Людмила Гребенщикова: Ваш уникальный проводник в мир турецкой недвижимости

На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» ответила Людмила Гребенщикова лидер отрасли, эксперт по недвижимости и инвестициям с 17 летним опытом, член Совета директоров турецкого девелопера жилой и коммерческой недвижимости «MAYALANYA GROUP», Алания, Турция.

— Людмила, в последние месяцы растет интерес россиян к приобретению недвижимости в Турции. Отмечаете ли Вы такую тенденцию?

— Да, интерес россиян к турецкой недвижимости растет из года в год. Значительный всплеск спроса стал наблюдаться еще во время пандемии COVID-19. Впервые удаленная работа стала массовой и позволила многим россиянам жить в апартаментах с инфраструктурой отеля 5 * на берегу моря. Люди стали осознавать преимущество жизни в таких комплексах в Алании, поскольку в одном месте решались сразу несколько задач: безопасность среды , многофункциональность ЖК, высокий уровень интернета, необходимого для работы, лояльность русскоязычного сообщества и доброжелательность местных жителей, хороший климат и доступные цены.

В последние месяцы мы наблюдаем небывалый ажиотаж. В период с февраля по апрель 2022 года интерес россиян к приобретению недвижимости в Турции превысил спрос. Апартаменты и объекты коммерческого строительства бронируются и приобретаются россиянами на 2-3 года вперед уже на стадии проекта.

Доверие к строительным компаниям, законодательство Турции, защищающее интересы иностранных инвесторов, наравне с интересами турецких граждан, — все это позволяет принимать решения обдуманно, но быстро и с наибольшей выгодой для покупателя. Такой комплексный подход позволяет не только выгодно сделать вложения, но и защитить свои инвестиции за рубежом.

Низкие турецкие налоги и относительно невысокая стоимость содержания объектов недвижимости также играют свою роль.

Кроме того, Турция не присоединилась к антироссийским санкциям и поощряет россиян инвестировать в свою экономику.

— Вы предлагаете объекты недвижимости в Алании. Чем этот город интересен русским инвесторам?

— Алания — один из самых быстрорастущих туристических городов на южном побережье Средиземного моря Турции. Одна из главных особенностей города — его уникальное географическое положение в самом теплом месте побережья. Благодаря чему тут очень рано начинается и очень поздно заканчивается туристический сезон: купаться в море и загорать можно с мая по октябрь.

Все 70 километров городских пляжей — общественные, они открыты для всех посетителей. Купаться на них можно бесплатно, за небольшую сумму можно арендовать шезлонг. На побережье расположено множество небольших баров и кафе.



В Алании есть собственный аэропорт, два университета, развитая система дошкольного среднего образования, в том числе — частные школы с обучением на русском и английском языках. В городе работает хороший медицинский кластер, активны торговля и сфера услуг. Туристическое расположение и большая русскоязычная община гарантируют комфортную языковую среду для россиян. У нас есть свой русскоговорящий налоговый инспектор и врачи. Это важно.

В Алании много выходцев из Советского союза, которые постепенно меняют социально-культурную среду вокруг себя, делая ее более привычной для россиян. Это напрямую касается многих сервисов и услуг, например, индустрии красоты или детских секций и кружков. Эти сферы во многом сформированы нашими земляками, которые создают привычный для себя уровень комфорта и приучают к нему турок.

Кроме того, Алания расположена в сейсмически безопасном районе и имеет большие запасы пресной воды. Для россиян такие вещи кажутся само собой разумеющимися, но в Турции они очень важны.

— Инвестиции в турецкую недвижимость — это еще и способ получить турецкий паспорт?

— Приобретение любой жилой недвижимости в Турции дает право на получение вида на жительство. С этим документом вы можете проживать в Турции неограниченное время, пользоваться большинством прав и привилегий резидента турецкой республики. Покупая недвижимость с кадастровой стоимостью выше 250 тыс. долл., вы можете претендовать на получение гражданства. При этом есть требование — такую недвижимость нельзя продавать в течение трех лет.



Сейчас запущен процесс увеличения этой суммы: уже в ближайшее время она увеличится до 400 тысяч. Но пока она остается прежней, и многие россияне стараются успеть воспользоваться этой возможностью для получения турецкого гражданства за относительно небольшие деньги. В ситуации, когда российский паспорт в странах Европы вызывает серьезные подозрения, турецкий документ может стать пропуском в страны Евросоюза, и не только. Сегодня безвизовый режим с Турцией имеют 111 государств по всему миру. Для россиян это тем более удобно, что Турция признает двойное гражданство.

Важно понимать, что аренда недвижимости, даже долгосрочная, прав на получение гражданства не дает.

— Существует ли в Турции разница между реальной и кадастровой стоимостью жилья?

— Да, она есть. Как правило, кадастровая цена объекта вдвое ниже рыночной, но возможны нюансы. Эта разница имеет значение в ограниченном количестве случаев: при определении стоимости для получения гражданства, а также при вычислении налогов и обязательных платежей при приобретении квартиры. Но пугаться этого не стоит: при продаже квартиры все будут ориентироваться на рыночную стоимость.

— Расскажите, что из себя представляет компания «MAYALANYA Group»?

— «MAYALANYA Group» — это крупный турецкий девелопер и глобальная инвестиционная платформа, занимающаяся жилым и коммерческим строительством в регионе Анталия, Аланья. Группа объединяет финансовые, строительные и юридические организации, которые предоставляют полный перечень услуг по работе с недвижимостью — от строительства и управления до оформления документов и помощи в подборе объектов. Группа работает с 2005 года. За это время было реализовано более 100 проектов и 1 тыс. объектов недвижимости.

Учредителями компании являются Мехмет Шахин, президент торгово-промышленной палаты Алании, который в ближайшее время планирует баллотироваться на должность мэра города, и брат министра иностранных дел Турции Айдын Чавушоглу. В Турции такие связи очень важны. Благодаря им Алания, например, получила разрешение на строительство гольф-полей и создание горнолыжного курорта с привлечением государственных инвестиций.



Наша группа — это крупный холдинг, которая, помимо строительства и девелопмента, так же занимается текстильным производством, торговлей. Сельским хозяйством и добычей полезных ископаемых. Глобальная миссия и задача «MAYALANYA Group» — всестороннее развитие нашего родного города Алании, превращение его в самое удобное место для жизни и отдыха.

Что касается сферы недвижимости, то на сегодняшний день мы входим в число крупнейших застройщиков Алании, и это позволяет нам предлагать российским инвесторам очень широкий спектр возможностей — от покупки жилья и последующей сдачи его в аренду, до долгосрочных инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость в Турции. У нас есть необходимые компетенции и возможности для работы с клиентами любой категории.

— Какую недвижимость чаще всего приобретают россияне в Турции?

— Большинство наших клиентов предпочитают приобретать квартиры в современных комплексах апартаментов, которые сейчас активно строятся в Алании. В отличие от российских апартаментов, турецкие — это стопроцентная жилая недвижимость, отличающаяся развитой сервисной зоной, такой же как в пятизвездочных отелях. Как правило, в таком жилом доме есть собственный бассейн, кинотеатр, служба ресепшен, ресторан, зона СПА, зона для барбекю, беседки для отдыха, открытая парковка, сауна, детская игровая площадка, свой пляж. Стоимость такого сервиса, она называется «айдат», составляет от 40 до 100 евро в месяц.

Как правило, чаще всего покупают стандартные апартаменты формата, который в Турции называется 1+1 или 1+2. В привычных россиянам категориях это будут «евродвушка» и «евротрешка» — квартира с большой кухней-гостиной и одной или двумя изолированными спальнями. Как правило, в Турции к квартире прилагается большая открытая терраса.

Сейчас мы реализуем подобные апартаменты сразу в нескольких крупных жилых комплексах, отличающихся и расположением, и расстоянием от моря и уровнем отделки. Но, нужно сказать, продажи идут очень динамично, квартиры распродаются быстро.

— Каковы цены на жилье на средиземноморском побережье Турции?

— В первую очередь необходимо отметить, что прямо сейчас цены переживают период взрывного роста. Причинами стали и повышение спроса в период пандемии, рост цен на землю и стройматериал. И, конечно же, рост спроса со стороны граждан России и Украины. За последний год стоимость квартир выросла на 40 %, вилл — на 21%. Сегодня средняя цена апартаментов в черте города, в зависимости от их уровня, составляет от 1 до 1,5 тыс. евро за квадратный метр.

— Многие россияне, приобретая квартиру в Турции, рассчитывают не только жить там в течение некоторого времени, но и сдавать ее. Помогает ли Ваша компания в таких вопросах?

— Сдача в аренду недвижимости наши клиентов — одно из направлений деятельности нашей компании. Мы предлагаем эти услуги, так как в Турции иностранцам запрещено сдавать жилье без посредничества юридических лиц. Мы оформляем договор с владельцем, берем на себя уплату коммунальных платежей и всех налогов, владелец же получает ежемесячную плату от арендаторов.



Сейчас цены на аренду жилья растут каждый день. Если в прошлом году стандартные апартаменты 1+1 приносили в сезон 600-800 евро, то в этом году эта сумма может значительно увеличиться. Связано это, в первую очередь, с ростом эмиграции из России. Одновременно растет и стоимость квартиры, так что совокупная инвестиционная прибыль будет очень значительной.

— Вы же можете помочь и с продажей квартиры?

— Да, к этому вопросу мы подходим комплексно, работаем и с первичным, и с вторичным рынками. Если клиент, купивший у нас квартиру, через несколько лет решил ее продать — мы окажем ему помощь и в поиске покупателей, и в юридическом сопровождении сделки.

— Но так же у вас есть и другие инвестиционные предложения?

—Да, этот так. Одно из наших предложений для инвесторов — это вложения в жилую недвижимость на стадии строительства. Как правило, в Турции процесс возведения жилого комплекса не превышает двух лет, обычно заканчивается значительно быстрее. Благодаря постоянному росту спроса и цен на недвижимость, именно этот вид вложений оказывается наиболее прибыльным. Как показывает опыт последних лет, если вложить средства на стадии котлована, к сдаче комплекса можно получить прибыль порядка 30%.

В качестве примера инвестирования можно рассмотреть один из наших жилых комплексов на 49 квартиры, общей площадью 4 тыс. 150 кв. м., расположенный в Алании, в 1 тыс. 100 метрах от моря. Все квартиры были сданы с полной отделкой, в состав комплекса входят территории общего пользования: зимний бассейн, сауна и фитнес-центр, турецкая баня, ряд других сервисов.



Строительство началось в сентябре 2021 года. Себестоимость участка составила 850 000 евро, стоимость всех строительных работ — 1 млн 225 тыс. евро. К настоящему моменту все квартиры распроданы. Сумма реализации составила 2 млн 075 тыс. евро, чистая прибыль за 18 месяцев реализации проекта — 750 тыс. евро или 35 % годовых.

— Такое приобретение можно сделать в рассрочку?

— Условия покупки зависят от конкретного объекта, но, как правило, они очень гибки. Прежде всего, мы предоставляем возможность зафиксировать сумму покупки и забронировать понравившуюся вам квартиру всего за 1 тыс. евро залога. Далее в течение 2-4 недель необходимо заключить сделку и внести порядка 30% от стоимости квартиры на счет строительной компании. Сделать это можно как при визите в Турцию, так и дистанционно — по доверенности. Оставшаяся сумма вносится в рассрочку по удобному для клиента графику — раз в месяц, в квартал или в полгода.



— Кроме жилой недвижимости вы занимаетесь и коммерческой?

— Отдельное направление нашей работы — это строительство и управление торговыми центрами. В Алании и Анталии это очень востребованное направление — современных ТЦ там не хватает, они пользуются высоким спросом, как у туристов, так и у местного населения. С 2016 года мы уже построили четыре таких центра, сейчас достраиваются еще два. Часть помещений в них занимает «якорный» арендатор — принадлежащая нам компания NevaOutlet, объединяющая 45 торговых марок, а также наши собственные текстильные бренды. Кстати, с ними мы рассматриваем выход на российский рынок. Остальные помещения мы сдаем другим арендаторам. В уже построенных центрах сданы 100% помещений, в недостроенных заключены контракты на 80% площадей.

Нашим клиентам мы предлагаем уникальный инвестиционный продукт — приобретение помещений в наших торговых центрах, приносящих гарантированный арендный доход. Как правило, инвестор приобретает конкретный участок в торговом зале определенной площади, который наша компания гарантированно сдает в аренду турецким предпринимателям. Мы сами ищем арендаторов, сами заключаем с ними договора, занимаемся решением всех юридических и технических вопросов. Инвестор же раз в год получает гарантированную прибыль. Срок окупаемости таких вложений составляет порядка 12 лет.

Как правило, аренда оформляется на длительный срок, поэтому в поступлении платежей не будет перерывов. Ремонт традиционно также всегда делается за счет арендатора, что освобождает инвестора от дополнительных расходов.

— Возникают ли у россиян проблемы при переводе средств и приобретении недвижимости в Турции?

— Прежде всего, следует отметить, что россияне имеют ровно такие же права в сфере недвижимости, что и граждане Турции. Они могут приобретать любые объекты недвижимости, владеть и распоряжаться ими, сдавать и передавать по наследству. Налоговые режимы иностранцев и турецких граждан также не отличаются.

Некоторые банки, работающие в Турции, но имеющие европейских акционеров, могут ограничить открытие вкладов для россиян. Но, как правило, проблемой это не является: большинство турецких банков, в том числе крупнейшие государственные банки, работают с российскими гражданами без ограничений. Открыть счета россияне могут как в турецких лирах, так и в любой валюте, включая рубли. Кроме того, Турция не имеет с Россией договоров о передаче финансовой и фискальной информации: никакие данные о ваших счетах или инвестициях в Россию переданы не будут.



Что касается проведения трансграничных транзакций, то, как показывает практика, наши клиенты с ними практически не сталкиваются. Во-первых, Турция входит в число дружественных России стран, и никаких специальных заградительных мер ни с одной стороны при прохождении платежей не введено. Проведение трансграничных платежей в пользу юридического лица сегодня требует только заключенного договора и, иногда, непродолжительной проверки его подлинности.

Во-вторых, гибкие системы отсрочек в платежах позволяют нашим клиентам вписываться в разрешенные по закону переводы в размере 10 тыс. долларов на человека в месяц. Как правило, этой суммы оказывается вполне достаточно. В сложных ситуациях мы можем привлечь и переводы с помощью криптовалюты, и работу с турецкими банками, имеющими офисы в России. Можно сказать, что нами эти вопросы полностью решены, стратегии переводов отлажены и доведены до совершенства.

— Вы помогаете россиянам в Турции и с другими насущными бюрократическими проблемами?

— Наше кредо — профессионализм во всех сферах. За 17 лет работы на рынке мы поняли, то очень важно не просто продать человеку ту или иную квартиру, а качественно сопроводить его на всех этапах сделки — от подбора квартиры и консультации по выбору района до грамотного составления всех юридических документов и выстраивания схем оплаты. Более того, и после проведения сделки мы продолжаем помогать нашему клиенту, касается ли это сдачи купленного объекта в аренду, помощи с оформлением ВНЖ или турецкого гражданства, получением медицинской или автомобильной страховки, открытием бизнеса в Турции. Все эти процедуры на первый взгляд, несложны, но требуют опыта в их проведении, аккуратности, знания специфики местного документооборота.



— Вы помогаете россиянам открыть собственное дело в Турции. Это сложно?

— Сегодня турецкие власти делают все возможное для того, чтобы открывать сети бизнеса в Турции для иностранцев было просто. И да, сегодня достаточно иметь 5 тысяч турецких лир уставного капитала для регистрации открытия своего дела в Турции. На первый год не иностранцу даже не потребуется нанимать на работу сотрудников-турок. Но все равно, процесс требует определенного грамотного сопровождения. Поэтому сейчас мы, например, предлагаем нашим клиентам услуги турецкого юриста или бухгалтера на аутсорсинге. Это относительно дешево и очень удобно. У вас всегда будет человек, который быстро и понятно объяснит, что нужно сделать, что оплатить и как не попасть на штрафы.

— Как можно связаться с Вами или подробнее узнать про Ваши предложения?

— Узнать больше о «MAYALANYA Group» можно на нашем сайте. Так же доступна информация о наших торговых центрах и жилых комплексах. Я всегда готова ответить на вопросы по телефону или WhatsApp +905324220707, +79018088837, 88001001453.



Фото предоставила Людмила Гребенщикова