Отмена «долевки» ударит по малым городам

Отмена долевого строительства в РФ больше всего ударит по девелоперам, которые работают в малых городах. В таких муниципалитетах рентабельность новых проектов намного ниже, чем в областных центрах. Соответственно, у застройщиков меньше шансов получить проектное финансирование и вовремя завершить возведение своих объектов. Об этом в ходе пресс-конференции в Екатеринбурге рассказали представители свердловских девелоперов и Уральской палаты недвижимости (УПН).

Напомним, что с 1 июля российских застройщиков обяжут работать по новой схеме. Компания должна завести эскроу-счет в банке, на который и будут поступать деньги покупателей жилья. Девелоперы смогут воспользоваться этими средствами только после сдачи объекта, а на период строительства кредитные организации будут выдавать застройщику займы под 2-6% годовых.

Ряду застройщиков разрешили достраивать некоторые объекты после 1 июля по старым правилам. В частности, исключение будет сделано, если дом готов более чем на 30% и в нем продано не менее 10% квартир.

По данным регионального минстроя, в Свердловской области насчитывается семь проблемных объектов. Их застройщики не смогли получить проектное финансирование. При этом завершить реализацию этих проектов по старым правилам невозможно из-за низкой стадии готовности. В результате в регионе существует риск появления новых долгостроев.

Президент Уральской палаты недвижимости Илона Соболева рассказала, что наиболее сложная ситуация сложилась за пределами Екатеринбурга.

«Застройщики, которые работают в малых городах Среднего Урала, могут серьезно пострадать. В отличие от Екатеринбурга там низкая маржинальность реализации строительных проектов. Это связано с невысокой покупательской активностью. Откуда ей там взяться? Реальные доходы населения продолжают снижаться», — считает Илона Соболева.

Как отмечают аналитики, для открытия эскроу-счета застройщикам нужно убедить банк в экономической привлекательности своего проекта. Если кредитные организации не видят потенциальную выгоду, то имеют возможность отказать в предоставлении финансирования. В Екатеринбурге подавляющее число проектов имеют хорошую рентабельность из-за относительно большого спроса и высоких цен. В остальных городах Свердловской области ситуация сильно отличается в худшую сторону.

В зоне особого риска могут отказаться Нижний Тагил, Каменск-Уральский, Первоуральск, Ревда и Заречный. В этих муниципалитетах местные застройщики в последние годы наиболее активно строят многоквартирное жилье.

Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий полагает, что изменения в законодательстве приведут к уходу с рынка многих малых и средних застройщиков.

«Этот закон в первую очередь направлен на то, чтобы удалить с рынка всякую «шпану» — компании, которые лезли в строительный бизнес, не понимая, что он является сложным и высокорисковым. Они думают, что можно легко прийти, быстро заработать деньги и уйти. Это далеко не так. В конечном итоге изменение законодательства приведет к тому, что в будущем только крупные девелоперы, которые обладают достаточным количеством финансовых и кадровых ресурсов, смогут осуществлять строительство», — рассказал Владимир Крицкий.

Следует отметить, что крупные застройщики достаточно редко работают за пределами Екатеринбурга и городов-спутников. Чаще всего в области строят именно малые и средние девелоперы, которые сегодня испытывают серьезные трудности при получении проектного финансирования.

Сложившаяся ситуация в долгосрочной перспективе может привести к исчезновению первичного рынка жилья в малых городах Свердловской области. В этом случае местные жители потеряют возможность купить квартиру в новостройках и будут вынуждены приобретать недвижимость в старом жилом фонде. При этом доля Екатеринбурга и городов-спутников в структуре предложения на первичном рынке Среднего Урале будет постепенно приближаться к 100%.