Илья Пархимчик: Мы скорее консервируем прошлое, чем проектируем будущее

Екатеринбург — компактный мегаполис, и эта его особенность сегодня становится главным тормозом для развития рынка промышленной недвижимости. В городе практически не остается места для новых производственных площадок, а существенную долю рынка продолжает занимать старый фонд — объекты еще советского периода. Многие из них давно переживают не лучшие времена: инженерные системы изношены, эксплуатационные риски растут, а экономическая эффективность таких площадок все чаще оказывается под вопросом.

На мой взгляд, снос устаревшего заводского фонда и строительство современных промышленных объектов — не просто возможный, а необходимый сценарий для города. Внутри мегаполиса должны быть точки притяжения силы — площадки, способные дать импульс развитию реального сектора. Но пока мы скорее консервируем прошлое, чем проектируем будущее.

Отдельная проблема — специфика сделок с промышленными объектами. Каждый лот по-своему уникален, и именно эта уникальность серьезно осложняет оценку. Добавьте к этому регулярные юридические риски и выраженный дисбаланс между спросом и предложением. Малый и средний бизнес активно ищет небольшие производственные площадки — до 1 000 кв. м, — но таких вариантов на рынке критически мало. Получается, что девелоперы, последние годы делавшие ставку исключительно на жилье, невольно проигрывают городу в неравном бою за его промышленный потенциал.

Формат LightIndustrial, который мог бы закрыть этот запрос, в нашем регионе пока не получил широкого распространения. И это упущенная возможность: именно компактные, технологичные и грамотно спроектированные пространства могли бы стать точкой роста для малого производственного бизнеса.

Инвестиционные проекты сталкиваются с целым набором барьеров. Это и дефицит готовых площадок «под ключ», и длительные процедуры согласований, и существенные затраты на создание инфраструктуры. Высокая стоимость заемного финансирования на фоне повышенной ключевой ставки делает многие проекты экономически невыгодными. Нестабильность мер господдержки лишь усугубляет ситуацию: условия программ регулярно меняются, а для получения льгот приходится собирать внушительный пакет документов. Отдельным заградительным фактором остается подключение к сетевой инфраструктуре — в первую очередь к электроснабжению.

При этом в регионе уже есть механизмы, способные поддержать развитие сегмента. Речь идет об индустриальных парках и особой экономической зоне «Титановая долина». Сейчас важно не просто сохранить эти площадки, а повысить их эффективность. Перспективным направлением видится развитие формата buildtosuit, когда объект проектируется и строится под конкретные технологические требования заказчика. Чтобы привлекать новых резидентов, нам нужно создавать лучшие условия, чем у соседей — таких как Казань и Калуга. О «феномене Калуги» я говорил не раз: это пример того, как системный подход к развитию промышленной инфраструктуры дает ощутимые результаты.

Что может изменить ситуацию? Прежде всего — системный подход. Важную роль сыграет тщательная предпродажная подготовка объектов: устранение юридических рисков, модернизация, приведение площадок в состояние, пригодное для запуска производства. Не менее значимы развитие узкой экспертизы среди брокеров и детальное экономическое моделирование инвестиционных проектов. Такое моделирование должно учитывать все инфраструктурные издержки и возможные меры государственной поддержки — чтобы инвестор заранее понимал, с чем столкнется на каждом этапе.

Но главным условием позитивных изменений я считаю объединение усилий всех участников рынка: власти, инвесторов, девелоперов и профессиональных брокеров по индустриальной недвижимости. Только совместная работа позволит превратить имеющийся территориальный потенциал региона в реальные, экономически эффективные проекты. Без этого любые отдельные меры будут носить точечный характер и не смогут переломить общий тренд.

Илья Пархимчик, руководитель Бюро недвижимости №1;модератор круглого стола «Новый контур промышленных территорий Свердловской области: инвестиции и партнерство».