Арендаторы покидают стрит-ритейл

Арендные ставки на рынке стрит-ритейла Екатеринбурга продолжают падать. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в 2015 году они в среднем снизились на 22%, в январе-марте 2016 года — еще на 5%. Снижение ставок не остановило массовый отток арендаторов из этого сегмента. Часть из них были вынуждены закрыть свой бизнес из-за ухудшения экономической ситуации, остальные переехали в торговые центры, где покупательский трафик снизился заметно меньше, чем в стрит-ритейле.

В Уральской палате недвижимости сообщили, что сейчас аренда площади под магазин на первом этаже зданий в Екатеринбурге стоит 800 руб. за кв м, аренда помещения под офис обойдется в 600 руб. Стоимость квадратного метра при покупке магазина оценивается в 100,6 тыс. руб., а офисного помещения — в 80,4 тыс. руб.

Ключевая проблема рынка — дисбаланс между спросом и предложением. По данным УПН, только на первичном рынке в готовых и строящихся жилых домах к продаже предлагается более 100 тыс. кв. м — это рекордный показатель для Екатеринбурга.

«Объем предложения растет, а разрыв в ставках аренды и ценах продажи увеличивается. Поведение отдельных продавцов в этом секторе не перестает удивлять. В то время как некоторые девелоперы стараются реализовать площади конечным пользователям за счет ценовых дисконтов, на рынке присутствуют продавцы, которые продолжают эксплуатировать тему «выгодных инвестиций» и поднимают цену предложения, несмотря на отсутствие продаж на объекте. Все это происходит на фоне снижения оборота розничной торговли и закрытия торговых точек», — сообщили в УПН.

По словам полномочного представителя Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, рост предложения в этом сегменте коммерческой недвижимости сопровождается падением платежеспособного спроса.

«Рынок насыщен. И надо сказать себе правду: инвестирование остановилось, мы не имеем инвестиционного ресурса со стороны банков. Плюс очень большие проблемы с платежеспособным спросом. Ситуация может измениться только через 2-4 года. За это время разрыв между спросом и предложением будет постепенно сокращаться. Тогда на рынке может снова образоваться дефицит», — полагает Андрей Бриль.

По данным УПН, ранее до 30% покупателей объектов стрит-ритейла были частными инвесторами, сейчас они не могут получать прежнюю доходность от своих площадей и уходят с рынка. В этой связи продавцы стали ориентироваться исключительно на конечных пользователей объектов.

Ситуация осложняется тем, что в условиях кризиса многие арендаторы стрит-ритейла решают переехать в торговые центры. В частности, на днях в Екатеринбурге открылся ТЦ «Академический», который «перетянул» на себя часть «уличных» магазинов, находившихся в непосредственной близости от него.

«Торговые центры сегодня чувствуют себя гораздо лучше, чем стрит-ритейл, который гораздо сильнее пострадал от кризиса. Поэтому, к примеру, многие магазины одежды все чаще отказываются от размещения на улицах, предпочитая ТЦ. Это обусловлено тем, что покупатели ведут себя более рационально, и на место совершения покупок влияет все больше факторов. Очевидно, что условия в торговых центрах гораздо лучше, чем на первых этажах зданий», — уверен начальник отдела исследований компании «Магазин магазинов» Андрей Васюткин.

Снижение арендных ставок в стрит-ритейле (с начала 2015 года оно составило почти 30%) должно было уравновесить дисбаланс между спросом и предложением на рынке. Однако по факту этого не произошло, так как екатеринбургские ТЦ также существенно уменьшили ставки (в среднем на 20%). Соответственно, для того, чтобы сохранить конкурентоспособность, «уличным» магазинам необходимо еще более глубокое снижение (на 50-70%). Собственники помещений пока не готовы к таким радикальным шагам, что приводит к потере арендаторов.

Управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский считает, что магазины стрит-ритейла, которые расположены в центре Екатеринбурга, находятся в менее уязвимом положении, чем работающие в «спальных» и новых районах. Это связано с тем, что именно здесь сосредоточен основной трафик покупателей.

По оценкам экспертов, ситуация на рынке стрит-ритейла Екатеринбурга в ближайшем будущем продолжит ухудшаться. Количество вакантных свободных площадей будет расти, а спрос падать. Это связано со снижением покупательной способности населения и бизнеса, сокращением объемов розничной торговли в Свердловской области, увеличением конкуренции на рынке, высокой привлекательностью новых торговых центров.