«Вторичка» догоняет новостройки

Из-за стимуляции спроса через механизмы льготной ипотеки рынок строящегося жилья в России оказался «перегрет» относительно сегмента уже готового жилья. Дисбаланс был заметен на протяжении всех последних лет. Ожидается, что в 2023 году ситуация может кардинально измениться. Из-за сокращения масштабов стимулирования рынка новостроек платежеспособный спрос должен перераспределиться в пользу вторичного жилья.

Эксперты отмечают, что основным триггером для увеличения сделок со вторичной недвижимостью в следующем году будет полная отмена ипотеки с господдержкой. Сегодня 70-90% сделок на первичном рынке проводится с помощью заемных средств.

«Ситуация в ближайшие месяцы во многом будет зависеть от того, отменят ли льготную ипотеку на новостройки. Пока решение не принято. Если это произойдет, спрос продолжит смещаться на вторичный рынок», — уверена ведущий эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.

В настоящее время «вторичка» имеет ряд серьезных конкурентных преимуществ над новостройками. Во-первых, готовые квартиры стоят дешевле, чем строящиеся. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средняя цена предложения на вторичном рынке Екатеринбурга превышает 100 тыс. руб. за кв. м., на первичном — 125 тыс. руб. Разница весьма ощутима. При этом важно учитывать, что продавцы «вторички» могут предложить покупателям абсолютно любую скидку. В отличие от девелоперов им не нужно учитывать рентабельность и себестоимость каждого проекта.

Во-вторых, вторичное жилье уже готово для проживания. Семьям не нужно одновременно платить ипотеку и арендную плату за съемное жилье. Также отсутствуют риски заморозки строительства дома.

В настоящее время выбор на вторичном рынке Екатеринбурга не велик. На продажу через различные сервисы выставлены около 8-10 тыс. квартир. Для сравнения: в новостройках уральской столицы — 41,6 тыс. объектов. Впрочем, такая ситуация ненадолго. В 2023 году объем предложения на «вторичке» должен заметно вырасти. Это сделает данный сегмент более привлекательным и конкурентоспособным.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков отмечает, что в последнее время вторичный рынок жилья Екатеринбурга сильно «омолодился». Здесь появилось достаточно много современных объектов, которые по качеству ничем не уступают новостройкам.

«Около 7% квартир в структуре предложения на «вторичке» были построены в прошлом и текущем году. Среди них много «инвестиционного жилья», в котором никто не жил. Также отмечу, что каждая десятая квартира на вторичном рынке Екатеринбурга не старше трех лет. В этом сегменте много однокомнатных квартир и студий. В целом можно сказать, что почти треть предложения формируют объекты, построенные после 2010 года. Это достаточно разнообразная группа, как в качественной, так и в территориальной плоскости», — заявил М. Хорьков.

Эксперт полагает, что в среднесрочной перспективе вторичный рынок может оттянуть на себя часть спроса с сегмента новостроек.

«Пока «современная вторичка» не сильно беспокоила девелоперов. В последние годы объем предложения в этом сегменте был низким. Однако нельзя исключать, что ситуация скоро изменится. Потенциальный рост предложения на вторичном рынке может стать проблемой для продавцов новостроек, особенно в новых районах», — считает М. Хорьков.

Ведущий аналитик УПН рассказал, что в настоящее время отмечается рост предложения на «вторичке» в территориях со значительным объемом строительства (Солнечный, Широкая Речка и так далее). В результате у покупателей, которые хотят здесь жить, появляется выбор: приобрести квартиру у застройщика или на вторичном рынке.

В этих условиях многие екатеринбургские девелоперы будут вынуждены снижать цены, проводить акции, предоставлять покупателям различные скидки и бонусы. В противном случае их объекты рискуют проиграть конкуренцию квартирам в соседних домах, которые построили несколько лет назад.