Средний Урал рискует провалить планы по вводу жилья

В нацпроекте «Жилье и городская среда» говорится, что к 2024 году ежегодный объем жилищного строительства в РФ должен вырасти до 120 млн кв. м. Исходя из этого, российские власти установили целевые ориентиры для каждого российского региона.

Так, в Свердловской области к концу 2024 года должны построить 3 млн 248 тыс. кв. м. Это на 56% выше, чем в прошлом году, когда на Среднем Урале ввели 2 млн 076 млн кв. м. Всем уральским муниципалитетам также были поставлены конкретные задачи. В частности, в Екатеринбурге планируется в 2024 году построить 1 млн 700 тыс. кв. м., что на 53% выше уровня 2018 года (1 млн 113 тыс. кв. м.).

Кто будет покупать жилье?

Известно, что реальные доходы свердловчан снижаются шестой год подряд. Так, в 2014 году показатель сократился на 3,2%, в 2015 году — на 6,4%, в 2016 году — на 6,2%, в 2017 году — на 3,6%, в 2018 году — на 3,1%, в I квартале 2019 года — на 0,2%.

В этой ситуации есть большие сомнения, что областной рынок способен дополнительно «переварить» 1,2 млн кв. м.

«На сегодняшний день база для достижения целевых уровней не создана. Возможности рынка ограничены платежеспособным спросом. Ни динамика реальных доходов населения, ни сложившаяся ипотечная ставка не позволяют застройщикам увеличить продажи в 1,5 раза, соответственно, на столько же нарастить объемы ввода жилья», — считает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

С этими выводами сложно не согласиться. Разработчики нацпроекта «Жилье и городская среда» рассчитывают, что продажи квартир в РФ к 2024 году удастся нарастить за счет дальнейшего снижения ипотечной ставки. Однако потенциал роста числа жилищных кредитов ограничен высокой закредитованностью граждан, сокращением объема сбережений и отсутствием роста реальных доходов населения.

Если в предыдущие годы ипотека была основным драйвером развития рынка, то сейчас ситуация кардинально изменилась. В I полугодии 2019 года число выданных в Свердловской области жилищных кредитов сократилось на 16,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сейчас благодаря снижению ключевой ставки ЦБ появились предпосылки для изменения ситуации в лучшую сторону. Однако говорить о возобновлении ипотечного бума преждевременно. Российские банки пока не спешат снижать стоимость своих жилищных кредитов вслед за ключевой ставкой ЦБ.

Справятся ли застройщики?

На этот вопрос нет однозначного ответа. Дело в том, что с 1 июля 2019 года строительная отрасль начала переходить на новую кредитную модель финансирования. В ближайшие годы многие неэффективные и финансово несостоятельные компании строительной отрасли будут вынуждены уйти с рынка. Это может стать причиной сокращения объемов жилищного строительства в малых и средних городах.

«Изменения в долевом законодательстве призваны решить проблему обманутых дольщиков. Одновременно с этим перед нами поставлена задача увеличить объемы строительства жилья. В какой-то степени эти две цели являются взаимоисключающими. Потому что ужесточение законодательства и увеличение объемов — это вещи, которые идут в разных направлениях», — признает министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаил Волков.

Вместе с тем, по его словам, поставленные целевые ориентиры вполне достижимы для местных девелоперов.

В Уральской палате недвижимости (УПН) также считают, что теоретически свердловские застройщики способны к 2024 году нарастить объемы сдачи в 1,5 раза.

«При необходимом спросе наши девелоперы вполне могут увеличить ввод жилья. Для этого есть необходимые условия: производственные мощности, свободные земельные участки. Но здесь важно понимать, что девелоперы строят свои планы исходя из возможностей рынка. Если поглощение составляет 1 млн кв. м., то они будут вводить 1 млн кв. м. Никто про запас или по указке Минстроя РФ наращивать объемы не станет», — считает Михаил Хорьков.

Отметим, что национальный проект «Жилье и городская среда» предусматривает не просто достижение целевых ориентиров в 2024 году, но и сохранение этого темпа в последующие годы. Даже если предположить, что Свердловская область каким-то чудом сможет нарастить объемы до 3,2 млн кв. м., то в 2025-2027 годах удержать эту планку будет практически нереально.