Анастасия Бутко: Спрос на недвижимость в Турции со стороны россиян растет

На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» в ходе екатеринбургского туристического форума «Альтернативный туризма за рубежом и лето — 2022» ответила директор турецкого агентства недвижимости Eagle group из Алании Анастасия Бутко.

— Анастасия, насколько динамично развивается сегодня рынок жилья в Турции? Как можно оценить изменение цен и спроса за последнее время?

— Турция — очень большая страна, и говорить о ней в целом сложно. Но если анализировать наиболее востребованные у россиян регионы — а это в первую очередь южное побережье, Аланья, Анталья, Бодрум, другие туристические города и, конечно же, Стамбул, то строительный рынок развивается очень динамично. Ежегодно сдаются десятки крупных объектов, спрос на жилье очень высок.

Наша компания уже 15 лет специализируется на продаже и управлении апартаментами в районе города Аланья, и сейчас у нас в продаже есть апартаменты в современных комплексах на любой вкус — от недорогих бюджетных вариантов до настоящих дворцов. Спрос очень высок во всех категориях. В ближайшее время мы планируем открыть офисы в Стамбуле и Анталии.

— Отмечается ли повышенный спрос на недвижимость со стороны граждан России?

— Спрос очень высок. Сейчас многие россияне испытывают необходимость сменить место жительства или сформировать «запасной аэродром» как в плане возможности жить за границей, так и получать прибыль от аренды недвижимости за рубежом. Апартаменты в туристических местах Турции полностью удовлетворяют этим требованиям.

Об уровне спроса говорит тот факт, что в одном из комплексов мы открыли продажи три недели назад и практически полностью распродали уже два блока. Думаю, что к концу мая мы полностью распродадим этот дом. Сделки проводятся каждый день, интерес со стороны россиян огромный. Ежедневно мы продаем по несколько апартаментов, они разлетаются как горячие пирожки.

— Какие основные преимущества инвестиций в турецкую недвижимость?

— Во-первых, это дружественное отношение к россиянам как на бытовом уровне, так и с точки зрения государственной политики. Турция не ввела против России никаких санкций. В курортных городах сформирована инфраструктура для российских туристов, очень многие люди здесь знают русский язык, есть целые русские районы. Россиянам для пребывания в Турции не нужно виз. Из каждых 180 дней гражданин России может проживать в Турции 90, разбитые на два периода — по 60 и 30 дней.

Во-вторых, это прекрасный климат и природные условия. В Алании, например, 300 солнечных дней в году и температура не опускается ниже 15 градусов, круглый год есть местные экологически чистые фрукты и другие продукты.

В-третьих, это возможность сдавать свое жилье в аренду и получать прибыль, что выгодно в туристических регионах, где спрос на него очень высок. К тому же здесь нет сложных бюрократических барьеров, ограничивающих собственника в распоряжении своей недвижимостью.

Кроме того, в Турции действуют достаточно привлекательные финансовые условия проведения сделок. Так, при покупке жилья на этапе строительства достаточно внести первоначальный взнос в 35%, чтобы зафиксировать цену на жилье. После этого покупателю предоставляется беспроцентная рассрочка на два года, в течение которых нужно внести остальную стоимость апартаментов. Периодичность платежей — раз в месяц или раз в квартал — выбирает сам покупатель. Если за это время внесено хоты бы 70% от общей стоимости, то на оставшиеся 30% можно оформить ипотеку. Для россиян условия не самые лояльные: ставки в евро составляют 7,5%, в лирах — 19,5%. Но обычно наши клиенты ипотекой не пользуются.

— Являются ли инвестиции в недвижимость основанием для получения ВНЖ в Турции?

— Наличие жилого помещения в собственности — самый простой способ получить вид на жительство в Турции. Для этого достаточно иметь практически любую жилую недвижимость. Другие основания для получения ВНЖ — брак с гражданином Турции или долговременное лечение на территории страны.

Более того, обладание недвижимостью в 250 тыс. долл. США по кадастровой стоимости дает возможность получить гражданство Турции. Единственное условие — в течение трех лет эту недвижимость нельзя будет продать. На практике это, как правило, обходится несколько дороже, так как законодательство говорит о кадастровой, а не рыночной стоимости жилья, которые могут существенно различаться. Но в целом, купив виллу или пару апартаментов, можно получить гражданство.

До конца года эта норма точно будет действовать в существующей редакции, в следующем году эта норма может быть увеличена. Речь идет об инвестициях уже в 1 млн долл. США по кадастровой стоимости.

— Существуют ли законодательные либо процессуальные ограничения, которые препятствуют инвестициям россиян в турецкую недвижимость?

— Таких ограничений нет. В связи со сложившимися обстоятельствами правительство Турецкой Республики заинтересовано в инвестициях и потому всячески поощряет вложения денег в экономику со стороны россиян.

— Вы говорите об апартаментах. Что это значит в турецких условиях?

— В Турции апартаменты с юридической точки зрения считаются жилыми помещениями. Отличие от обычного жилья — в уровне сервиса. Апартаменты подразумевают наличие всей необходимой для жизни инфраструктуры— лобби и ресепш, спортивные залы, собственные подогреваемые бассейны, аквагорки, бильярдные залы, детские комнаты, где можно оставить ребенка с воспитателями бесплатно. В зависимости от уровня комплекса эти услуги разнятся, но в целом везде находятся на очень высоком уровне, который позволяет чувствовать себя как в пятизвездочном отеле.

За эти услуги комплексом взимается плата — «айдат», составляющая порядка 500-700 евро в год в зависимости от размера квартиры.

— Сколько стоит недвижимость в Турции?

— Стоимость апартаментов отличается в зависимости от комплекса, метража, удаленности от моря, качества квартала или отдельного жилого комплекса. В качестве примерного ориентира можно назвать цену в 1 тыс. евро за квадратный метр.

В эту стоимость входит и отделка. Апартаменты сдаются застройщиком готовыми под ключ, отделанными современными материалами, керамогранитом, с крашенными стенами, установленными сантехническими приборами и светом, а также встроенной кухней.

Приобретать недвижимость мы советуем на стадии строительства. За время возведения апартаменты, как правило, дорожают три раза при достижении разных стадий готовности объекта. В целом рост стоимости жилья строительства достигает от 30% в год, в люкс-сегменте — от 50% в год. Это само по себе хорошая инвестиция.

Рисков долгостроя в Турции практически нет. Разрешение на начало застройки выдается только при наличии у застройщика права собственности на землю и всей необходимой суммы для завершения строительных работ. За задержку строительства предусмотрены серьезные санкции — порядка 300 евро в месяц с одних апартаментов. Поэтому работы, как правило, идут быстро и заканчиваются в срок.

— Насколько дорого стоит сопровождение сделки?

— Как правило, цена сопровождения составляет от 1 до 1,5 тыс. евро, в зависимости от стоимости самих апартаментов. Кадастровая стоимость на законодательном уровне обычно занижена на 30-70%. Размер зависит от целого ряда факторов. То есть можно сказать, что у апартаментов в 60 тыс. евро кадастровая стоимость может быть 30 тыс. С этой суммы иностранцы платят налог в 4%. Также необходимо будет оплатить работу эксперта, переводчика, нотариуса и ряд справок и госпошлин.

— В условиях санкционной и антисанкционной политики какие формы расчета за недвижимость наиболее актуальны? Существуют ли механизмы, упрощающие денежные переводы?

— Турция является для России дружественной страной. Поэтому для покупки апартаментов российскому гражданину достаточно заключить договор с фирмой-застройщиком. Этот договор, подкрепленный документами на право собственности застройщика на земельный участок и удостоверением, свидетельствующим, что он не является резидентом России, является достаточным основанием для перевода денег с валютного счета российского банка в банк турецкий. Такие операции проходят у нас ежедневно, никаких проблем с ними не возникает.

Другой способ оплаты — это вывоз наличной валюты с собой. Сегодня можно перевезти до 9 тыс. евро или 10 тыс. долл. США на человека. Семья из трех человек может за одну поездку вывезти достаточно средств для оплаты первоначального взноса. Третий способ — использование системы трансграничных переводов и быстрых платежей с лимитом в 5 тыс. долл. США на человека в месяц. Этого достаточно для оплаты апартаментов в рассрочку. При необходимости можно использовать и платежи в криптовалюте. Здесь мы тоже можем подсказать, как правильно осуществить перевод. Кроме того, некоторые турецкие застройщики уже открыли офисы в Москве и принимают оплату непосредственно здесь, на месте. Так что с этим никаких проблем возникнуть не должно.

— Как осуществляется управление инвестиционной недвижимостью дистанционно, в том числе при операциях по сдаче недвижимости в аренду?

— Наша компания оказывает услуги по управлению инвестиционной недвижимостью. Сегодня это очень популярный и востребованный бизнес. Могу сказать, что минимальная сумма, которую мы в Алании ежегодно выплачиваем собственнику самых простых апартаментов формата 1+1, то что в России называется «евродвушкой», составляет 6 тыс. евро. Это примерно 10% годовых пассивного дохода.

Если сдавать апартаменты помесячно, то в высокий сезон, который длится в Турции восемь месяцев, собственник таких апартаментов получает по 900 евро в месяц, в «средний» сезон — по 600 евро, в низкий зимний сезон — по 450 евро. При этом Аланья — идеальный регион для круглогодичной сдачи апартаментов в аренду.

Апартаменты большего размера — например, 1+2 (большая кухня-гостиная и две изолированные спальни, самый популярный формат для семей с детьми) — будут приносить уже минимум 14 тыс. евро в год.

Очередь на бронирование апартаментов на лето начинается еще в январе. Как правило, в апреле забронировать апартаменты на лето невозможно, поэтому мы можем гарантировать минимальную сумму поступления любому собственнику, заключившему с нами договор.

При этом собственнику не нужно ничего делать самому. Все общение с арендаторами, уплату налогов, коммунальных платежей и ремонт мы берем на себя. За это мы взимаем свою комиссию, которую оплачивает арендатор.

— Обязательно ли посещать Турцию для приобретения недвижимости в этой стране?

— Нет, еще со времен пандемии мы перешли на работу в онлайн-режиме. Сегодня дистанционно можно провести всю сделку по приобретению недвижимости, начиная от выбора и просмотра апартаментов и заканчивая заключением онлайн-договора. Никаких юридических проблем с этим нет, система отработана на десятках и сотнях сделок, в том числе нашей компанией.

— Можно ли продать объект, купленный на этапе строительства, до его завершения?

— Да, никаких проблем с этим нет. Любой объект недвижимости может быть продан на любой стадии строительства. Мы были участниками сделок, в которых апартаменты меняли владельца несколько раз еще на стадии котлована.

Фото предоставлено Анастасией Бутко