Тяжелые времена для рантье

В Екатеринбурге заметно снизилась доходность бизнеса рантье. Как показал опыт последних лет, сдавать квартиры в аренду не всегда и не везде целесообразно. Во многих случаях доходность съемного жилья существенно отстает от уровня инфляции.

Рассмотрим динамику изменения арендных ставок в Екатеринбурге с октября 2019 года. Такой большой период выбран не случайно. За эти три года страна пережила много потрясений, связанных с пандемией коронавируса и эскалацией украинского кризиса. Весьма интересно проследить реакцию рынка на все происходящие изменения.

Итак, по данным портала «Мир квартир», осенью 2019 года средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Екатеринбурге составляла 17,5 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 26,5 тыс. руб. Ровно через год — в октябре 2020 года — съемные «однушки» подорожали до 17,9 тыс. (плюс 2,3%), «двушки» подешевели до 22,8 тыс. руб. (минус 14%).

Такая слабая динамика выглядит вполне логично. После начала пандемии коронавируса российские власти запустили программу «Ипотека с господдержкой». Соответственно, уральцы получили возможность оформить жилищный кредит под 6,5% годовых. В результате этого многие семьи отказались от арендного жилья в пользу ипотечного.

Еще одна причина снижения популярности съемных квартир — массовый переход сотрудников предприятий на дистанционный режим работы. В этой ситуации у работников появилась возможность трудоустроиться в екатеринбургскую компанию, проживая в условном Нижнем Тагиле, Каменске-Уральском или в сельской местности.

Следующий год (с октября 2020-го по октябрь 2021 года) оказался гораздо более удачным для рынка съемного жилья. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в уральской столице выросла на 6,1%, до 19 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные объекты подорожали на 8,3%, до 24,7 тыс. руб. Несмотря на позитивную динамику, рантье вряд ли могут занести этот год себе в актив. Дело в том, что годовая инфляция в Свердловской области в октябре 2021 года составила 8,18%. То есть рост цен за 12 месяцев полностью «съел» увеличение арендных ставок.

В этот период на рынке наблюдалось некоторое оживление спроса. Экономика практически полностью адаптировалась к пандемии. Арендаторы стали массово возвращаться в крупные города. Однако из-за действия льготной ипотеки на новостройки и низких ставок по жилищным кредитам на «вторичке» (с июля 2020 года по март 2021 года ключевая ставка в РФ находилась на историческом минимуме в 4,25%) большинство семей по-прежнему выбирало собственное, а не арендное жилье.

Наконец, последний год (с октября 2021-го по октябрь 2022 года) стал еще более успешным для рынка. Аренда «однушек» в Екатеринбурге подорожала на 12,6%, до 21,4 тыс. руб. в месяц, «двушек» — на 8,9%, до 26,9 тыс. руб.

«Росту ставок способствует несколько факторов. Во-первых, это снижение спроса на покупку жилья — в такие периоды обычно растет стоимость аренды. Во-вторых, общее подорожание жизни, рост квартплаты и стоимости ремонта заставляют собственников поднимать ценники», — заявил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Добавим, что годовая инфляция в Свердловской области в октябре 2022 года составила 12,2%. Соответственно, реальные ставки по аренде (очищенные от инфляции) в очередной раз показали отрицательную динамику.

Можно констатировать, что рынок аренды жилья в Екатеринбурге в последние годы показывал достаточно слабую динамику. Недвижимость росла в цене намного быстрее, чем ставки найма. Причем это происходило как в относительно спокойные времена, так и в периоды серьезных экономических и геополитических потрясений.

Всего за три года арендные ставки по однокомнатным квартирам в уральской столице увеличились на 22,3%, по двухкомнатным — на 1,5%. Для сравнения: квартиры в екатеринбургских новостройках (по данным ГК «Новосел») за аналогичный период подорожали на 66%, на вторичном рынке (сведения Уральской палаты недвижимости) — на 40%.

Приведенные цифры показывают, что бизнес рантье в Екатеринбурге временно перестал быть выгодным. Однако в среднесрочной перспективе ситуация может измениться в лучшую сторону. Российские власти и застройщики не могут бесконечно «выжимать все соки» из ипотечного рынка с помощью различных стимулирующих мер. Потенциал для дальнейшего роста жилищного кредитования близок к своему пределу. Реальные доходы населения не растут. Многие семьи опасаются брать кредиты на десятилетия из-за неуверенности в завтрашнем дне. Значит, рано или поздно должно произойти частичное перераспределение спроса с «подорожавшего» сегмента купли-продажи квартир в «подешевевший» рынок аренды квартир.