Прогноз с подвохом

Многие наблюдатели отмечают крайне низкую точность прогнозов на рынке жилья Екатеринбурга. Это связано с тем, что на динамику спроса и цен влияет огромное число самых разных факторов. ИАА «УралБизнесКонсалтинг» проанализировало ситуацию на рынке за последнее десятилетие и выделило самые значимые драйверы изменения ключевых индикаторов.

«Черные лебеди»

Периодически в мире происходят неожиданные события, которые сильно влияют на всех. Экономисты часто их называют «черные лебеди». Можно привести в пример мировой финансовый кризис 2008-2009 годов, пандемию коронавируса, эскалацию конфликта вокруг Украины. Все эти события крайне сложно было заранее предугадать. При этом они очень сильно повлияли на развитие рынка жилья Екатеринбурга. Например, кризис 2008-2009 годов привел к падению уровня жизни граждан, что отразилось в снижении числа сделок с квартирами. Пандемия коронавируса вынудила российские власти более активно стимулировать рынок жилья с помощью ипотечных госпрограмм. В результате цены на квартиры в уральской столице в 2020-2022 годах сильно выросли. Оценить влияние эскалации украинского кризиса пока сложно. Прошлый опыт показывает, что каждый «черный лебедь» влияет на рынок жилья по-разному.

Монетарная политика

Размер ключевой ставки оказывает сильное влияние на рынок жилой недвижимости. Во-первых, к этому индикатору привязаны проценты по кредитам, которые выдают ипотечные банки физическим лицам. Во-вторых, от ключевой ставки зависит стоимость проектного финансирования. После эскроу-реформы российские девелоперы вынуждены использовать банковские средства для строительства объектов. В-третьих, снижение ключевой ставки дает российским властям возможность улучшить условия льготных ипотечных госпрограмм.

Понятно, что смягчение монетарной политики стимулирует рост рынка жилья, ужесточение — снижение. Например, с июля 2020 по март 2021 года ключевая ставка в РФ находилась на историческом минимуме в 4,25%. В этот период рынок жилья показывал очень сильные результаты.

Проблема состоит в том, что спрогнозировать динамику ключевой ставки в РФ крайне сложно. Этот индикатор зависит от ситуации не только в российской, но и в мировой экономике.

Девальвация рубля

В России в последнее десятилетие регулярно происходят волны ослабления российской валюты. К примеру, в 2014 году рубль упал по отношению к доллару на 41%. Это произошло из-за падения цен на нефть и усиления конфронтации между РФ и странами Запада после «крымских событий». Также резкое снижение курса рубля отмечалось в 2018-м и 2020-м годах. Последняя на данный момент волна ослабления национальной валюты пришлась на 2022 год. Резкий рост геополитических рисков привел к сильному давлению на рубль. Курс доллара США в марте временно превышал 120 руб.

Девальвация рубля, как правило, приводит к кратковременному всплеску активности на рынке жилья. В этот момент многие семьи начинают массово скупать квартиры в надежде спасти свои деньги от обесценивания. Число сделок на рынке заметно увеличивается. Правда, эффект от этого фактора длится всего несколько месяцев.

Действия властей

В последние годы влияние государства на рынок жилья заметно выросло. В 2015 году российские власти впервые начали субсидировать ипотеку на покупку нового жилья. Заемщики получили возможность оформить кредит на первичном рынке с фиксированной ставкой в 12% годовых. Эта программа завершилась в конце 2016 года. Однако уже через несколько лет были запущены новые механизмы поддержки рынка. В России появилась «семейная», «дальневосточная», «сельская» ипотека. С 2020 года в России действует программа «Ипотека с господдержкой», которая дает возможность заемщикам взять кредит под 6,5-7% годовых. В будущем году ставки по ней вырастут до 8%.

Сейчас рынок жилья попал в сильную зависимость от этих госпрограмм. Если государство сократит масштаб поддержки рынка, то число сделок наверняка существенно уменьшится. Это достаточно серьезный риск. Впрочем, у этого фактора есть и другая сторона. В случае серьезного кризиса на рынке жилья российские власти с высокой долей вероятности запустят новые стимулирующие меры, которые смягчат падение ключевых индикаторов.

Ситуация в экономике

Благоприятная экономическая ситуация создает комфортные условия для роста рынка жилья. Многое зависит от динамики реальных доходов населения. Чем меньше люди зарабатывают, тем реже они совершают крупные покупки. Кроме того, важную роль играет уверенность людей в завтрашнем дне. В периоды тотальной неопределенности многие семьи не хотят брать кредиты на 10-20 лет.

Этот фактор также является достаточно непредсказуемым. Например, весной 2022 года многие были уверены, что российская экономика не справится с внешним давлением. Однако за эти девять месяцев ничего критичного не произошло.

Можно констатировать, что уровень неопределенности на рынке жилья всегда очень высокий. В любой момент может появиться новый фактор, который перечеркнет все сделанные ранее прогнозы. К тому же никто не может точно сказать, что будет с российской экономикой через 12 месяцев, какой будет ключевая ставка, курс рубля, как изменится государственная система поддержки рынка жилья, и не появится ли новый «черный лебедь».