В ожидании новых детсадов и школ

Пока администрация Екатеринбурга создает механизмы для ликвидации диспропорции между готовым жильем и социальными объектами, некоторые девелоперы игнорируют выполнение предпродажных обязательств перед покупателями новых квартир. Обычным делом стала продажа недвижимости с «нарисованными» в проекте в шаговой доступности новыми детсадами и школами. Но по факту застройщик их строить и вводить не собирается, перекладывая ответственность на муниципалитет и бюджеты.

Лучшая защита — нападение

В августе этого года гендиректор компании «Атомстройкомплекс» (АСК) Валерий Ананьев обвинил власти Екатеринбурга в том, что они «притормозили выдачу разрешений на строительство жилья». Причиной он назвал «нехватку школ» в городе.

«Город, понимая, что не может строить необходимое количество школ, сказал застройщикам: «У нас выдано разрешений на строительство 30 млн квадратных метров жилья, и нам этого хватит на десятилетия. «Мы вообще сегодня можем не заботиться о том, что вам негде строить». Поэтому город приостановил согласование проектов планировки», — заявил на пресс-конференции глава АСК.

Также Валерий Ананьев указал, что «ничего не знает о земельных торгах, которые проводились в последний год». В связи с чем предрек Екатеринбургу возможные проблемы со сдачей жилья в 2021-2022 годах.

Участники рынка и эксперты оценили заявления руководителя АСК как не отвечающие рыночному положению дел. Критика прозвучала через полгода после заседания комитета по строительству Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей (СОСПП), которое прошло 14 февраля. На нем глава Екатеринбурга Александр Высокинский озвучил для крупнейших застройщиков новую логику подготовки градостроительной документации: покупатели квартир в новостройках должны получить обещанные строителями условия для содержания, воспитания и обучения детей. По его словам, застройщик должен точно понимать, где будут образовательные учреждения, сколько их будет и за счет каких средств они будут возведены.

Тогда, на февральском заседании профильного комитета СОСПП, девелоперы поддержали озвученную Высокинским логику. В протокол внесли решение, что стратегия «жилой проект + детсад + школа» будет реализовываться совместно, исходя из интересов города и жителей. А всего через полгода Валерий Ананьев обвинил город в том, что он не дает под застройку землю. Умалчивая, что строить жилье вместе с детсадами и школами было обоюдной договоренностью. К слову, риторику главы АСК в августе никто из других застройщиков публично не поддержал.

Назревший запрос

Весной этого года группа родителей направила в прокуратуру Екатеринбурга заявление о дефиците мест в детсадах и школах Юго-Западного района. Под обращением стояли подписи 1 тыс. 700 горожан, чьи дети испытали трудности с записью в дошкольные и средние образовательные учебные заведения. Активисты предлагали запретить ввод жилых домов до ввода в эксплуатацию необходимого количества школ и детсадов.

Таким образом, озвученный еще на зимней встрече в СОСПП призыв Александра Высокинского к застройщикам отвечал запросу населения. Известно, что на екатеринбургском рынке жилой недвижимости активно продвигаются проекты, завлекающие покупателей новыми школами и детсадами, «развитой социальной инфраструктурой». Но к тому моменту, когда дома сданы и квартиры в них распроданы, жильцы с удивлением узнают, что никаких реальных обязательств по строительству тех самых школ, детских садов, поликлиники и других социальных объектов застройщик на себя не брал. Все это должно появиться вокруг района новостроек как бы «само собой», за счет муниципалитета. Существующие учреждения в условиях массой застройки не способны вместить нужное количество детей — это вызывает общественные конфликты и недовольство.

Нынешняя администрации Екатеринбурга это хорошо понимает, о чем ее представители говорят в условиях нежелания, а порой и информационного противодействия застройщиков относительно новых договоренностей с властями.

Во время отчета перед депутатами гордумы 5 июля Александр Высокинский снова обозначил эту проблему. По его словам, построенные в советское время детсады и школы исчерпали ресурс, на новые нет средств, и в Екатеринбурге усилится нехватка социальной инфраструктуры. Глава города привел конкретные цифры: для обеспечения новостроек школами, детсадами, дорогами и другими объектами общего пользования необходимы инвестиции из расчета 10 млрд руб. на 1 млн кв. м. жилья. Такого количества средств нет, при этом для ликвидации очередей в детские сады Екатеринбургу в ближайшие три года требуется создать 40 тыс. новых мест.

Застройщики знают об этих потребностях Екатеринбурга и населения. Тем более, после призыва объединить усилия муниципальные власти создали схему развития детсадов и школ до 2035 года. Это «тепловая карта», на которой отдельные районы города в зависимости от остроты ситуации окрашены в разные цвета. На нее нанесены действующие, строящиеся, проектируемые и перспективные соцобъекты с планируемыми датами ввода их в эксплуатацию. Теперь планы развития есть по каждому участку из 57 градостроительных зон Екатеринбурга.

Пока же карта позволяет жителям реально увидеть, стоит ли верить обещаниям застройщиков и какова на самом деле «социальная инфраструктура» в новых районах, а также как она изменится в ближайшие годы.

«На сегодняшний день предельно важно совместить наши градостроительные планы с нашими возможностями строительства дошкольных и образовательных учреждений. Именно с этой целью мы и создали «тепловую карту» по срокам введения в эксплуатацию того или иного объекта», — пояснил Александр Высокинский.

С учетом демографии и отказа от обучения во вторую смену к 2035 году необходимо дополнительно ввести порядка 134 тыс. мест в школах. В ближайшей перспективе — строительство 22 школ на 18 тыс. мест.

«Мы понимаем, что это гигантская финансовая и физическая нагрузка, но иного решения проблемы нет. Городу необходимы школы», — констатировал глава Екатеринбурга.

Застройщики решили ждать

Очевидно, что на данный момент застройщики дефицита в площадях для застройки не испытывают. В последние годы они получали землеотводы «с запасом» как для того, чтобы успеть начать работать по закону о долевке, так и в исполнение различного рода обязательств предыдущей команды администрации города. В результате в центральных и прилегающих к ним районах Екатеринбурга доля строящегося жилья выросла до 47%. Эту информацию на прошедшем на днях Уральском форуме недвижимости озвучил начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Если в 2015 году этот показатель составлял 33%, к концу 2018 года доля такой недвижимости выросла до 41%, а в III квартале 2019 года — до 47%.

«До 2015 года наш рынок в большей степени рос за счет отдаленных и окраинных районов. Сейчас у нас очень много проектов в центре. Такого давно не было. Также очень много проектов в первом ценовом поясе. На мой взгляд, сокращение доли строящегося жилья на окраинах — это показатель определенного развития рынка, который постепенно подстраивается под потребности покупателя», — пояснил М. Хорьков.

Это свидетельствует о лукавстве, которое некоторые застройщики используют для оценки меняющихся подходов к градостроительству. При этом известно, что заморозив ряд ранее заявленных амбициозных деловых проектов в центре Екатеринбурга, девелоперы ради прибыли с продаж сознательно переключились на жилье, что подтверждает аналитика УПН.

Неслучайно после своей критики в адрес администрации застройщики молчат насчет «тепловых карт». Причин может быть две. Возможно, застройщики не успели актуализировать заявленные проекты со стратегией муниципалитета до 2035 года, и жилье по удобной для девелоперов «старинке» все еще заявлено вблизи ранее построенных школ и детсадов. Но при этом старые приемы, когда к многоэтажкам «забывают» построить детсад или школу, после последних заявлений Высокинского, конфликтов родителей и жалоб в прокуратуру уже не работают. Второй причиной может быть позиция, что если раньше школы и детсады «кто-то» строил, то зачем финансировать их проекты, пока власти Екатеринбурга не создадут удобные условия?

На этом фоне прошла информация об отставке главы комитета по строительству Николая Сметанина. Это может говорить о весомой заявке на перемены, а также о том, что власти Екатеринбурга ответят на запрос жителей всерьез.

УрБК будет следить за развитием событий.