«Вольницу» ЖСК могут пресечь

Госжилстройнадзор Свердловской области разработал поправки в законодательство, направленные на ужесточение контроля за строительными компаниями, привлекающими средства граждан. В первую очередь речь идет о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК, ПЖСК), деятельность которых сегодня практически не подлежит проверкам и приводит к массовым нарушениям прав пайщиков. Эксперты отмечают, что принятие предложений ведомства на федеральном уровне может привести к сокращению числа застройщиков, однако оно вряд ли окажется значительным.

Как пояснил директор областного департамента Госжилстройнадзора Алексей Россолов, деятельность организаций, строящих многоквартирные дома с привлечением средств граждан, строго регламентирована законом. С января 2017 года осуществлять ее можно только при наличии соответствующего разрешения со стороны надзорных органов. Однако это касается компаний, работающих по 214-ФЗ «О долевом строительстве». Между тем в регионе есть строительные организации, которые действуют через паевые ЖСК: контролировать их по действующему законодательству практически невозможно.

«Серьезному реформированию нужно подвергнуть систему ЖСК. Сегодня это инструмент ухода застройщиков в нелегальную плоскость. Доводами о снижении цены и упрощении отношений людей заманивают в строительство объектов, а потом исчезают с их деньгами. Две трети проблемных домов в регионе связаны с деятельностью таких кооперативов. Их невозможно проверить: часть юрлиц создана до 2011 года, и мы их контролировать не можем, как и те компании, которые относятся к категории малого и среднего бизнеса и попадают под действие моратория на проверки», — рассказал Алексей Россолов на заседании общественного совета при департаменте.

Руководитель ведомства отметил, что Свердловский Госжилстройнадзор разработал поправки в федеральное законодательство, которые помогут урегулировать эту проблему.

«В первую очередь надо определить, что если земля выдана застройщику для строительства с привлечением средств дольщиков, то никаких кооперативов на объекте быть не должно. ЖСК должен быть четкой формой, как это было в советское время: это группа людей, которые сделали свои взносы, получили земельный участок и сами решают, кого привлекать в качестве подрядчика, как распоряжаться деньгами и кого выбирать в правление», — пояснил он.

Кроме того, по словам Алексея Россолова, необходимо законодательно закрепить за Госжилстройнадзором полномочия на осуществление проверок всех без исключения компаний, привлекающих средства граждан для возведения жилья, целевого расходования ими этих средств, а также на приостановление деятельности недобросовестных застройщиков в административном порядке. Это позволит не растягивать на годы судебные процессы, а оперативно реагировать на нарушения прав граждан.

В то же время, по мнению некоторых участников строительного рынка, совсем отказываться от такой формы, как ЖСК, при возведении нового жилья опасно. Результатом может быть сокращение строительства на 10-15%.

«Для застройщиков ЖСК сегодня является удобной формой работы, когда компания имеет свой «карманный» кооператив и сама себе сдает объект. Понятно, что с точки зрения защиты прав граждан договор долевого строительства комфортнее. Но я не сторонник того, чтобы систему ЖСК рушить резко. Если от нее отказаться, строительство может упасть на 10-15%. Возможно, подобные меры стоит применять только к новым объектам, а там, где стройка уже идет, оставить как есть», — полагает директор СРО «Союз стройиндустрий Свердловской области» Юрий Чумерин.

С другой стороны, эксперты отмечают, что число застройщиков, работающих через ЖСК, сокращается естественным путем. По мнению исполнительного директора Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустема Галеева, если вследствие ужесточения требований создание паевых жилищно-строительных кооперативов потеряет смысл, это не нанесет рынку заметного ущерба.

«В последнее время переход на ведение деятельности по 214-ФЗ является мощным трендом среди застройщиков, и те, кто использует ЖСК, занимают небольшую долю на рынке. Дело в том, что и банки с большей охотой кредитуют компании, работающие по данному закону, и для потребителей это едва ли не главный аргумент. Другие формы теряют актуальность и постепенно сходят на нет. Если меры Госжилстройнадзора не ухудшат положение застройщиков, ориентированных на 214-ФЗ, серьезных негативных последствий для рынка они не принесут», — пояснил Рустем Галеев.

Таким образом, большинство экспертов считают разработанные надзорным органом поправки в законодательство, касающиеся системы ЖСК, целесообразными с точки зрения защиты интересов граждан-участников жилищного строительства. Однако эти изменения могут привести к сокращению числа застройщиков, главным образом за счет небольших компаний. Насколько значительным будет это сокращение, пока оценить сложно.

Отметим, что предложения департамента Госжилстройнадзора по Свердловской области одобрены общественным советом при надзорном ведомстве и в ближайшее время будут направлены в Минстрой России.