Господдержка ипотеки обрушит спрос на семейные квартиры

Новая программа господдержки ипотеки в РФ может кардинально изменить ситуацию на рынке новостроек Екатеринбурга. Она будет стимулировать потенциальных покупателей отказываться от приобретения двух- и трехкомнатных квартир в пользу студий и «однушек».

Напомним, что программа субсидирования ипотечной ставки под 6,5% на новостройки начнет действовать с 1 мая 2020 года. Ранее предполагалось, что в Свердловской области будут выдавать кредиты только на покупку квартир комфорт-класса стоимостью до 3 млн руб. В итоговом постановлении правительства РФ эти условия были смягчены. В частности, было исключено упоминание о классе жилья. Сейчас на господдержку смогут рассчитывать покупатели абсолютно любых квартир. Кроме того, российские власти приняли решение, что сумма 3 млн руб. — это не цена жилья, а максимальный размер кредита, который можно получить на его покупку.

Очевидно, что новая программа заметно изменит структуру спроса на рынке новостроек Екатеринбурга. В наиболее уязвимом положении окажется сегмент семейных квартир.

Сейчас у покупателей есть две схемы покупки «двушек» и «трешек». Первая — без продажи старого жилья. В этом случае заемщику вряд ли удастся воспользоваться госпрограммой поддержки ипотеки. Дело в том, что средняя стоимость двухкомнатной квартиры (по данным портала Ingraficon) на первичном рынке Екатеринбурга составляет около 5,1 млн руб., трехкомнатной — 7,1 млн руб. Таким образом, для приобретения среднестатистической «двушки» заемщикам нужно найти первоначальный взнос на сумму более 2 млн руб., «трешки» — свыше 4 млн руб. Для сравнения: размер материнского капитала на первого ребенка в 2020 году составляет 467 тыс. руб., на второго — 150 тыс. руб.

Конечно, можно предположить, что некоторые потенциальные покупатели «распечатают» свои накопления, к примеру, изымут средства с банковских вкладов. Однако этот процесс не будет массовым. Практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев первоначальный взнос по ипотеке в регионе составляет 15-25% от общей стоимости жилья. К тому же сложно представить, что в условиях колоссальной финансовой неопределенности многие свердловчане кинутся тратить свои накопления, вложив все средства в недвижимость.

Вторая схема покупки «двушек» и «трешек» — обмен старого жилья на новое с доплатой. Этот механизм также рискует оказаться нежизнеспособным. Чтобы купить семейную квартиру в новостройке, екатеринбуржцам нужно будет выйти на вторичный рынок. Проблема заключается в том, что государство пока никак не поддерживает этот сегмент жилья. Ипотечная ставка на «вторичку» не субсидируется. В апреле активность на этом рынке снизилась в несколько раз. В текущих условиях продать свое старое жилье по адекватным ценам практически невозможно.

«Льготная ипотека под 6,5% — это инструмент стабилизации рынка новостроек в кризисный период. Задача этой программы — ограничить снижение числа сделок. Рынок новостроек получил заметное преимущество на фоне «вторички». Кажется, что на фоне общих ограничений рынок старого жилья ждет коллапс. Но не стоит недооценивать живучесть «вторички». Этот рынок не раз доказывал свою адаптивность. Он может впасть в спячку на время карантина, но потом оживет. Продавцы, пройдя через отрицание, гнев, торг и депрессию, будут вынуждены принять новые рыночные условия и начать снижать цены. Тот, кто осознает это первым, получит преимущества», — полагает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

Высока вероятность, что в скором времени вторичное жилье в Екатеринбурге начнет стремительно дешеветь. Ценовая разница между квартирами в новостройках и старом жилом фонде заметно увеличится. Поэтому выгода от расширения площади за счет госпрограммы поддержки ипотеки будет весьма сомнительна.

Ситуация осложняется тем, что льготной программой смогут воспользоваться только те заемщики, которые ранее никогда не оформляли ипотеку. Этот критерий также «отсечет» значительную часть потенциальных покупателей двух- и трехкомнатных квартир.

«Влияние программы господдержки на каждый город будет индивидуальным. В Нижнем Тагиле, Каменске-Уральском и других малых муниципалитетах, где строится новое жилье, за льготный кредит в размере 3 млн руб. можно купить практически любую квартиру. Нужно лишь заплатить минимальный первоначальный взнос (20% — прим. ред.). В Екатеринбурге за 3,6 млн руб. (максимальная сумма кредита при минимальном первоначальном взносе — прим. ред.) вряд ли можно купить нормальную «двушку» или «трешку» в новостройке. Соответственно, следует ожидать перераспределения спроса в пользу малогабаритного жилья. Также весьма вероятно, что покупатели станут чаще обращать внимание на квартиры в отдаленных районах Екатеринбурга, городах-спутниках и так далее. Иными словами, будет массовый переток в более дешевые сегменты», — считает руководитель агентства «Недвижимость-К» Михаил Чемякин.

Аналитики не исключают, что повышенный спрос на микроквартиры в долгосрочной перспективе вынудит екатеринбургских застройщиков корректировать структуру предложения. На рынке может появиться гораздо больше «человейников» — жилых комплексов, максимально «напичканных» студиями и бюджетными «однушками».