Михаил Хорьков о ситуации на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга

Текущий год не принес рынку коммерческой недвижимости уральской столицы кардинальных перемен. Общей его характеристикой в последние два года стали стагнация и медленное переформатирование под текущие условия.

Офисный сегмент, зависимый от деловой активности, пока не может рассчитывать на рост спроса. Внутренние факторы роста городской экономики ограничены, а внешние не слишком оптимистичны.

В Екатеринбурге офисный сегмент базируется на местном спросе со стороны мелких и средних компаний, а в этом сегменте пока рано ждать оживления. Общее число компаний, зарегистрированных в уральской столице, продолжает сокращаться. Это упрощенный, но понятный показатель, отражающий состояние деловой активности в городе.

На фоне отсутствия роста деловой активности в Екатеринбурге качественный офисный фонд продолжает увеличиваться. Темпы этого процесса сейчас не такие высокие. Тем не менее число новых помещений увеличивается за счет постепенного ввода в эксплуатацию зданий, которые были спроектированы достаточно давно. Ничего качественно нового такие проекты рынку не приносят, но поддерживают объем вакантных площадей на заметно высоком уровне.

Поэтому нет ничего удивительного в том, что рынок бизнес-центров так и не перешел к восстановительному росту цен. Незначительное изменение ставок на рынке свидетельствует о стагнации офисного сегмента, который не имеет причин для более глубокой просадки, но и не может найти поводов для роста спроса. Качественная дифференциация рынка в этих условиях буксует.

Розничная торговля в уходящем году начала демонстрировать восстановление. По итогам года оборот рынка Свердловской области в реальном выражении впервые за несколько лет закроется в положительной зоне.

Торговые центры продолжают восстанавливать число арендаторов, сокращая долю вакантных площадей. Но процесс наполнения торговых площадей в большинстве ТЦ происходит без качественного роста. Рынку не хватает разнообразия и новых интересных операторов. Однотипный набор брендов сократил зону охвата многих торговых центров еще несколько лет назад, и пока эта проблема не решается.

Процесс снижения арендных ставок остановился еще в прошлом году, но их восстановление пока не началось. По отношению к 2013 году арендные ставки на торговую недвижимость снизились на 10-30%.

В сегменте стрит-ритейла, который в последние годы просел наиболее глубоко, началось медленное восстановление ставок. Цены продажи за последний год почти не изменились (-1%). При этом в сегменте уличной торговли сохраняется высокая ротация арендаторов.

Уличная торговля в центральной части города за последние годы переформатировалась и стала более демократичной. Увеличилось число точек общепита и массовых брендов.

На мой взгляд, это стало возможным благодаря насыщению города торговыми площадями (в том числе в торговых центрах) и последующим снижением ставок на рынке коммерческой недвижимости. Цена аренды перестала быть заградительной для многих компаний, и бизнес начал тестировать свои идеи в рамках уличных форматов.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков

Фотография предоставлена УПН