Инвестиционные квартиры принесут убытки

Застройщики активно тиражируют миф о том, что после 1 июля 2019 года цены на новостройки в Екатеринбурге вырастут на 5-7% из-за отмены долевого строительства. В связи с этим на рынке в последние месяцы заметно увеличилось число инвестиционных сделок. Многие екатеринбуржцы активно вкладывают свои деньги в покупку строящихся квартир, чтобы успеть заработать на новом законе.

Сторонники роста цен говорят о том, что отмена «долевки» приведет к сокращению объема предложения на рынке и возникновению дефицита квартир через 1,5-2 года. Известно, что после 1 июля многие застройщики не смогут получить проектное финансирование и будут вынуждены уйти с рынка.

Аналитики Российской гильдии риэлторов, рассмотрев ситуацию во многих крупнейших мегаполисах РФ, пришли к выводу, что опасения строителей по поводу возникновения дефицита на рынке жилья оправданны. Однако этот процесс затронет далеко не все российские города.

«Например, в таких городах, как Краснодар, Воронеж, Екатеринбург, Тюмень, Новосибирск, Москва и Санкт-Петербург объемы строительства не только не падают, но и наращиваются. Поэтому ожидать роста цен на этих локальных рынках за счет будущего дефицита предложений не стоит», — считают аналитики Российской гильдии риэлторов.

Отметим, что в конце 2018 года объем жилья в стадии строительства в Екатеринбурге обновил исторический рекорд — более 3 млн кв. м. В I квартале 2019 года показатель незначительно снизился. Однако очевидно, что существующего запаса прочности вполне достаточно, чтобы избежать дефицита на рынке.

Эксперты отмечают, что отмена долевого строительства в РФ растянется на два-три года. Российские власти разрешили застройщикам после 1 июля 2019 года достраивать некоторые объекты по старым правилам. В частности, исключение будет сделано для компаний, если дом готов более чем на 30% и в нем продано не менее 10% квартир. В Свердловской области по новым правилам будут достраивать 93 из 199 многоквартирных объектов, сообщили в региональном Минстрое. Из них семь могут быть заморожены из-за того, что девелоперы не смогли получить проектное финансирование. Вряд ли эти объекты смогут кардинально сократить объем предложения на рынке.

Еще один аргумент в пользу роста цен — потенциальное увеличение себестоимости строительства. Не секрет, что средства дольщиков — самый дешевый финансовый инструмент для девелоперов. После 1 июля 2019 году многие застройщики потеряют доступ к этому ресурсу. Взамен они получат возможность привлекать деньги у банков под 2-6% годовых.

Теоретически застройщики могут переложить дополнительную финансовую нагрузку на плечи потребителей. Однако текущая рыночная ситуация вряд ли позволит им реализовать такую возможность.

«Конечно, фактор трансформации рынка будет работать в сторону повышения себестоимости строительства, но его влияние на рыночные цены будет отложенным. Во-первых, основу рынка в ближайшее время будут формировать проекты, которые останутся в прежнем правовом поле. Во-вторых, квартир на рынке пока слишком много. Для того, чтобы продавцы смогли переложить возросшие затраты на покупателей, необходимо сокращение выбора и снижение конкуренции. Этого пока не происходит. Так же, как и не растет число покупателей на рынке», — считает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Эксперт назвал «страшилкой» мнение о том, что введение эскроу-счетов приведет к заметному росту цен на квартиры в новостройках Екатеринбурга. По его словам, предпосылок для дальнейшего увеличения стоимости жилья в городе практически нет.

Соответственно, инвесторы, которые делают ставку на рост цен, могут зафиксировать убытки. Серьезное охлаждение рынка жилья Екатеринбурга, которое началось весной 2019 года, не даст им возможность заработать на новом законе. В последние месяцы цены уже не показывают позитивную динамику. Высокое предложение, сжимающийся ипотечный рынок и стагнирующий спрос не позволяют продавцам поднимать стоимость квартир.