Предложение не успело за спросом

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в Екатеринбурге с начала сентября наблюдается рост стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке. Если 12 сентября она составляла 99 тыс. 531 руб. за кв. м., то 17 октября — 101 тыс. 024 руб., что является рекордом. Параллельно с этим наблюдается снижение предложения: 5 сентября в базе данных УПН находилось 4 тыс. 174 квартиры, а 17 октября — 3 тыс. 956.

Похожие данные по динамике цен приводят аналитики «Циана». В середине сентября «квадрат» на вторичном рынке уральской столицы стоил 103,7 тыс. руб., в середине октября — 104,7 тыс. руб. За III квартал вторичное жилье подорожало на 1,4%, а по сравнению с октябрем 2021 года — на 14%.

В УПН отмечают, что до конца сентября рынок находился на подъеме. Число сделок росло, также неплохо себя чувствовал сегмент ипотечного кредитования. Это привело к тому, что ликвидные предложения быстро закрывались, а новые не успевали появиться.

«С конца сентября активность рынка снизилась. Часть продавцов отказались от продажи квартир. Здесь, наверное, повлияло не столько снятие объектов с продажи, сколько пауза в принятии решений о выставлении новых квартир. При этом в силу инерции сделки закрывались, объекты с рынка уходили. Поэтому процесс снятия с продажи самых дешевых, самых ликвидных, интересных объектов продолжился», — объяснил УрБК начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

Помимо этого, на ситуацию повлияло изменение структуры рынка, добавил он. На вторичном рынке начали появляться объекты в современных домах — более дорогое и качественное жилье, в том числе находящееся в центре Екатеринбурга. Это тоже привело к росту среднего ценника.

«Если мы попытаемся оценить ситуацию в целом, то условия для торга никуда не делись. Реальные сделки проходят с заметным дисконтом. Поэтому корректнее было бы говорить сегодня о том, что цены остаются стабильными», — считает М. Хорьков.

Это частично соотносится с общероссийскими тенденциями. По данным «Циана», в последние полгода в крупнейших городах России цена на «вторичке» остается стабильной. В августе-сентябре также наблюдалось восстановление спроса, что способствовало медленному сокращению числа выставленных на продажу квартир.

Отметим, что объявленная в стране 21 сентября частичная мобилизация не успела оказать значительного влияния на рынок. Но аналитики сходятся в том, что как минимум изменилось настроение продавцов и покупателей.

«Есть многочисленные свидетельства (в соц. сетях, профильных Telegram-каналах, устных комментариях) о том, что после объявления мобилизации продавцы предлагают существенные скидки (измеряемые десятками процентов), а на рынок вышло много предложений по схеме срочной продажи. В базах данных эти события отражения не нашли, изменения показателей средних цен носят весьма сдержанный характер и сохраняют те тренды, которые сформировались к началу сентября», — говорится в исследовании «Циана».

«Мобилизация скорее влияет на настроение покупателей и продавцов, чем на реальный рыночный процесс. Пока в статистике это достаточно сложно отследить. То, что происходит некая переоценка ситуации, стратегии, поведения на рынке — да, наверное, об этом можно говорить. Но в динамике статистических показателей, наверное, мы это увидим позже», — рассказал М. Хорьков о происходящем в Екатеринбурге.

Аналитики «Циана» отмечают, что структура предложения почти не изменилась. Однако единый тренд по выводу на рынок новых квартир пока не сформировался. Часть продавцов снимает свои объявления о продаже, а других ситуация, наоборот, подтолкнула к решению выставить жилье.

Если вернуться к положению в уральской столице, то М. Хорьков предполагает, что вторичный рынок вернется к росту объема предложения «через месяц-полтора или даже чуть раньше». На рынке станет больше квартир, и как минимум в ближайшие месяцы сохранятся условия для торга, считает он. От всего этого в первую очередь выиграют покупатели, а продавцы окажутся в более сложном положении.

В любом случае нужно учитывать, что в условиях нестабильной геополитической ситуации все может кардинально измениться. Например, в структуре предложения может начать доминировать одна из двух крайностей: потенциальные продавцы воздержатся от выставления квартир или же станут активнее. Также остается открытым вопрос, готовы ли сейчас потенциальные покупатели вложить свои средства в недвижимость. Изменение настроения граждан еще только отразится на статистике в будущем.