Как купить недвижимость в Таиланде: руководство для россиян

Портал зарубежной недвижимости SaveOffer поделился руководством по приобретению недвижимости в Таиланде. Пересказываем основные моменты.



В Таиланде россиян привлекает климат и условия инвестирования. Интерес к таиландской недвижимости заметно вырос: в июле 2022 года спрос увеличился на 17% по сравнению с предыдущим годом. Среди активных покупателей выделяются граждане Китая, России, США, Франции и Великобритании.

ОСНОВНЫЕ МОМЕНТЫ ПРИ ПОКУПКЕ:

ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ

В королевстве распространено два способа приобретения недвижимости:

- Фрихолд (полная собственность) позволяет владельцу продавать, дарить или сдавать в аренду недвижимость.
- Лизхолд представляет собой долгосрочную аренду до 90 лет, с возможностью продажи или передачи прав.

Иностранцы могут приобрести квартиры в фрихолд в кондоминиумах, но застройщик может продать не более 49% площади объекта иностранцам. Дома и другие типы жилья доступны как в фрихолд, так и в лизхолд, но земельные участки – только через юридическое лицо с долей таиландских граждан.

СРАВНЕНИЕ ФРИХОЛД И ЛИЗХОЛД

- Фрихолд обеспечивает более широкие права собственности, но стоит дороже.
- Лизхолд предлагает меньшую стоимость и быструю окупаемость, но требует продления каждые 30 лет.

Выбор между фрихолд и лизхолд зависит от целей покупки: для краткосрочных инвестиций или покупки менее дорогой недвижимости может подойти лизхолд, в то время как для долгосрочного владения и инвестиций в дорогое жилье предпочтительнее фрихолд.

Важно тщательно изучить условия оформления сделки и возможные сложности перед покупкой квартиры в Таиланде, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант собственности и избежать непредвиденных проблем.

НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Перед тем, как зарегистрировать сделку купли-продажи в Земельном департаменте, покупатель и продавец должны оплатить различные налоги, комиссии и сборы.

Налоги и сборы:

- Налог на переход права собственности: Только для фрихолда. Покупатель платит 2%, но возможно разделение этой суммы с продавцом.
- Налог на регистрацию права лизхолда: Только для лизхолда. Покупатель платит 1%, возможно совместно с продавцом.
- Гербовый сбор: Варьируется от 0,1% до 0,5%, в зависимости от типа собственности и условий сделки. Обычно оплачивает продавец. Если фрихолдная недвижимость продается в течение 5 лет, вместо гербового сбора взимается бизнес-налог в размере 3,3%.
- Бизнес-налог: 3,3% для продавца фрихолда, если недвижимость продается в течение пяти лет после покупки.
- Налог у источника: Для юрлиц 1% и для физлиц от 5% до 35%, зависит от прироста стоимости недвижимости.

ЭТАПЫ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Сделка по приобретению проходит в несколько этапов:

Выбор и резервация объекта

Когда покупатель выбрал объект, стороны подписывают резервационный договор. Чтобы его оформить, покупатель предоставляет копию заграничного паспорта, e-mail, почтовый адрес, а также номер телефона.
Стороны указывают в договоре свои данные, сведения о недвижимости, цену, график внесения платежей и реквизиты для перечисления денег.

При этом, подписывая договор, покупатель уплачивает задаток в размере около 1% от цены объекта, чтобы продавец снял его с продажи. Деньги он отдаёт наличными или перечисляет на счёт продавца со счёта, открытого в банке любой страны.

Обычно если покупатель отказывается от сделки, то задаток остается у продавца. Когда купля-продажа срывается по его вине, то покупатель получает свой взнос обратно.

Проверка объекта и чистоты сделки

Чтобы узнать чистоту сделки и состояние имущества, нужен юрист.

Если иностранец покупает жильё у застройщика, то, как правило, проверить требуется только договор. А вот на вторичном рынке важно полностью убедиться в юридической чистоте сделки. И эти услуги обычно оплачивает покупатель. В них могут входить проверки:

- земельного владения на предмет обременений и реального собственника;
- фирмы-продавца;
- другие услуги.

Чистоту сделки проверяют до внесения задатка или после этого в зависимости от того, как договорились стороны.

Заключение договора

На протяжении 7-14 дней после уплаты задатка продавец-застройщик передаёт покупателю проект договора на ознакомление и согласование правок. Если иностранец покупает жильё у физлица, то договор купли-продажи обычно готовит юридическая фирма или агентство.

Соглашение содержит все данные об объекте, условия его покупки и варианты оформления, информацию о сопутствующих расходах, а также финансовые санкции за нарушение оговоренных условий. К нему прикладывают копии документов участников сделки и бумаги не недвижимое имущество.

Оплата сделки

Оплатить недвижимость можно несколькими способами:

1. При покупке квартиры в новостройке — переведя деньги на реквизиты продавца, указанные в соглашении. Перечислить суммы можно с любого банковского счёта, оформленного на покупателя. Допускается оплатить жильё со счёта организации, если покупатель выступает ее учредителем.

Покупатель может оплатить жильё со счёта банка РФ, не попавшего под санкции, но он должен учитывать необходимость пройти валютный контроль, а также возможные задержки в перечислении средств.

2. При покупке жилья на вторичном рынке — открыв счёт в банке Таиланда и перечислив на него деньги со счёта, оформленного в родной или другой стране. Во время регистрации объекта в Земельном департаменте покупатель должен будет передать продавцу чек, подтверждающий оплату.

Кстати, иностранец вправе открыть счёт в банке Таиланда, предоставив договор на покупку недвижимого имущества. Иногда хватит даже одной из туристических либо долгосрочных виз.

Внимание. При покупке во фрихолд деньги за объект должны поступить на счёт продавца из другой страны. Земельный департамент проверяет это при регистрации сделки. Доказательством является справка FET. Её выдаёт банк — получатель перевода в зарубежной валюте в Таиланде. Если человек покупает жильё в лизхолд, то расплатиться за него он может, как ему удобно.

Регистрация права собственности

Сделки регистрирует Земельный департамент. Его сотрудники разговаривают на местном языке и на нем же ведут документооборот, поэтому покупателю нужен представитель.

Если продаётся квартира в новостройке, то в Земельном департаменте сделку проводит сотрудник застройщика. Он действует по доверенности от покупателя. Для приобретения вторичного жилья требуется юрист.

Покупатель получает документы на недвижимость в день регистрации сделки.



РЕЗЮМЕ

Иностранцы могут купить недвижимость в Таиланде, выбрав один из двух вариантов: аренда на 30 лет с возможностью продления (лизхолд), либо полное владение (фрихолд). В любом случае, новый владелец может продавать, сдавать, дарить или передавать недвижимость по наследству. Владельцы обязаны платить налоги и коммунальные услуги, а также единоразовые сборы при регистрации. Если недвижимость используется для бизнеса, налогов будет больше.

При покупке на первичном рынке все юридические процедуры обычно выполняет агентство недвижимости, так что дополнительные специалисты не нужны. На вторичном рынке рекомендуется нанять юриста, чтобы избежать проблем с документами предыдущего владельца.

Ознакомиться с каталогом недвижимости Таиланда можно на SaveOffer. На сайте представлены актуальные предложения, описания и фотографии квартир, домов и апартаментов.