Филипп Третьяков: Академический район — это уже не «пять домов в поле»

Заместитель генерального директора «РСГ-Академическое» Филипп Третьяков рассказал журналистам о перемещении стрит-ритейла на периферию, спросе на пятикомнатные квартиры и федеральной экспансии застройщиков.

— Из-за наступления экономического кризиса 2015 год стал непростым для «РСГ-Академическое». Как вам удалось переломить отрицательную динамику по вводу жилья и объему продаж?

— Дело в том, что сам рынок жилья кардинально не меняется: спрос на нем есть всегда. Он обусловлен базовыми потребностями людей: нужно поменять старую квартиру на новую, купить квартиру детям, найти возможность взять ипотеку и купить жилье. Это базовый спрос, с ним и работали застройщики все это время.

Изменение экономической ситуации, привычно названное кризисом, привело к уходу с рынка инвесторов, которые привыкли к очень быстрому росту доходности при вложениях в недвижимость. Такая категория была, и сейчас тоже остается. Но их очень мало, констатирует эксперт.

— Это и коммерческих площадей касается?

— Да. Причем в центре города ряд помещений пустует, объем вакантных площадей высок, а в Академическом мы видим следующее: если какой-то арендатор съехал, то буквально за две недели на этом месте появляется новая вывеска — помещения очень востребованы. Сейчас все коммерческие площади в домах, выставленные на продажу, реализованы: договоры подписаны на инвестиционной фазе.

— А по ценам арендные ставки коммерческих помещений в Академическом с центром сравнялись?

— Ставки ниже. Но с точки зрения развития бизнеса в конкретной локации они интересны, иначе никто бы помещения не покупал и не сдавал.

— А цены на жилье?

— Если говорить о ценах на жилье, то одно из наших преимуществ — возможность делать стоимость метра доступной. Потому что это не центр. Любой девелопер, который реализует проект в центральной части города, не сможет продавать квартиры по демократичным ценам, ведь стоимость входа там довольно серьезная. У нас же люди могут купить новую трехкомнатную квартиру хорошей площади, продав свою старую «двушку», расположенную в центре.

— Вторичный рынок сегодня не очень активен, условия ипотеки после отмены господдержки меняются. Как это на вас влияет?

— Да, все девелоперы серьезно зависят от рынка вторички. С одной стороны, спрос формируют клиенты, приобретающие новое жилье в ипотеку. В прошлом году его поддерживало государство с помощью субсидирования ставки кредита, в этом — банки, которые сами снижают их.

Второй важный источник спроса на новостройки — возможность продать старое жилье. Поскольку рынок вторички долгое время стоял, да и сейчас на нем не самая высокая активность, это, безусловно, ограничивает продажи новых квартир. Люди не хотят продавать старое жилье с большим дисконтом, ждут. Экспозиция квартир длительная, и этот покупатель не всегда доходит до рынка новостроек. Если бы спрос на вторичку был выше, это дало бы толчок и первичному рынку.

Тем не менее в 2016 году наши продажи выросли. Это произошло, во-первых, за счет того, что застройщик — АО «РСГ-Академическое» — продает готовое жилье — на текущем этапе люди больше склонны выбирать именно этот продукт, а большинство застройщиков города продают объекты на стадии строительства. Во-вторых, для покупателей важна инфраструктура — школы, детские сады и другие объекты, которые в Академическом строятся одновременно с жильем, что дает реальные преимущества жизни в районе.

— В чем сложности?

— Многие делают выводы об Академическом, даже не побывав в нем, а по отзывам, чужим оценкам. Далеко не все до района добрались и своими глазами увидели все то, что здесь создано. К сожалению, вокруг Академического сформировалось поле предрассудков, стереотипов, хотя район давно и качественно изменился. Это уже не «пять домов в поле», а фактически полноценный район города.

Мы многое делаем для того, чтобы у жителей и гостей Екатеринбурга была возможность увидеть Академический, познакомиться с его жизнью. В прошлом году здесь прошли масштабные мероприятия — уже даже не районного формата, а общегородского. На День города, например, у нас состоялся фестиваль с выступлением группы Uma2rmaH. Многие екатеринбуржцы приехали впервые в Академический — специально на концерт, и увидели, каким район стал. Это меняет отношение людей к проекту, его возможностям, перспективам, позволяет почувствовать атмосферу, которая здесь есть.

— Вы приступаете к строительству жилья класса «комфорт» в Преображенском квартале, хотя Академический уже привычно ассоциируется с качественным, но «экономом». Почему именно сейчас?

— Такая большая локация, как Академический, позволяет привлечь разные категории покупателей. Здесь созданы все условия для появления жилья комфорт-класса: органичная социальная среда, системные меры безопасности, в том числе 2,5 тыс. камер видеонаблюдения, которые позволяют контролировать и поддерживать порядок на всей территории. Поэтому серьезных происшествий просто не происходит и не может произойти.

Важным условием жилья комфорт-класса также является месторасположение. Преображенский квартал в этом плане особенно привлекателен: окна новых домов выходят на храм и парковую зону. Территория под парк, который будет носить название Преображенский, выделена, он будет доступен для всех жителей района — как Central park в Hью-Йорке.

Остается один момент: транспортная доступность. Этот вопрос решается не так быстро, как нам хотелось бы, и зависит не только и не столько от застройщика. Но есть немало проектов, которые находятся за городом: люди живут в коттеджах, таунхаусах, а работают в Екатеринбурге. Так почему не создать проект комфорт-класса, который при этом еще и будет интересен с точки зрения цены — за счет нецентрального месторасположения?

— Чем новые дома будут кардинально отличаться от уже возведенного «эконома»?

— Предполагаются интересные планировки квартир, вентилируемые фасады, оформленные в актуальном сейчас в эко-стиле — в отличие от технологии «мокрого фасада», который используется во всем районе. Дома будут невысокие, переменной этажности, и архитектурно проект весьма интересен. Плюс удобный подземный паркинг. Спланирована компактная экологичная среда, плюс жителям доступна вся инфраструктура, которая уже создана в районе. При этом мы продолжаем реализовывать квартиры в первом квартале, также будут появляться новые проекты эконом-класса.

— Сегодня одни эксперты уверяют, что нужно строить меньше однокомнатных квартир и студий и увеличить долю многокомнатных, девелоперы же уверены, что они сами разберутся, и спрос сейчас высок именно на однушки. Кто, по-вашему, прав?

— Все зависит от стратегии компании. Мы строим район для людей, которые настроены жить здесь долго. Они не покупают квартиру, чтобы съехать через полтора-два года и приобрести жилье больше или выше классом, а сразу берут квартиру на десятилетия. Поэтому у нас большая доля помещений — трехкомнатные. И в 2016 году больше всего было продано трешек, а однокомнатные — в меньшем объеме.

В Академическом часто можно наблюдать такой феномен: покупатели приходят за однушкой, а приобретают двухкомнатную. Мы сразу объясняем: у квартиры есть цикл жизни. Молодой семье однушка быстро станет мала — когда появится ребенок. А холостяк, который, безусловно, может жить в небольшой квартире, тоже нуждается в пространстве: в одной комнате жить, в другой работать или разместить какие-то вещи.

Аналитики имеют дело с сухими цифрами и говорят вот о чем: людей, которые могут довольствоваться однокомнатной квартирой, условно говоря, в городе 30%, а на рынке таких квартир 60%. Дисбаланс. Это связано с тем, что многие приобретают однушки от безысходности, не могут позволить жилье просторнее. А с точки зрения экономики есть продукт «однокомнатная квартира», он востребован, поэтому его застройщики и штампуют. Но у нас другая логика.

— Эксперты давно предрекают укрупнение рынка, но не сказать, чтобы процесс пошел. Ждать ли его в Екатеринбурге, и если да, то в какой перспективе?

— На рынке Москвы укрупнение уже происходит — там идут поглощения, компании объединяются. В Екатеринбурге же не очень понятно, кому кого поглощать. С точки зрения технологий, делать это бессмысленно.

Здесь девелоперские компании — это чаще всего активы, земля, участки с разной степенью готовности документации. Лидеры рынка располагают большими земельными банками, поэтому смысла поглощать мелкие компании, по сути, нет.

Так что, говоря о Екатеринбурге, уместнее прогнозировать изменения среди средних и мелких игроков: они либо будут переходить «под крыло» к крупным, либо уходить с рынка. А объединение лидеров возможно разве что в теории, здесь перемен ожидать едва ли стоит.

DK.RU