Михаил Хорьков о текущей ситуации на рынке жилья Екатеринбурга

К лету 2021 года рынок жилья Екатеринбурга подходит с хорошим настроением продавцов и покупателей. Продавцов радует тот факт, что при относительно высоких ценах сохраняется высокий спрос, покупателей — то, что растущая инфляция пока не закрыла возможности взять недорогой ипотечный кредит. Но такое единодушие в рыночном восприятии обычно держится недолго.

Прошлый год для рынка жилья был полон парадоксов. Стремительный рост спроса на жилье происходит в разгар карантинных ограничений и падения экономической активности. Ипотечная накачка рынка и рост числа сделок стартует тогда, когда девелоперы не могут оперативно скорректировать предложение и начать строить новые проекты. К ажиотажу никто не готовился, а проектное финансирование увеличило временной лаг между принятием решения о строительстве и выходом на рынок. Уже летом 2020 года покупатели сталкиваются с тем, что число квартир в новостройках быстро сокращается, а ценники переписываются не ежемесячно, а еженедельно. Но несинхронное движение спроса и предложения для рынка жилья обычное явление. Рост числа новых проектов в Екатеринбурге мы начинаем фиксировать лишь осенью прошлого года. Этот процесс продолжился весной 2021 года. В итоге, к текущему моменту, количество нереализованных квартир на рынке Екатеринбурга вырастает до рекордных 27 тыс. квартир. Предыдущее пиковое значение было зафиксировано в конце 2019 года на уровне 25 тыс. квартир.

Быстрое наполнение рынка новостройками уже стабилизировало ситуацию на первичном рынке. Рекордные продажи были достигнуты еще осенью 2020 года, и в настоящий момент рынок выглядит уже сбалансированным. Но с ростом предложения на первичном рынке происходит и его структурная перестройка — растет выбор в группе компактных планировочных решений и сжимается число квартир в секторе 3-комнатных квартир. Дешевеющая ипотека традиционно разгоняет низкобюджетный спрос. Текущий этап развития рынка сюрпризов не принес. Девелоперы лишь подстраиваются под процесс упрощения спроса и продолжают дробить дома на более мелкие планировки. Год назад средняя площадь строящейся квартиры составляла 55 кв. м, сейчас — лишь 50 кв. м. По данным аналитического сервиса bnMAP.pro средняя площадь проданной в 2021 году квартиры упала до 47 кв. м.

Стремительный рост цен на новые квартиры, который начался год назад, уже почти незаметен. Отдельные проекты продолжают повышать цены, другие — держат их неизменными. В арсенал продавцов вернулись акции со скидками и специальными условиями. Пока среди таких предложений много маркетинговой шелухи, но есть примеры отката назад.

На вторичном рынке продажи, напротив, продолжают удивлять. Еще в прошлом году многие покупатели были вынуждены искать варианты на вторичном рынке из-за ограниченного выбора и высоких цен. Но предложение этого сегмента зажато рамками жилого фонда и настроениями продавцов и покупателей. Быстрое падения выбора привело к росту цен и здесь. И в отличие от рынка новостроек этот сегмент пока не выглядит сбалансированным. Квартир на рынке по-прежнему недостаточно. Но предложение здесь уже растет и сектор может перейти к стабилизации в течение лета.

Ипотека — ключевой фактор российского рынка жилья. Пока покупатели вторичного рынка спешат взять не сильно подорожавшие кредиты, а на первичном рынке — все торопятся успеть до 1 июля, даты предполагаемой отмены льготного кредитования. Но резервы ипотеки для вывода рынка на более высокий объем продаж исчерпаны. Рост предложения будет ограничивать дальнейший рост цен. Поэтому уже к осени настроения продавцов и покупателей могут скорректироваться. Рынку жилья придется вспомнить о работе в условиях повышенной конкуренции, а правительству — искать новые стимулы для сохранения стабильного спроса на жилье.

Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН)
Фотография предоставлена УПН