплеск не меняет общей картины, складывающейся по итогам второго квартала. За апрель-июнь банки оформили 115,65 тыс. льготных ипотечных кредитов на сумму 696,50 млрд руб. По сравнению со вторым кварталом 2025 года количество выдач оказалось меньше на 53%, а объем — на 51%. Столь существенное снижение объясняется тем, что год назад рынок еще поддерживался действием массовой льготной ипотеки, которая впоследствии была свернута.
Вместе с тем по сравнению с первым кварталом текущего года ситуация выглядит значительно стабильнее. Во втором квартале количество выдач увеличилось на 1%, а объем — на 4%, что свидетельствует о постепенной адаптации участников рынка к новой модели ипотечного кредитования.
Всего за первое полугодие россияне оформили 229,90 тыс. льготных ипотечных кредитов на общую сумму 1,37 трлн руб. По отношению к аналогичному периоду прошлого года показатели оказались выше на 9% по количеству и на 13% по объему. Однако если сравнивать результаты с предыдущим полугодием, становится очевидным масштаб структурных изменений: выдачи сократились на 42% по количеству и на 41% по объему.
По сути, рынок окончательно выходит из периода доминирования универсальных программ государственной поддержки и переходит к модели адресного субсидирования отдельных категорий заемщиков. Уже в 2026 году доля льготной ипотеки впервые с 2022 года может снизиться до 50%, тогда как средняя ставка по новым ипотечным кредитам вернется к уровням, характерным для 2017 года.
До октября рынок, вероятно, сохранит повышенную активность. Перенос изменения условий «Семейной ипотеки» оставляет заемщикам дополнительное время для оформления кредитов по действующим правилам, а значит, высокий спрос способен сохраниться еще несколько месяцев. Николай Филиппов не исключает, что впереди рынок ожидают еще несколько рекордных для 2026 года месяцев.
Однако в более долгосрочной перспективе основным трендом станет постепенное выравнивание объемов льготного и рыночного кредитования. Этому будет способствовать сразу несколько факторов: дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики при снижении ключевой ставки, постепенное восстановление спроса на рыночные ипотечные продукты и последовательное ужесточение условий государственных программ. По оценкам экспертов, к концу 2026 года объемы выдачи льготной и рыночной ипотеки могут практически сравняться, а совокупный объем ипотечного рынка достигнет 4,7–5,1 трлн руб., приблизившись к уровням рекордного 2022 года.
