Стрит-ритейл в новой реальности

Ситуация на рынке стрит-ритейла Екатеринбурга остается противоречивой. С одной стороны, стремительное ухудшение геополитической ситуации и последствия локдауна из-за пандемии коронавируса сильно ударили по малому и среднему бизнесу. Стрит-ритейл потерял значительную часть потенциальных арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости. С другой стороны, говорить о глобальном снижении спроса преждевременно. Свердловские застройщики отмечают стабильно высокий интерес к объектам на первом этаже новостроек. Также они уверены, что качественное помещение в хорошей локации всегда найдет своего арендатора или покупателя.



Независимый финансовый аналитик Константин Селянин рассказал о негативном влиянии текущей экономической ситуации на доходы предпринимателей.

«В основном на первых этажах размещаются небольшие магазинчики, заведения сферы услуг. Могу предположить, что сейчас они испытывают серьезное напряжение. Причем это продолжается уже с 2020 года, периода пандемии, когда малый и средний бизнес, особенно сфера услуг, находились в очень тяжелом положении. У людей стало меньше денег и меньше возможностей ходить куда-то. Сейчас главное, что доходы падают и людям приходится выбирать — пойти сделать, например, себе лишний раз маникюр или купить продуктов. Мое предположение, что сегодня спрос на эту недвижимость стал меньше, чем до пандемии», — заявил К. Селянин.

Он добавил, что некоторые представители крупного бизнеса также оптимизируют число точек присутствия.

«К примеру, банки очень существенно сократили количество офисов в период пандемии, поняв, что они большинство операций могут делать удаленно», — отметил К. Селянин.

Впрочем, свердловские застройщики оценивают ситуацию на рынке более оптимистично. Они отмечают улучшение качества предложения, а также фиксируют растущий спрос со стороны представителей электронной коммерции.

«В целом за последние два года, с начала пандемии, ситуация на первичном рынке коммерческой недвижимости, на наш взгляд, стала лучше. Ушли участники рынка, непрофессионально занимающиеся покупкой коммерции. Рынок живет, остались исключительно профессионалы своего дела и отличные предложения по коммерции. Большим спросом в новых жилых кварталах пользуются объекты под предприятия HoReCa — общепит, ритейл. Видим огромный спрос на небольшие помещения для малого бизнеса под дарксторы, пункты выдачи заказов. Это говорит о том, что рынок интернет-торговли растет и развивается. Так что при проектировании новых объектов мы учитываем эту тенденцию, чтобы удовлетворить запросы рынка», — рассказывает специалист по коммерческой недвижимости компании PRINZIP Эдуард Меньшиков.

Он отмечает три основных драйвера роста спроса на объекты на первых этажах зданий. Первый — восстановление предприятий после пандемии коронавируса, второй — развитие ряда компаний за счет импортозамещения, третий — запуск специальных ипотечных программ для коммерческих помещений.

Представитель PRINZIP полагает, что покупка таких объектов может быть привлекательным инструментом сохранения и преумножения сбережений.

«По нашим расчетам, вложения в приобретение коммерческих помещений в новостройках окупаются за срок в семь-восемь лет. При этом они остаются перспективным инструментом сразу при нескольких стратегиях. Во-первых, спрос на коммерцию в жилых кварталах стабильно высокий, поэтому можно вложиться на этапе котлована и продать помещение, когда здание сдадут в эксплуатацию и стоимость недвижимости вырастет. Во-вторых, можно купить помещение по специальной ипотечной программе и сдавать его в аренду так, чтобы платежи по аренде перекрывали платеж по ипотеке. В-третьих, в помещении можно развивать свой бизнес, и потом продать его вместе с недвижимостью. В-четвертых, с арендаторами тоже можно продать помещение», — считает Эдуард Меньшиков.

Он также добавил, что в Екатеринбурге нет дефицита коммерческих помещений. Потенциальный инвестор может подобрать любой объект если не на первичном, то на вторичном рынке. При этом в новостройках, как правило, сделки заключаются «в долгую», договоры зачастую подписываются еще на стадии котлованов. Это влияет и на ценообразование: с учетом сроков строительства и времени ожидания готовности объектов цены на такие коммерческие помещения не коррелируют напрямую с ценами на вторичном рынке.

По оценкам экспертов, инвестиционная привлекательность того или иного объекта зависит от целого комплекса самых разных факторов — от пешеходного трафика, качества развития инфраструктуры, численного и возрастного состава населения ближайших домов и многих других. При правильном подходе покупка помещения стрит-ритейла может принести серьезный доход.