Диспропорция новостроек

На рынке первичной недвижимости Екатеринбурга существует комплекс структурных проблем, которые сдерживают его развитие. Эти барьеры значительно усиливают негативный эффект экономического кризиса и создают серьезные трудности для застройщиков и покупателей первичного жилья. Одна из главных проблем — неравномерное территориальное расположение новостроек на карте города.

В последние годы большинство крупных жилых проектов реализуется на юге Екатеринбурга (в микрорайонах Широкая речка, УНЦ, Солнечный, Уктус, Компрессорный и других). Это связано с тем, что здесь достаточно много свободной земли, которая позволяет вести комплексную застройку территории. В остальных микрорайонах города зачастую просто не хватает места для реализации масштабных проектов.

Как отмечают аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН), сильный крен в сторону развития юга города несет в себе серьезные риски.

«Основной объем жилья возводится в юго-западной части Екатеринбурга. Там реализуется достаточно много больших проектов. В связи с этим отмечается избыточное предложение и очень высокая конкуренция между различными застройщиками. Для сравнения, север Екатеринбурга по-прежнему не насыщен новостройками. Наверное, нельзя говорить о каком-то заметном дефиците предложения, но, по крайней мере, выбор у покупателя здесь ограничен», — заявил начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

Это создает серьезные диспропорции на рынке новостроек Екатеринбурга. Не секрет, что спрос на первичное жилье в Екатеринбурге достаточно локализован. Если семья живет на Уралмаше или Эльмаше, то она вряд ли когда-либо примет решение переселиться на Широкую речку или Уктус. Скорее всего, горожане в этом случае будут искать квартиру в том же микрорайоне или в непосредственной близости от него. На это влияет целый комплекс факторов: привычки, транспортная доступность, наличие рядом конкретных детсадов и школ.

Поскольку выбор новостроек на севере Екатеринбурга достаточно ограничен, то высока вероятность, что та или иная семья просто не сможет подобрать нужную квартиру в рамках своей локации. На юге города складывается обратная ситуация. Там строится настолько много жилья, что жителей соседних микрорайонов (к примеру, Широкой речки или УНЦ) не достаточно для того, чтобы обеспечить необходимый приток спроса.

Представитель Гильдии строителей и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль отметил и другие проблемы, которые возникают в результате неравномерного территориального расположения новостроек на карте города. По его мнению, это приводит к ухудшению качества городской среды и дополнительной нагрузке на инфраструктуру.

Такая концентрация новостроек на юге ведет к стремительному росту жителей. Очевидно, что муниципалитет не будет успевать за возможностями девелоперов. В будущем эти территории рискуют оказаться недоинвестированными с точки зрения транспортной и социальной инфраструктуры.

На западе и востоке Екатеринбурга также отмечаются перекосы в структуре предложения новостроек. Однако здесь не такие сильные диспропорции, как на севере и юге.

«Я бы не сказал, что наш город сильно растянут с запада на восток. Кроме того, здесь немного выровнялась ситуация. К примеру, если раньше в районе ЖБИ практически не было выбора, то сейчас он появился. На западе объем предложения тоже стал больше. Однако резервов для вовлечения этих территорий в жилищное строительство не так много», — рассказал Михаил Хорьков.

По словам экспертов, неравномерное распределение и высокая концентрация новостроек в будущем может привести к падению популярности кварталов на окраинах. Ограниченные возможности существующих дорог, низкий уровень развития общественного транспорта, неготовность объектов социальной инфраструктуры начнут корректировать отношение потенциальных покупателей к окраинным проектам. Для дальнейшего долгосрочного расширения рынка за счет окраин потребуются более серьезные инфраструктурные инвестиции. Но ни власти, ни участники рынка сегодня не готовы к таким затратам.