Арендная «ловушка»

В Екатеринбурге обостряется конфликт между администрацией города и владельцами бывших в аренде участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), выкупившими их в собственность по льготной цене на основании наличия построек. Чиновники через суд требуют признать факт нецелевого использования таких земель, доказывая, что постройки не являются капитальными, следовательно, непригодны для жилья. По мнению юристов, действия властей могут быть обусловлены стремлением вернуть земли государству и снова сдавать их в аренду, наполняя городской бюджет.

По словам экспертов, схема перепродажи выкупленных по льготной стоимости земель действительно существует в Екатеринбурге. В этом случае арендаторы возводят на участке максимально дешевую, зачастую непригодную для жилья постройку и выкупают землю в собственность на льготных условиях. Затем они выставляют участок на продажу уже по рыночной цене, а «дом» сносят.

Между тем, хотя право распоряжаться неразграниченными землями в Екатеринбурге в 2013 году перешло к министерству госимущества Свердловской области, доходы от аренды и продажи муниципальной земли по-прежнему поступают в городской бюджет. Таким образом, действия недобросовестных арендаторов вступили в противоречие с интересами городских властей.

В борьбе с подобными схемами администрация Екатеринбурга стала обращаться в суды, доказывая, что участки были переданы в собственность с нарушением существующего законодательства. В обоснование своей позиции она приводила довод, что на момент заключения договора строения на этой земле не использовались для постоянного проживания.

Однако если изначально действия властей были направлены на пресечение незаконного земельного бизнеса, то сегодня под этим предлогом иски массово поступают против собственников любых участков с некапитальными домами. По мнению экспертов, такая практика нарушает права владельцев земли.

«Претензии муниципальных властей к собственникам сводятся к доводам о том, что их дома не являются «настоящим жильем», так как не имеют коммунальных удобств. Однако сотни тысяч российских граждан, особенно в малых населенных пунктах, живут в домах, которые такими «удобствами» в принципе не оборудованы. Было бы нарушением конституционных прав лишать указанных граждан собственности на такие дома, тем более что соответствующие «удобства» могут быть оборудованы и впоследствии», — пояснил советник Группы правовых компаний «Интеллект-С» Роман Тараданов.

По его словам, оспорить законность договора купли продажи земли под ИЖС можно лишь тогда, когда объект вообще отсутствует.

Аналогичной позиции придерживается и директор юридического агентства «Дефанс» Евгений Осинцев, столкнувшийся с подобными исками в своей судебной практике.

«Представители администрации приезжают на участок, фотографируют его издалека через заборы, а потом в суде пытаются доказать, что эти постройки не являются капитальными. То есть суть исков даже не в том, есть ли постройка на участке, а в том, капитальная она или нет. Это буквально кампания против населения: районные суды завалены подобными исками», — рассказал эксперт.

Юристы сходятся во мнении, что завышенные требования администрации Екатеринбурга к качеству строений на участках могут быть вызваны стремлением вернуть их из собственности в аренду. В этом случае доход от земель будет регулярно поступать в городской бюджет.

«С точки зрения экономики подобная административная практика по сути направлена на многократное получение с застройщиков арендной платы в период строительства с последующим «стряхиванием» права выкупа с помощью исков и повторной сдачей тех же участков новым застройщикам по той же схеме. Едва ли такие действия муниципальных властей могут считаться добросовестными и повышающими инвестиционную привлекательность», — резюмировал Роман Тараданов.

В итоге, по словам юристов, лишиться своего участка и вложенных в него средств в Екатеринбурге может каждый собственник, чей дом не подключен к коммунальным сетям. Подобная практика уже не пресекает недобросовестные действия арендаторов, а приводит к нарушениям конституционных прав граждан. Впрочем, в администрации Екатеринбурга ситуацию комментировать не стали, ограничившись напоминанием о том, что правом распоряжаться такими участками, муниципалитет не обладает.