Вопросы управления

Одна из тенденций последних лет — внедрение в строительстве сложных инженерных решений, насыщение новых объектов развитой внутренней инфраструктурой. Причем касается это не только жилья, в котором уже привычными стали разного рода системы умного дома, позволяющие дистанционно сдавать показания счетчиков, настраивать температуру в квартире с точностью до градуса или пользоваться видеодомофоном со смартфона, но и объектов социальной сферы. Современные больницы, поликлиники, школы, детские сады часто также оснащены современными и очень сложными инженерными решениями.

К их числу можно отнести системы контроля доступа на территорию, включая видеонаблюдение, домофоны, электронные ключи, датчики движения, распознавание лиц, системы контроля качества воздуха, в том числе кондиционирование, приточная вентиляция, современные системы поддержания уровня влажности и отчистки воздуха, а также системы контроля температуры во всех помещениях. Отдельно следует отметить системы диспетчеризации, позволяющие вывести на единый пульт все данные об объекте и с него управлять всеми инженерными системами, в том числе освещением всего здания.

С одной стороны, такие системы обеспечивают высокий уровень качества работы, учебы, лечения и — шире — жизни как сотрудникам, так и посетителям таких социальных учреждений. Врачи и пациенты, учителя и ученики получают возможность пользоваться результатами внедрения современных инженерных решений. С другой — высокая загруженность социальных объектов сложными инфраструктурными решениями ставит вопрос об их эксплуатации.

Существование такой проблемы отметил глава Екатеринбурга Алексей Орлов во время посещения стройки губернаторского лицея № 41. Первая очередь этой школы представляет собой здание площадью более 20 тыс. кв. м., рассчитанное на 925 учеников. Новая школа должна быть оснащена по самым современным стандартам: в ней предусмотрен трансформируемый актовый зал с амфитеатром, четыре спортивных зала, сложное техническое оснащение учебных классов. Как отметил глава города, для управления новыми объектами такого высокого инженерного стандарта необходимы грамотные специалисты, без которых вывести эксплуатацию бюджетных учреждений на новый уровень просто невозможно.

Но вопрос о том, где взять таких специалистов, остается открытым. Чтобы совмещенное оборудование не просто числилось на балансе, а работало на полную мощность, его необходимо соответствующим образом обслуживать. А с этим у социальных учреждений, на баланс которым передаются новые объекты, могут возникнуть проблемы. В штате медицинских и образовательных учреждений часто просто нет необходимых специалистов, в бюджет могут быть не заложены средства на эксплуатацию инновационных систем.

Очевидным решением представляется передача обслуживания подобных сложных объектов специализированным управляющим компаниям. Но обычные УК, специализирующиеся в первую очередь на работе с жилым фондом, не всегда готовы брать на себя управление социальными объектами.

Выходом из положения может стать передача управления сложными объектами специализированным управляющим компаниям, имеющим достаточный набор компетенций и грамотных специалистов для управления сложными инженерными системами и их обслуживания. Подобные проекты уже осуществляются в Москве. Например, в районе «Большое Путилково» построена и эксплуатируется умная школа, оснащенная системами контроля температуры, уровней CO2, влажности, освещенности и потребления электроэнергии, которые через датчики контролирует искусственный интеллект. Внедрение такой системы стало возможным благодаря тому, что школу эксплуатирует управляющая компания, близкая к застройщику «Самолет», который возвел этот объект.

Как отмечают участники рынка, связь управляющей компании с застройщиком сложного инженерного объекта — это позитивный фактор, способный обеспечить максимально эффективную эксплуатацию сложных систем. Как правило, именно застройщики лучше, чем кто бы то ни было, знают особенности возведенных объектов и созданных ими же сложных инженерных систем. Кроме того, у большинства крупных строительных компаний есть свои управляющие компании, которые обладают достаточными компетенциями для эксплуатации таких объектов.

Примером реализации такого подхода в Екатеринбурге может стать лицей № 41, который строится по концессионной схеме в рамках механизмов частно-государственного партнерства. Согласно заключенным концессионным договорам, застройщик не только возведет здание, но и будет отвечать за содержание всех инженерных систем первые семь лет эксплуатации объекта. Такие условия поставлены в трехстороннем концессионном соглашении. Если эта схема окажется удачной, не исключено, что опыт передачи социальных объектов под управление застройщику будет применен и дальше.

«Преимущество такого подхода в том, что строительством и управлением объекта будет заниматься одна компания, а значит, она будет обладать всей информацией о специфике примененных в проекте инженерных решений и сможет реализовать их работу на высоком уровне и в полном объеме. Но самое главное, благодаря ГЧП мы получаем возможность строить сегодня по сегодняшним ценам, а возвращать их бюджет будет позже, когда стоимость аналогичного проекта будет выше. Таким образом, объединяя усилия, мы способны ускорить появление нужной горожанам инфраструктуры», — прокомментировал гендиректор «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев.