Новостройки проигрывают конкуренцию «вторичке»

Кризис по-разному отразился на вторичном и первичном рынке жилья Екатеринбурга. В исследовании аналитического отдела ГК «Новосел» говорится, что с февраля 2015 года «вторичка» в городе подешевела на 19,3%. За аналогичный период средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках не изменилась. С февраля 2015 года по март 2016 года квартиры на первичном рынке Екатеринбурга подорожали на 3%. Однако к июлю 2017 года они подешевели на эти же 3%.

Эксперты выделяют две основные причины того, что стоимость новостроек в уральской столице осталась на докризисном уровне. Первая — свердловские застройщики, не снижая прайсовых цен, стали привлекать покупателей скидками, рассрочками, бонусами, дополнительными опциями, льготными ипотечными ставками. Иными словами, произошло скрытое снижение стоимости жилья. Вторая причина — после начала кризиса девелоперы стали «урезать» среднюю площадь продаваемых квартир, делая ставку на студии и малометражные однушки. На первом этапе это позволило не допустить глубокого снижения числа сделок купли-продажи, соответственно, сохранить цены на прежнем уровне. Затем этот эффект постепенно иссяк.

На вторичном рынке жилья Екатеринбурга наблюдалась абсолютно другая ситуация. Из-за низкого спроса квартиры в этом сегменте за последние два с половиной года подешевели почти на 20%. Основной причиной стала недоступность кредитных ресурсов. В 2015 году ипотечные ставки для вторичного рынка значительно выросли, а для первичного действовала государственная программа субсидирования ипотеки. В результате новостройки стали более привлекательным финансовым активом. С течением времени процентные ставки по кредитам снижались. В настоящее время на первичном и вторичном рынке они практически сравнялись.

Разнонаправленная динамика цен в различных сегментах привела к серьезным «перекосам». Вторичная недвижимость, которая подешевела на 19,3%, стала более конкурентоспособной. Покупатели все чаще отказываются от приобретения квартиры в новостройке в пользу готового жилья.

По мнению экспертов, рано или поздно это приведет к чувствительному снижению стоимости «квадрата» на первичном рынке.

«Если в начале кризиса этот сегмент был в более выигрышном положении по сравнению со «вторичкой», то с течением времени основные преимущества новостроек нивелировались. В текущее время за счет снижения цен и ипотечных ставок вторичный рынок жилья восстановил паритет и конкурентоспособность по отношению к первичному. В большинстве районов города сложилась ситуация, когда цены на «вторичку» в современных домах ниже, чем стоимость предложения на новостройки в строящихся и сданных в эксплуатацию домах. При условии дальнейшего снижения цен на вторичном рынке застройщики начнут испытывать дефицит спроса и будут вынуждены корректировать цены на объекты», — заявил руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин.

По его словам, в настоящее время конкуренция на рынке жилья Екатеринбурга обострилась до предела. Текущий объем предложения превышает уровень спроса. В настоящее время к продаже предлагается более 10 тыс. квартир на вторичном рынке и более 16 тыс. на первичном. Сокращение спроса за время кризиса ощутили оба сегмента. При этом первичный рынок оказался в стагнации, а вторичный в рецессии. Однако в последнее время новостройки постепенно теряют свои конкурентные преимущества. Ситуация постепенно выравнивается.

Надежд на существенное улучшение ситуации на рынке жилья Екатеринбурга в краткосрочной перспективе практически нет.

«По состоянию на середину 2017 года мы не фиксируем тенденций, которые бы свидетельствовали о развороте ситуации. Рынок по-прежнему находится в состоянии стагнации. Вместе с тем мы наблюдаем отсутствие устойчивой динамики движения цен как в сторону повышения, так и в сторону снижения. То есть, скорее всего, в краткосрочной перспективе мы увидим незначительные корректировки стоимости квартир», — считает президент Уральской палаты недвижимости (УПН) Ирина Зырянова.

Поскольку предпосылок для выхода рынка жилья из стагнации не наблюдается, можно спрогнозировать падение цен на новостройки в ближайшее время. Очевидно, что свердловские девелоперы будут вынуждены снижать стоимость своих проектов для того, чтобы не проиграть конкуренцию вторичной недвижимости. В противном случае их объекты рискуют оказаться невостребованными.