«Строительное лобби» против города

Вот уже больше года Екатеринбург живет в новой политической реальности, которую можно определить как динамический баланс между новой командой городской администрации во главе с Александром Высокинским, сложносоставной думой и несколькими «центрами влияния», связанными с разными группами интересов. Одним из главных центров, традиционно оппонирующим администрации города, стало «лобби застройщиков» — пул строительных компаний, исторически близких к прежней администрации Екатеринбурга и получавших значительные преференции на строительном рынке. Сейчас эти преференции исчезают, что заставляет застройщиков активно решать экономические вопросы политическими методами.

«Строительное лобби» активно вмешивается в информационную повестку и политическую ситуацию в городе. Помимо собственно борьбы за экономические интересы строительных организаций «старого пула» оно поддерживает любые инициативы, выступающие раздражителями для городской администрации. Для этого используются как «союзники» из числа депутатов городской думы, так и «дружественные» общественные организации, в первую очередь — «урбанистической» направленности, получающие гранты от строителей.

Роль официального спикера «строительного лобби» взял на себя гендиректор «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев. Возможно, его активная позиция связана с тем, что все большее число объектов «АСК» так или иначе становятся «проблемными», и без политических рычагов их реализация оказывается под большим вопросом. Другие крупные застройщики «старого пула» пока занимают выжидательную позицию, не вступая в прямую публичную конфронтацию с администрацией.

Главная из прямо озвучиваемых претензий со стороны застройщиков к администрации Екатеринбурга — резкое сокращение выделения новых землеотводов для строительства. Валерий Ананьев прямо заявил, что власти Екатеринбурга «притормозили выдачу разрешений на строительство жилья».

«Город, понимая, что не может строить необходимое количество школ, сказал застройщикам: «У нас выдано разрешений на строительство 30 млн квадратных метров жилья, и нам этого хватит на десятилетия. Мы вообще сегодня можем не заботиться о том, что вам негде строить». Поэтому город приостановил согласование проектов планировки», — заявил на пресс-конференции глава АСК.

Также Валерий Ананьев указал, что ничего не знает о земельных торгах, которые проводились в последний год. В связи с чем предрек Екатеринбургу возможные проблемы со сдачей жилья в 2021-2022 годах.

Как уже не раз отмечали независимые эксперты строительного рынка, доводы Ананьева, мягко говоря, тенденциозны. Благодаря активной работе тандема действующего министра строительства Свердловской области Михаила Волкова и бывшего заместителя главы администрации Екатеринбурга по строительству Алексея Белышева в последний год работы прежней администрации города было выдано рекордное количество новых землеотводов и разрешений на строительство. По словам наблюдателей, выдавались они, «как в последний раз».

Официальной причиной «конвейера землеотводов» называли стремление застройщиков начать как можно больше проектов до вступления в силу закона об эскроу-счетах, по старой схеме долевого строительства. В реальности же, возможно, учитывались и политические факторы, в том числе и возможные перестановки в администрации Екатеринбурга.

Разрешения на землеотводы распределялись в таком авральном порядке, что сейчас многие из них вызывают откровенное недоумение экспертов как своей несогласованностью (одно ведомство выдавало разрешение там, где другое строить прямо запрещало), так и абсурдностью. Именно в это время появились проекты по строительству жилых домов в официально признанном лесу, возведение двух 18-этажек на месте станции метро, а также квартал на Ботанике без единой школы. При изучении некоторых проектов создается впечатление, что они были согласованы и утверждены в спешке и стремлении как можно быстрее «застолбить» территорию, в надежде «утрясти» все формальности и несообразности потом, в некой неопределенной перспективе. Хаотичная точечная застройка изуродовала облик города и создала трудности для горожан, породила массу конфликтов. Более подробно о казусах градостроительной политики УрБК еще сделает серию материалов.

В результате на данный момент в Екатеринбурге уже выдано разрешений на строительство на 5 миллионов квадратных метров жилья. Из них на несколько компаний, условно относящихся к «строительному лобби», приходится не менее трети. Тот же «Атомстройкомплекс» имеет разрешения на 440 тысяч квадратных метров, занимая второе место по объемам полученных разрешений. При среднегодовом вводе жилья в объеме 1 миллион квадратных метров застройщикам этого должно хватить на 5 лет.

Если брать градостроительный план развития Екатеринбурга до 2035 года, то в нем предусмотрено выделение землеотводов под строительство в объеме 14,7 миллиона квадратных метров. И среди главных получателей землеотводов — опять-таки компании из списка «старых застройщиков», на них приходится не менее 5 миллионов квадратных метров. Тот же «Атомстройкомплекс» должен получить почти полтора миллиона квадратных метров жилья.

Таким образом, никакой реальной угрозы объемам строительства сейчас нет и не будет еще как минимум несколько лет, пока строительные компании не «переварят» все те участки, которые получили в «тучном» 2017 году. Чего же на самом деле добивается «строительное лобби»? По всей видимости, возвращения к временам бесконтрольной выдачи разрешений и согласования самых безумных проектов.

Чем же мешает строителям нынешняя администрация Екатеринбурга, какие ее инициативы раздражают застройщиков? В первую очередь это стремление городских властей остановить бесконтрольную коммерческую застройку, не подкрепленную развитием социальной инфраструктуры. К чему привела реализация подобных строительных проектов — прекрасно известно.

В Екатеринбурге известны уже десятки примеров, когда на этапе продаж застройщик обещает своим клиентам всю социальную инфраструктуру — детские сады, школы, поликлиники, больницы, дороги, мосты, парки и даже учреждения культуры. Однако к моменту сдачи объектов жильцы с удивлением узнают, что ничего этого нет, и в ближайшие годы не предвидится. На все претензии застройщик разводит руками — социальную инфраструктуру строить должна администрация города, это не его зона ответственности. А в муниципальном плане развития данной территории объекты могут быть заложены только через несколько лет или не заложены вовсе (так может оказаться в случае с апартаментами).

Именно от этой практики и хочет отказаться нынешняя администрация города. И для этого у нее есть несколько действенных инструментов.

Первый — информационно-экономический. Это те самые «тепловые карты» социальной инфраструктуры города, на которых обозначено, какие районы Екатеринбурга в какой мере обеспечены детскими садами, школами, больницами и другими муниципальными объектами, и как ситуация будет меняться в будущем: где будут строиться новые объекты. Благодаря таким картам застройщикам больше не удастся вводить в заблуждение своих потенциальных клиентов: каждый житель города может узнать, есть ли рядом с новостройками школы и больницы и когда они будут построены. И если таких объектов нет и не предвидится — просто отказаться от покупки. Это сделает не обеспеченное реальной социальной инфраструктурой жилье невостребованным на рынке.

Второй — административно-запретительный. Если строительство социальных объектов не успевает за аппетитами застройщиков, а сами девелоперы не выражают заинтересованности в помощи в возведении школ и детских садов, значит, нужно замедлить жилищное строительство в необеспеченных районах, привести его в соответствие с возможностями муниципалитета. Путь непопулярный, но единственно верный. Нет школ — нет новостроек.

При этом можно смело сказать, что в предыдущие годы в Екатеринбурге был сформирован дефицит школ на фоне стремительного роста новых жилых районов. В среднем одна новая школа вводилась раз в полтора года. Сейчас ситуация меняется кардинально, и никто не сможет обвинить администрацию города в затягивании создания муниципальной инфраструктуры. Программа школьного строительства в городе принята, в работе уже 8 новых объектов, в ближайшей перспективе планируется добавлять по 5 школ в год.

Именно эти шаги — и информационно-экономические, и административные — вызывают активное неприятие «строительного лобби», привыкшего к работе в режиме наибольшего благоприятствования, при котором сверхприбыли от продажи жилья получают они, а все проблемы решаются за счет бюджета города. Очевидно, что при нынешней администрации Екатеринбурга такого режима получить им не удастся. А это значит, что борьба продолжится.