Надежда Абакумова: Паркинг на пути к шерингу

На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» ответила заместитель директора по девелопменту компании «Атомстройкомплекс» Надежда Абакумова.

— Надежда, корпорация «Атомстройкомплекс» одной из первых на нашем рынке внедрила запрет парковки личного автотранспорта во дворах. Раньше это вызывало споры и даже возмущение жильцов, сейчас становится общепринятой нормой. Как удалось этого достичь?

— Действительно, пять-шесть лет назад концепция «двор без машин» была нашей новацией, прорывным решением, а сейчас ее предлагают практически все новостройки. Коллеги даже упаковывают эту мысль в различные формулы: «двор полностью без машин», «на 100% без машин». На деле оказывается, что реализовать такие категоричные формулировки на практике очень сложно: всегда находятся какие-то исключения, которые саму эту идею могут убить.

Но мы стараемся проектировать наши дворы, дома и жилые кварталы так, чтобы двор принципиально не мог использоваться как место долгосрочной парковки, чтобы потом это решение было очень сложно или даже невозможно изменить.

— Насколько такая концепция устраивает жильцов?

— Семь лет назад мы построили один из первых дворов без машин. При этом в нем было достаточно много твердых покрытий, которые люди воспринимают как проезжую часть — место для езды и парковки. Действительно, если есть асфальт или плитка, то почему по ней не ездить? Но мы были настойчивы: если дом построен по концепции «двор без машин», то ворота, извините, но будут закрыты. И откроются они только для пожарной машины, которая проедет спокойно и встанет там, где удобно пожарным, а не там, где ей оставили место автолюбители.

В первое время мы столкнулись с волной возмущения. Были недовольные, нас вызывали «на разговор», обещали суды. Чаще всего мы слышали «На каком основании? Кто вы такие? Мне нужно подъехать, высадить ребенка!». Но мы оставались непреклонными, ворота не открывали. При этом находились в диалоге с жильцами, объясняли им свою позицию, приводили аргументы, убеждали, несмотря на очень эмоциональное противодействие.

Прошло семь лет — и мир кардинально изменился. Сейчас, наоборот, спрашивают: «А двор точно без машин? Вот он совсем-совсем без машин?». Мы говорим «точно» и видим, что людям это важно, им это нравится. Для них это становится существенным преимуществом.

Мы проводили социологические опросы и убедились, что ответы во многом зависят от формулировок вопросов. Например, мы спрашивали: «Вы хотите бесплатную парковку?» и получали в ответ «конечно». Но на вопрос: «А вы хотите смотреть из своего окна на автомобили?» нам отвечали: «Нет, во дворе — нет».

Если спросить: «Хотите видеть в своем дворе зелень, где поют птички и дети копошатся в песочнице?», то, по нашей социологии, 75% людей, включая автомобилистов, отвечают, что лучший вид из окон на двор без машин.

— Парковка во дворе — это определенный уровень комфорта для автомобилиста. Что вы предлагаете взамен, как превращаете «двор без машин» из неудобства в преимущество?

— Давайте определимся с терминами. Все-таки двор — это пространство для отдыха, «кусочек» города, который ты сам и твои соседи видят ежедневно из окна и при выходе из дома. Это уникальная локация, которую застройщик своими руками создает для того, чтобы обеспечить жильцам этот вид.

Двигаемся дальше. Что такое двор? Точно так же, как пожарная лестница, коридоры и лифты — это общее имущество дома. У нас есть достаточно четкая статистика, которая основана на продажах, а не только на опросах. В обычном доме среднего массового сегмента автомобилистов меньше, чем пешеходов. И каждый автомобилист — еще и пешеход. В среднем половина жителей вообще не являются автовладельцами.

Итак, двор — это общее имущество. То есть, например, мне, как жителю, принадлежит там одна двухсотая часть. Почему мою часть двора бесплатно занимают автомобилисты? С таким же успехом они могут парковать свой мотоцикл на моем балконе. И такой несправедливый захват «общего» в личное пользование начинает беспокоить все большее число людей. Если двор — это наше общее имущество, то почему кто-то им пользуется бесплатно? И если кто-то использует общую часть территории в своих целях, пусть он платит в общую копилку дома. И на этом, как правило, разговоры о парковке во дворе заканчиваются. Потому что ценность двора как парковки именно в бесплатности.

— Но так же можно и до абсурда дойти. Допустим, у одного из жильцов нет детей, так он может своему соседу сказать: а вот ваш ребенок занимает часть двора. Пожалуйста, платите за это. Или ваша бабушка любит у нас на качелях качаться. Пусть она тоже платит, и я буду платить за свою машину.

— Песочница, скамейка, качели и деревья — это то, что могут использовать все жители дома. Но если вы поставите во дворе свою машину, это место уже больше никто не займет. Это должно быть так же странно, как поставить свою раскладушку в лифте. К тому же есть вопрос максимальной вместимости. Двор может вместить очень много детей и бабушек, им там не будет тесно. Но вот места для парковки обычно кончаются очень быстро.

Посмотрите на наш обычный старый советский двор, двор пятиэтажки. Я сама в таком долгое время жила. Несмотря на то что и двор у такого дома обычно большой, и квартир в нем относительно немного, очень быстро место для парковки в нем кончается. Даже если двор закрыт воротами, он все равно рано или поздно переполняется. Все желающие места все равно не найдут. Что уж говорить про двор современного многоэтажного дома. Какого размера не делай там двор, все равно все желающие встать не смогут никогда. Бесплатное парковочное место — это очень ценный ресурс, за который тут же разгорится нешуточная борьба.

— Что же вы предлагаете автомобилистам?

— Естественно, самый цивилизованный вариант — это прятать машины под землю, ставить их в паркинги под домами. Это идеальное решение и с точки зрения комфорта: у тебя есть доступ на лифте прямо в паркинг; и с точки зрения безопасности: в паркинге есть постоянная охрана; и с эстетической точки зрения: твоя машина не портит вид из окна.

Единственный минус — цена вопроса. Паркинг вообще дорогое сооружение, а подземный — еще в два раза дороже (как разница между трамвайными путями и метро). С точки зрения строительного конструктива это очень неэффективное сооружение. На 1 кв.м. жилья мы закладываем 15 см площади на проходы и лифты, а на 1 кв.м. паркинга — в два раза больше только на проезды и развороты. К тому же все это нужно обогревать, обеспечивать водой, светом, электричеством, защищать от пожаров, охранять и так далее. В результате машино-место стоит дорого, и часто жильцы отказываются от его покупки. В результате паркинги стоят полупустые, а жители паркуются там, где могут найти бесплатное место.

— Есть ли выход из этой ситуации?

— Если бы я знала выход, то проблему эту мы бы уже решили. Но поиск решений идет. Считаю, что вопрос должен стать частью общегородской повестки. Идею экономичного использования территории аккуратно озвучивают в стратегических федеральных документах. Например, рассматривается вариант широкого внедрения шеринга парковочных мест. Возможность сделать частное общественным, чтобы это всем было на пользу.

— А что это такое?

— Шеринг в глобальном смысле — это совместное использование имущества, в нашем случае — парковочного пространства. Такая кооперация, которая позволяет использовать парковку как можно более эффективно.

Все знают, что такое коворкинг — это распространение одного рабочего места на нескольких людей. Все привыкли к самокатам, которые у нас летом можно взять в аренду на несколько десятков минут, и сразу большое количество людей могут ими пользоваться, не покупая. Привыкаем мы и к шерингу машин. Вполне возможно, что шеринг парковочных мест — это новое слово в развитии городов. Мы сами проводили исследования, они эту теорию вполне подтверждают.

В основе лежит принцип маятниковой миграции. Домашние паркинги в основном загружены ночью, парковки торговых и офисных центров, наоборот, ночью стоят пустые. И получается, что мы заставляем людей иметь и зачастую оплачивать две парковки — ночную и дневную. А вместо этого, объединив все парковочные места в единую городскую систему, мы можем создать огромное пространство распределенной парковки, когда на ночь ты можешь припарковаться у пустого офисного центра, а днем на твое место в подземном паркинге у дома встанет кто-то, кому нужно в соседнее здание.

Для этого, конечно, нужна единая информационная система, которая, с одной стороны, отслеживала бы наличие пустых парковочных мест и позволяла участнику быстро найти, где ему встать в нужном квадрате. Одновременно нужно и создать систему стимуляции всех собственников парковочных мест, чтобы им было выгодно открывать свои парковки для «чужого» транспорта в часы, когда они не загружены. И корпоративные парковки, и частные подземные паркинги должны получить свою копеечку за то, что пустили к себе кого-то постоять. Получается, что ты сдаешь свое парковочное место системе на то время, пока оно тебе не нужно, а она ищет тебе свободное в нужном месте. Происходит огромная экономия пространства и времени.

— Такие системы уже где-нибудь реализованы?

— Мы понимаем, что технически это возможно. Уже существуют соответствующие стартапы, в первую очередь они появляются в Санкт-Петербурге. Видимо, там для этого есть особые предпосылки. Несколько таких приложений мы изучили, перспективы у них есть.

Если ты владелец парковочного места, то ты регистрируешься в системе, указываешь, когда твое место свободно, и разрешаешь за определенную плату вставать на него другим водителям. Если ты автомобилист, то, зарегистрировавшись в приложении, видишь, где, на какое время и за какую цену можно припарковаться. Казалось бы, все просто. Но есть нерешенные организационные вопросы. Грубо говоря, система начнет эффективно работать, когда в ней будут зарегистрированы тысячи парковочных мест (включая муниципальные) и десятки тысяч автовладельцев. Модули, открывающие ворота абонентам, должны быть встроены в системы контроля доступа всех паркингов. Так что этот проект должен стать общегородским.

Пока же в Екатеринбурге есть примеры попыток реализации этой идеи. Есть пара небольших парковок на окраине Екатеринбурга, где эта система уже работает. Конечно, чтобы ими воспользоваться, нужно скачать приложение, в нем зарегистрироваться — это тоже для некоторых является препятствием. Но повторюсь: если проект будет общегородским, то такое приложение будет у каждого.

— Выгодно ли это будет застройщикам?

— Мы на своем примере уверенно говорим — выгодно. Ведь это способ сдавать в аренду пустующие места. Например, у нас есть незаполненный паркинг в самом центре Екатеринбурга, на улице Радищева, в нашем флагманском проекте «Свобода Residence». Многофункциональный комплекс только что сдан, места в паркинге продаются постепенно. А спрос на временную парковку огромный. Мы понимаем, что еще как минимум 1,5 года мы будем владельцами этих мест. Сдавать их по одному, подписывать с каждым арендатором договор и требовать с него ежемесячную плату нам не интересно: слишком мелкий и заполошный бизнес. А вот сдавать их в виде шеринга через мобильное предложение — это интересный вариант. И несколько созданных на базе этой схемы математических моделей говорят нам — выгодно. Через год мы будем продавать уже не просто машино-место, а «готовый арендный бизнес», где покупатель приобретет не только место для своего авто, но и возможность получать от него доход. Возможно, скоро появится целый пласт инвесторов, покупающих парковочное место «под сдачу в аренду», как это было и есть с квартирами.

С декабря мы запускаем аренду парковочных мест по системе шеринга в «Свободе Residence». У нас уже выделены места, установлено оборудование. Сейчас мы прорабатываем пользовательское соглашение, договор. К декабрю определимся со стоимостью. Будем тестировать разные тарифы, приложение позволяет делать это быстро.

Фото предоставлено пресс-службой корпорации «Атомстройкомплекс»