К лету 2021 года рынок жилья Екатеринбурга подходит с хорошим настроением продавцов и покупателей. Продавцов радует тот факт, что при относительно высоких ценах сохраняется высокий спрос, покупателей — то, что растущая инфляция пока не закрыла возможности взять недорогой ипотечный кредит. Но такое единодушие в рыночном восприятии обычно держится недолго.
Прошлый год для рынка жилья был полон парадоксов. Стремительный рост спроса на жилье происходит в разгар карантинных ограничений и падения экономической активности. Ипотечная накачка рынка и рост числа сделок стартует тогда, когда девелоперы не могут оперативно скорректировать предложение и начать строить новые проекты. К ажиотажу никто не готовился, а проектное финансирование увеличило временной лаг между принятием решения о строительстве и выходом на рынок. Уже летом 2020 года покупатели сталкиваются с тем, что число квартир в новостройках быстро сокращается, а ценники переписываются не ежемесячно, а еженедельно. Но несинхронное движение спроса и предложения для рынка жилья обычное явление. Рост числа новых проектов в Екатеринбурге мы начинаем фиксировать лишь осенью прошлого года. Этот процесс продолжился весной 2021 года. В итоге, к текущему моменту, количество нереализованных квартир на рынке Екатеринбурга вырастает до рекордных 27 тыс. квартир. Предыдущее пиковое значение было зафиксировано в конце 2019 года на уровне 25 тыс. квартир.
Быстрое наполнение рынка новостройками уже стабилизировало ситуацию на первичном рынке. Рекордные продажи были достигнуты еще осенью 2020 года, и в настоящий момент рынок выглядит уже сбалансированным. Но с ростом предложения на первичном рынке происходит и его структурная перестройка — растет выбор в группе компактных планировочных решений и сжимается число квартир в секторе 3-комнатных квартир. Дешевеющая ипотека традиционно разгоняет низкобюджетный спрос. Текущий этап развития рынка сюрпризов не принес. Девелоперы лишь подстраиваются под процесс упрощения спроса и продолжают дробить дома на более мелкие планировки. Год назад средняя площадь строящейся квартиры составляла 55 кв. м, сейчас — лишь 50 кв. м. По данным аналитического сервиса bnMAP.pro средняя площадь проданной в 2021 году квартиры упала до 47 кв. м.
Стремительный рост цен на новые квартиры, который начался год назад, уже почти незаметен. Отдельные проекты продолжают повышать цены, другие — держат их неизменными. В арсенал продавцов вернулись акции со скидками и специальными условиями. Пока среди таких предложений много маркетинговой шелухи, но есть примеры отката назад.
На вторичном рынке продажи, напротив, продолжают удивлять. Еще в прошлом году многие покупатели были вынуждены искать варианты на вторичном рынке из-за ограниченного выбора и высоких цен. Но предложение этого сегмента зажато рамками жилого фонда и настроениями продавцов и покупателей. Быстрое падения выбора привело к росту цен и здесь. И в отличие от рынка новостроек этот сегмент пока не выглядит сбалансированным. Квартир на рынке по-прежнему недостаточно. Но предложение здесь уже растет и сектор может перейти к стабилизации в течение лета.
Ипотека — ключевой фактор российского рынка жилья. Пока покупатели вторичного рынка спешат взять не сильно подорожавшие кредиты, а на первичном рынке — все торопятся успеть до 1 июля, даты предполагаемой отмены льготного кредитования. Но резервы ипотеки для вывода рынка на более высокий объем продаж исчерпаны. Рост предложения будет ограничивать дальнейший рост цен. Поэтому уже к осени настроения продавцов и покупателей могут скорректироваться. Рынку жилья придется вспомнить о работе в условиях повышенной конкуренции, а правительству — искать новые стимулы для сохранения стабильного спроса на жилье.
Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН)
Фотография предоставлена УПН
УрБК, Екатеринбург, 16.07.2020. Ротация предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в последние месяцы ...
27.12.2019 Михаил Хорьков об итогах развития рынка жилья Екатеринбурга в 2019 годуОжидаем, что по итогам 2019 года число сделок на первичном рынке жилья Екатеринбурга сократится на 6%, на вторичном — ...
19.10.2018 По итогам трех кварталов 2018 года цены на первичном рынке жилья Екатеринбурга выросли на 4,5%УрБК, Екатеринбург, 19.10.2018. Объем предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга по-прежнему очень велик — ...
23.04.2014 В Екатеринбурге с начала 2014 года объем предложения жилья сократился на 7%В Екатеринбурге на вторичном рынке жилья с начала 2014 года на 7% снизилось количество выставленных на продажу квартир. ...
23.04.2014 В Екатеринбурге на вторичном рынке жилья с начала 2014 года на 7% снизилось количество выставленных на продажу квартирУрБК, Екатеринбург, 23.04.2014. В Екатеринбурге на вторичном рынке жилья с начала 2014 года на 7% снизилось количество ...